【正文】 非平面結(jié)構(gòu)（主要指錯層）市場需求量很大 清水房比較受歡迎 裝修套餐服務(wù)可能成為一種市場機會 超市成為需求最強的生活配套設(shè)施 社區(qū)規(guī)?；鞘袌龇较? 水電氣自動遠程抄表、寬頻多媒體通訊系統(tǒng)是最必要的智能化設(shè)施 瓷磚貼面、落地窗、鑄鐵雕花欄桿、藍色或白色外墻比較受歡迎 1 全天候保安巡邏是最重要的物業(yè)管理項目，其次是管道 疏通、電器維修也十分必要的，相對不重要的是代訂代購物品和提供保姆服務(wù) 1 所有被訪者平均能夠承受物業(yè)管理費為 元 /平方米，能夠承受的上限為 /平方米。 23 該項目對目標(biāo)客戶不利的因素： 財力有限，多傾向于小戶型；價格偏高；社區(qū)發(fā)育不完善 二、產(chǎn)品概念設(shè)計 1. 單體設(shè)計 可以大量應(yīng)用落地窗、轉(zhuǎn)角低臺凸窗、集中式互壓排煙管、隱形空調(diào)位、管線暗埋技術(shù)等 2. 景觀及環(huán)境設(shè)計 1) 地面綠化 不要過分強調(diào)觀賞性，而應(yīng)強調(diào)活動空間的參與性 2) 水景設(shè)計傾向于游泳池 3) 空中花園的必要性不大 3. 戶型設(shè)計 1) 主打戶型是兩室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi)， 建議以 80～ 120m2 戶型為主。 三、 營 銷建議 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，制定精確的銷售手段、銷售方法，不采取先形成品牌再銷售的方法。 25 主要調(diào)研結(jié)構(gòu) — 競爭樓盤調(diào)查 、產(chǎn)品特點 戶型區(qū)域分布是內(nèi)大外小，內(nèi)松外緊，即越接近市中心繁華商圈戶型越大越不實用，越偏僻離市區(qū)越遠的地方所做的戶型越趨小和緊湊。 ② 私密性較差，臥室窗戶對視現(xiàn)象很普遍 ③ 實用率低，渝中區(qū) 2500 元 /m2以上的商品房其實用率基本徘徊在 73%左右 ④ 不講究細節(jié)處理。 三、景觀設(shè)計 目前在重慶較為流行的空中花園未注重優(yōu)質(zhì)草坪的引進，硬質(zhì)地塊和小花圃較多，觀賞性大于游樂性； 架空層的花園應(yīng)注意真假結(jié)合，以彌補真花真草因缺乏陽光而造成的陰暗、臟亂、難 26 以清洗的弊端 架空層頂部應(yīng)注意包裝，采用藤蔓蔭生植物是較專業(yè)化 的選擇。 七、付款方式：重慶市目前普遍采用的是八成三十年按揭，另外，建筑分期付款也較受歡迎。 九、廣告推廣特點 《重慶晨報》和《重慶晚報》是兩大地產(chǎn)主流媒體，路牌廣告、大型噴繪廣告也較多的被應(yīng)用； 車體和公共汽車站牌廣告尚未達到其他大中城市的普及率； 發(fā)布時間上尚未出現(xiàn)其他大城市普遍的“星期五現(xiàn)象” 廣告風(fēng)格上，整體有一種華而不實的感覺。許多廣告公司尚不了解房地產(chǎn)產(chǎn)品的 27 特征，以消費品的廣告形式來做房地產(chǎn)廣告，這樣容易造成樓盤知名度上去了，購買力卻遲遲拉不動。 現(xiàn)場包裝方面：售樓現(xiàn)場不在于大而豪華，但一定要體現(xiàn)樓盤特色。 現(xiàn) 租住安居房和自買商品房占的比例最高 二次置業(yè)者 接受房價普遍高于首次置業(yè)者，前者為 2500元，后者 2300元 現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)以二房、一房為主 現(xiàn)有居住面積普遍偏小，平均不到 50平方米 對現(xiàn)有住宅的滿意因素 交通方便和環(huán)境，最不滿意的是清潔衛(wèi)生 二、置業(yè)因素與權(quán)重 出行是否方便是絕大多數(shù)購房者考慮的重要因素 按權(quán)重重視依次為社會治安、出行方便程度、周邊自然環(huán)境、子女上學(xué)方便程度，其它因素則相對較弱 為子女擇校有超過七成比例的名牌傾向 學(xué)校離家有一點距離最好 有意在渝中區(qū)購房的外區(qū)人 50%有在巴蜀中學(xué)附近置業(yè)的傾向 在巴蜀中學(xué)置業(yè)仍以全 家長期居住為主 三、目標(biāo)客戶置業(yè)計劃 計劃支付單價有兩個主要區(qū)間，即 15001800 元和 21002400 元，其中前者占的比例更大。 三房和二房是主力戶型。 大廚房、大主臥市場空間較大 29 開敞式廚房在重慶行不動，廚房與餐廳通過實體墻隔開這種傳統(tǒng)區(qū)隔方式也將淘汰 ，介于這兩者之間的通過毛玻璃區(qū)隔將有廣闊的市場前景。 1景觀的作用大于朝向的作用 1中大規(guī)模社區(qū)更受市場青睞，單體樓的市場阻力較大 1文化廳的需要程度不高，特別是對于面積在 130 以下戶型 四、目標(biāo)客戶特征 家庭結(jié)構(gòu)：擁有 6 歲以下小孩的家庭為主 年齡結(jié)構(gòu)：戶主年齡在 2530 歲（購房需要父母的資助 ）、 3035 歲（擁有獨立購房能力）、 4555 歲（為下下代教育著想而購房，購房出資方之一） 區(qū)域分布：依次為項目周邊區(qū)域、渝中區(qū)其它區(qū)域（解放碑為主）、南岸區(qū)和江北區(qū)、沙坪壩和九龍坡區(qū)、其它區(qū)域 學(xué)歷偏高，本科生占四成 核心家庭和三代同堂家庭居多 職業(yè)以企業(yè)中層管理人員、中高級技術(shù)人員、國家公務(wù)員、工商自營者為主 家庭年收入較高，多處于 46 萬元 私家車擁有比例極低，半數(shù)人擁有家庭上網(wǎng)電腦，半數(shù)人曾有炒股經(jīng)驗 學(xué)習(xí)、運動、娛樂是潛在客戶的三大業(yè)余活動 30 執(zhí)行報告 31 巴蜀俊秀 項目督導(dǎo)報告 一 總體情況 項目委托：深圳尺度公司 項目執(zhí)行：重慶艾力森公司 客戶質(zhì)監(jiān)：劉遠波 、 李僑 、羊靜 項目總監(jiān)：海平 項目主控督導(dǎo)：韓琴 ， 項目協(xié)助督導(dǎo)：成虎彪 電話復(fù)核：陳凌燕 、 張江麗（客戶：李僑） 實地復(fù)核：伍晉 、 李亞雷（客戶：楊靖） 陪訪：韓琴 江光富 參與項目訪員數(shù)：入戶 18 人 ， 街訪 26 人 項目執(zhí)行時間：入戶 7 月 18 日至 26 日 ， 街訪 7 月 21 日至 25 日 項目執(zhí)行地點： 入戶 訪問： 渝中區(qū) 項目周邊 1500 米 街 頭 訪 問： 解放碑：渝都大酒店 091大都會廣場門口 50 米內(nèi)、家樂福門口 50 米上清寺 ：金衛(wèi)賓館一樓會議室、太平洋廣場門口 50 米范圍內(nèi) 執(zhí)行樣本數(shù)量：入戶 200 份 ， 街訪 300 份 完成有效樣本數(shù)量：入戶 203 份 ， 街訪 301 份 訪問員全部復(fù)核率： 100% 入戶問卷復(fù)核率： 60% 其中電話復(fù)核率： 79% 實地復(fù)核率： 21% 入戶問卷復(fù)核數(shù)： 120 份 入戶問卷復(fù)核成功數(shù)： 89 份 入戶問卷未成功數(shù)： 29 份 入戶問卷復(fù)核作廢數(shù)： 2 份 32 二 項目執(zhí)行情況 項目準(zhǔn)備 7 月 18 號前，安排抽樣員以巴蜀中學(xué)為中心 ，并按隔 5 抽 1 抽出各居民戶樣本。 3. 擬訂項目日程安排并報項目總監(jiān)及客戶。 5. 確定并通知參與此項目的訪問員，總數(shù) 3035 人。 2.、 7 月 19 日，項目正式開始。項目實施第一天完成問卷數(shù)量 31 份，督 導(dǎo)在審卷過程中發(fā)現(xiàn)訪問員有漏問、多問、追問不詳現(xiàn)象，都有針對 性的做了糾正。晚上，參與項目督導(dǎo)開總 結(jié)會，并針對審卷中 出現(xiàn)的問題整理出問題要點。 對新訪問員進行陪訪，問卷經(jīng)一審二審，電話復(fù)核及實地復(fù)核，總體 質(zhì)量控制較好，中途有 3 位訪問員出現(xiàn)特殊情況而退出。項目進展理想，累計完成問卷數(shù)量 80 份。下午果斷采取措施，把地點換 在大都會廣場和太平洋廣場（室 外），訪問員在督導(dǎo)能見范圍內(nèi)（前后 15 米）做問卷。 7 月 22 日，上午街訪，地點在家樂福、大都會廣場和太平洋廣場，總共 完成問卷 66 份，累計完成街訪問卷 145 份。 33 7 月 23 日，入戶、街訪齊頭并進，街訪地點在大都會廣場。完成入戶問卷 35 份，累計總量 145 份；完成街訪問卷 38 份，累計總量 183 份；入戶復(fù)核量達到 25 份。同時對入戶 和少部分街訪問卷進行電話、實地復(fù)核。 7 月 25 日，集中所有訪問員在大都會廣場門口 50 米范圍內(nèi)做街訪，完 成余下問卷，完成問卷 76 份，實際累計完成總量 311 份；入戶復(fù)核工 作在客戶方面李僑、楊靖的監(jiān)督下正常進行，已累計復(fù)核量 95 份?，F(xiàn)場工作全部結(jié) 束。 三 問題與總結(jié) 前期抽樣工作做得不夠充分。 從整個項目來看，督導(dǎo)對訪問員的控制較好，收發(fā)問卷數(shù)量及進度都較理想，訪問員的積極性較高。