【正文】 訪定量報(bào)告分析部分） ② 3034 歲這類家庭，由于受到國(guó)家晚婚晚育政策的影響，擁有適齡子女比例較高，平均 78 個(gè)家庭有一個(gè)適齡子女，同時(shí)他們對(duì)子女教育最為關(guān)心， 73%的被訪者表示可能在巴蜀中學(xué)附近購(gòu)房。特別值得關(guān)注的是，針對(duì)這些潛在消費(fèi)者來說，夫妻雙方一般都有幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，也有一定的積蓄，可以支付較高的單價(jià)。 ③ 30 歲以下因未婚或已婚未生育，很多家庭暫時(shí)沒有 25 歲小孩，平均 20 個(gè)家庭有一個(gè)適齡小孩。另據(jù)消費(fèi)者座談會(huì)顯示，對(duì)于還沒有適齡子女的夫妻來說，似乎沒有感到子女教育的 現(xiàn)實(shí)壓力，他們更多地考慮自己的前途和發(fā)展，所以對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的興趣相對(duì)較小。 ④ 4554 這些可能是祖父（母）輩，雖然自己沒有 25 歲的適齡子女，但其下一代有 25 歲的子女，平均 5 個(gè)這樣的被訪家庭就有一個(gè)適齡子女，所以他們對(duì)在巴蜀中學(xué)附近購(gòu)房的興趣很大， 71%的表示 可能會(huì)在巴蜀中學(xué)附近置業(yè)。據(jù)座談會(huì)顯示，這些已為祖輩的被訪者，一般都很重視下下代教育問題，他們也愿意出資為子女找一個(gè)家，但對(duì)于是否和子女居住在一起則觀點(diǎn)分歧比較大，可以分為“三代同堂型”、“兩代居”、“離散型”，從這些人的置業(yè)面積（平均為 103 平方 米）來看，與子女分開生活的比例較高。 ⑤ 3544 歲這些中年人，不僅他們自己沒有 25 歲小孩，而且他們下一代也沒有 10 適齡兒童，所以他們?cè)诎褪裰袑W(xué)附近購(gòu)房的興趣最低。 5. 家庭結(jié)構(gòu)： 以三人核心家庭為主，以兩人家庭和三代同堂家庭為輔。理由如下： ① 根據(jù)上文，三人核心家庭的置業(yè)意向和置業(yè)能力都很強(qiáng)，所以應(yīng)以這些家庭為主。 ② 兩人家庭和三代同堂家庭的置業(yè)主要?jiǎng)訖C(jī)都是教育，但他們的決策過程有所不同，前者主要是在于夫妻雙方，但后者更多地考慮父母的要求（比如離父母近點(diǎn)、不要在鬧市區(qū)、最好是平層、留一間父母臨時(shí)或長(zhǎng)期居住的房間等） 6. 置業(yè)狀態(tài)： 二次置業(yè)者為主（包括父母購(gòu)買和自己購(gòu)買的商品房、安居房、集資房），首次置業(yè)者（現(xiàn)租住他人房間）為輔。理由如下： ① 據(jù)消費(fèi)者定量調(diào)查顯示， 40%左右被訪者當(dāng)前居住在商品房、安居房、集資房?jī)?nèi)，但考慮到項(xiàng)目的價(jià)位比較高，一般的首次置業(yè)者難以承受，所以應(yīng)以二次置業(yè)者為主。 ② 首次置業(yè)者主要指在項(xiàng)目附近的生意人，他們可能沒有自己的住宅，對(duì)房子需求比較急。 二、目標(biāo)客戶其它特征 1. 現(xiàn)居住戶型：現(xiàn)居住戶型以二房為主，一房和三房為輔，四房以上的比例很小； 2. 現(xiàn)居住面積 ：平均面積為 50平方米，最大的也不過 100平方米； 3. 收入水平較高 ：三口之家的年收入最高，平均為 56 萬；兩人家庭的年收入低，平均 34萬；三代同堂家庭因有經(jīng)濟(jì)能力的人數(shù)多，家庭年總收入最高 ,可達(dá) 67萬元，但個(gè)人平均月收入較低。 4. 行業(yè)：以工商自營(yíng)、政府公務(wù)員、國(guó)有企業(yè)、自由職業(yè)等為主； 5. 職務(wù)：以工商自營(yíng)業(yè)老板、政府科級(jí)以下干部、企業(yè)中層管理人員和中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者為主。 6. 戶籍：以重慶本地戶籍為主，以四川省戶籍為輔； 7. 學(xué)歷一般：以本科生和高中生為主，其它學(xué)歷不多； 11 8. 交通工具：擁有私家轎車的比例不到二成，但未來幾年有購(gòu)車計(jì)劃； 9. 業(yè)余愛好：看書、休閑 娛樂、健身運(yùn)動(dòng)、看電視報(bào)紙等 10. 心理追求：追求一種上進(jìn)的生活狀態(tài)，并注重生理上的健康，對(duì)品味、身份沒有明顯追求； 11. 乘車時(shí)間：上下班搭乘公交車時(shí)間在 30分鐘內(nèi)是可以接受的。 三、特定意義的細(xì)分市場(chǎng) 鑒于目標(biāo)項(xiàng)目的體量不大，建議發(fā)展商選定幾種特定細(xì)分市場(chǎng)，做足功夫，爭(zhēng)取以最小的營(yíng)銷成本實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)。 1. 解放碑附近的生意人。 雖然重慶很多樓盤都在打他們的主意，但這些客戶遠(yuǎn)了不去，而近的樓盤要么價(jià)位驚人，要么面積大得驚人，所以尺度公司認(rèn)為巴蜀俊秀還有切入機(jī)會(huì)，這來自于三個(gè)方面的考慮，其一巴蜀俊秀離解放碑商圈比較近，是 一個(gè)鬧中取靜的好地方；其二具有其他樓盤無法比擬的教育優(yōu)勢(shì)；其三是價(jià)位也比解放碑商圈內(nèi)樓盤有優(yōu)勢(shì)。 2. 項(xiàng)目周邊的居民。 前面已經(jīng)講過渝中區(qū)居民具有“渝中區(qū)情結(jié)”，一般不會(huì)脫離自己熟的環(huán)境購(gòu)房，這為我們爭(zhēng)取周邊居民提供了可能。據(jù)我們普查，項(xiàng)目周邊有大量的陳舊居民房，里面居住著大量老渝中區(qū)居民，貯藏著大量的購(gòu)買力。同時(shí)他們多為三代同堂家庭，他們有為子女在附近選擇一套小點(diǎn)住宅的傾向，既與子女分開生活，又隔得不太遠(yuǎn)，相互有個(gè)照應(yīng)。 3. 巴蜀中學(xué)教師的親朋好友 根據(jù)尺度公司的經(jīng)驗(yàn)，任何時(shí)候都不要忽視教師的影響力。針對(duì)巴蜀俊秀 這個(gè)項(xiàng)目，如何發(fā)揮教師的口碑效應(yīng)尤為重要？ 4. 項(xiàng)目周邊的政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 12 物業(yè)定位建議 一、物業(yè)檔次：高檔精品文化樓盤 二、戶型面積配置 戶 型 面積比例 面積（ M2） 備 注 2房 2房 2廳 1衛(wèi) 20% 7080 平層，主臥室加大 3房 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 90110 平層，客廳、廚房加大 3房 2廳 2衛(wèi) 30% 110130 可以做成錯(cuò)層，客廳、廚房、主臥室加大 4房 4房 2廳 2衛(wèi) 20% 130140 可以做成錯(cuò)層，帶書房（或兒童活動(dòng)室） 二房單位主要針對(duì)剛結(jié)婚不久 或已有小孩的家庭，家庭條件不是很寬裕，但想擁有“家”的感覺； 小三房主要針對(duì)三人核心家庭，不能承受較高的總價(jià)，但對(duì)單價(jià)有一定的承受能力； 大三房主要針對(duì)比較富裕的三人核心家庭，追求居家的舒適性，可以承受較高的單價(jià)和總價(jià)； 四房單位主要針對(duì)三代同堂家庭或富裕的三人家庭，對(duì)于富裕的三人家庭，可以增加設(shè)計(jì)“第三廳”，對(duì)于三代同堂家庭，要特別重視老人房的設(shè)計(jì)。 三、主要功能間參考數(shù)據(jù)（實(shí)用面積） 主要功能間 面積（ M2） 主要功能間 面積（ M2） 客廳 2224 客人衛(wèi)生間 45 餐廳 810 主臥衛(wèi)生 間 56 主臥室 1620 客廳陽臺(tái) 79 次臥室 1014 主臥室陽臺(tái) 68 廚房 810 生活陽臺(tái) 34 以上面積合計(jì)為 ，加上其它輔助功能間總面積在 105平方米左右，按實(shí)用率 80%計(jì)算，建筑面積為 120 平方米左右（陽臺(tái)建筑面積按實(shí)用面積一半計(jì)算）。如果單位住宅建筑面積不等于 120平方米，則按以上比例分?jǐn)偪偯娣e。 四、戶型設(shè)計(jì)細(xì)部處理 大廚房是一種趨勢(shì)，平均面積應(yīng)達(dá)到 9 平方米；但中、小戶型應(yīng)配置一定比例的中等廚房，以免因廚房面積過大影響其它功能間的使用。 13 開敞式廚房的 市場(chǎng)空間不大，除非面積比較大的四房，一般不要采用開敞式廚房。封閉式廚房也不受歡迎，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，廚房和餐廳之間不能采用承重墻，在裝修樣板房時(shí)，可以用半透明的玻璃屏風(fēng)把他們隔開。 對(duì)于四房單位（主要針對(duì)三代同堂家庭），要特別重老人房的設(shè)計(jì)，比如衛(wèi)生間與房間處于同一平面、盡可能朝南 /通風(fēng)等。 書房應(yīng)特別注意采光，光線不好的房間最好不設(shè)計(jì)成書房； 文化廳的市場(chǎng)需求量很小，特別是面積小于 130 的住宅，最好不要設(shè)計(jì)文化廳； 對(duì)于擁有兩個(gè)衛(wèi)生間的住宅單位，主臥室衛(wèi)生間應(yīng)大于公共衛(wèi)生間，前者面積在 56平方米，后者在 45 平方米； 衛(wèi)生間通風(fēng)是必要的，采光次之，但應(yīng)盡可能地增加衛(wèi)生間的采光面； 對(duì)于擁有雙陽臺(tái)的住宅單位，客廳陽臺(tái)應(yīng)大于主臥室陽臺(tái)，前者面積在 79 平方米，后者在 68 平方米； 發(fā)展商最好提供清水房，也可以嘗試提供裝修套餐服務(wù)。 五、建筑單體設(shè)計(jì)建議 1． 外墻材料以高級(jí)瓷磚為主，首層可以采用大理石或花崗巖貼面； 2． 顏色以白色調(diào)為主，適當(dāng)點(diǎn)綴藍(lán)色和淺藍(lán)色； 3． 首層層高不可太低，入口及大堂應(yīng)寬敞、大方，有學(xué)術(shù)文化味； 4． 對(duì)于高層住宅來說，適宜采用落地窗，既增大觀景視野，也有利私密性； 5． 采用透明鋼化玻璃欄桿，考慮到高層帶來的心 理恐懼，欄桿高度應(yīng)比正常（ 120厘米）高點(diǎn)； 6． 空中花園的必要性不大，可以增加每個(gè)住宅單位客廳陽臺(tái)的面積，以使每個(gè)家庭都有自己的“小花園”； 7． 在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，更多地考慮觀景的需要，然后是朝向；當(dāng)不