【正文】 83。福地、天嶼江山 江南新區(qū) 中恒江南第一城 沙 龍路 國成江山龍苑、興茂御景江城 五橋 百安花園 ? 調(diào)研對象：競爭、類比及代表性樓盤看房客戶 ? 抽樣方法：非隨機抽樣 ? 研究依據(jù)：消費者需求曲線、消費者行為及心理研究 ? 研究方法： 中高端 項目受訪客戶和中端項目受訪客戶對比分析 ? 研究軟件： Excel、 SPSS ? 樣本量： N＝ 210（單位： 份 ） （三） 分析方式 本次采集的樣本涵蓋了 萬州 市場上大部分在售項目，但是不同項目根據(jù)整體質(zhì)素不同針對的客戶群體也有差異，因此我們在以下部分分析中把客戶進行分類 ， 以便我們鎖定準(zhǔn)客 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 戶 群。 篩選標(biāo)準(zhǔn)： 市場上在售價格較高的項目均為景觀資源較 好的項目，我司以不看江房源起價 2200元 /㎡和看江房源起價 2500元 /㎡為標(biāo)準(zhǔn)，挑選出 5個售價最高的在售項目； 中 高端 項目分布 中端項目分布 醉美灣、天嶼江山、天江酈城、江山龍苑、世紀(jì)新城 陽光花園、陽光水岸、興茂山水國際、江南第一城、御景江城、東方大廈、百安花園 合計： 70 份 合計： 140 份 二、 客戶背景分析 （一） 樣本年齡、家庭結(jié)構(gòu)分析 樣本年齡分布圖%%%%%%%% % % % % % % %2025263031353640415051606 0 歲以上 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 %%%%%% % % % % % %單身貴族二人世界三口之家三代同堂其他樣本家庭結(jié)構(gòu)分布 分析： 從年齡分布上來看， 35歲以下的客戶占總樣本 量的 %，說明目前萬州房地產(chǎn)市場上這一部分人群為購房的主要群體，并且呈現(xiàn)出購房年輕化的趨勢，這一部分人群具備一定的經(jīng)濟實力，對樓盤的品質(zhì)、配套和社區(qū)景觀要求較高。 3650 歲這部分人群約占 17%，具備較強的經(jīng)濟實力，多為二次置業(yè)甚至更高次置業(yè)，置業(yè)的目的主要為子女購房或者希望更換一個更好的居住環(huán)境。 從家庭結(jié)構(gòu)示意來看， %的客戶家庭結(jié)構(gòu)為“三口之家”，這部分客戶主要是因為家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者隨著子女成長需求更大的居住面積而對住房產(chǎn)生了新的需求，如子女成婚，子女由兒童期向青春期轉(zhuǎn)變；“單身貴族” 和“二人世界”的家庭結(jié)構(gòu)分別占總樣本的%和 %，這部分的購房需求主要是由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的新的住房需求，如“單身貴族”由婚姻產(chǎn)生的住房需求，“二人世界”由生兒育女的計劃而產(chǎn)生的住房需求。 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 （二） 樣本學(xué)歷、職業(yè)、家庭收入及交通工具分析 樣本學(xué)歷分布%%%%%碩士以及以上 本科 ?？?高中 其他 樣本職業(yè)分布%%%%%%%%%% % % % % % %公務(wù)員專業(yè)技術(shù)人員行業(yè)人士個體工商戶私營業(yè)主自由職業(yè)者國有大中型企業(yè)退休 / 離休人員其他 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 %%%%%%% % % % % %2020 以下20203000300150005001800080011000010000 以上樣本家庭收入分布 樣本交通工具分布%%%%% % % % % % % %公交車出租車單位配車私家車 如圖所示，具有本?？茖W(xué)歷的客戶到達 %，這一部分人群擁有穩(wěn)定的工作和穩(wěn)定的收入，同時這一部分人群也是購房的主要人群。本次調(diào)研的客戶的職業(yè)主要以專業(yè)技術(shù)人員、個體工商戶和私營業(yè)主為主，分別為 %， %和 %。家庭月收入為 20203000元和30005000 元的家庭分別占到 %和 %，考慮到受訪客戶對其家庭月收入有所保留，我們可以初步推斷大部分客戶的家庭月收入在 5000元左右，以目前的萬州房地產(chǎn)市場價格來看，月供應(yīng)該不能成為購房的主要問題與障礙。本次調(diào)研的客戶中有 %出行的交通工具為公交車。 （三） 樣本居住 區(qū)域以及工作區(qū)域分析 區(qū)域 工作區(qū)域所占百分比 居住區(qū)域所占百分比 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 篙筍塘 % % 龍寶 % % 周家壩 % % 申明壩 % % 枇杷坪 % % 百安壩 % % 江南新區(qū) % % 五橋 % % 重慶主城區(qū) % % 重慶其他區(qū) % % 其他省市 % % 合計 % 100% 注：樣本中有退休的客戶，因此工作區(qū)域的百分比不足 100%。 從上表可以得出，樣本中分別有 %和 %的客戶分別在篙筍塘和龍寶工作，這是由于篙筍塘是萬州傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟中心和龍寶是萬州新興的工業(yè)園區(qū)。 %的客戶在篙筍塘居住，充分的說明客戶對配套齊全與否相當(dāng)重視，居住在龍寶的客戶占到 %，這是由于一是龍寶是新興的工業(yè)區(qū)，二是由于龍寶離萬州經(jīng)濟中心比較近。另外，樣本中有退休的客戶，因此工作區(qū)域的百分比不足 100%。 （四） 樣本房屋性質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)分析 樣本居住房屋性質(zhì)%%%%%商品房 集資房 單位分房 自建房 其他 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 樣本居住戶型分布%%%%%% %%單間配套 1房 2 房1 衛(wèi) 2 房2 衛(wèi) 3 房1 衛(wèi) 3 房2 衛(wèi) 4房 5 房及以上 從房屋性質(zhì)上來看，商品房、單位分房和集資房占據(jù)前三位，分別為 %、 %和%，特別是商品房的百分比超過一半，說明大部分客戶都是至少為二次購房，希望換一個戶型更合理、配套更齊全和社區(qū)環(huán)境更好的居住場所；從居住戶型分布中， 3房以下的戶型占到 %，可以推論接近一半的客戶是為了追求更舒適的居住環(huán)境，這有可能是家庭結(jié)構(gòu)性變化而產(chǎn)生的住房需求； 三、 客戶對區(qū)域的認知 （一） 區(qū)域熟悉度 %%%% % % % % % % % % %熟悉不熟悉僅知道而已所有樣本（210份）對江南新區(qū)的熟悉度分析 由上圖可知， 萬州居民都知道江南新區(qū) ，但是僅只有 %的客戶熟悉江南新區(qū)， %的客戶僅僅知道或者不熟悉江南新區(qū)，這可能是由于政府對整個江南新區(qū)的宣傳力度不夠 和江南新區(qū)投資開發(fā)較為緩慢 造成的。 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 （二） 不同客戶對區(qū)域發(fā)展前景的認知 中 高端 客戶對區(qū)域的認知 訪問地點 * 對江南新區(qū)發(fā)展前景和居住吸引力看法 C r os s t a b u l a t i on% w it h in 訪問地點2 1 . 4 % 5 7 . 1 % 2 1 . 4 % 1 0 0 . 0 %4 4 . 4 % 3 8 . 9 % 1 6 . 7 % 1 0 0 . 0 %3 0 . 8 % 2 3 . 1 % 4 6 . 2 % 1 0 0 . 0 %1 8 . 2 % 2 7 . 3 % 5 4 . 5 % 1 0 0 . 0 %2 3 . 1 % 2 3 . 1 % 5 3 . 8 % 1 0 0 . 0 %2 9 . 0 % 3 4 . 8 % 3 6 . 2 % 1 0 0 . 0 %世紀(jì)新城江山龍苑天江酈城天嶼江山醉美灣訪問地點T ot a l前景好，吸引力較大前景好，但不太吸引等區(qū)域成熟以后再說對江南新區(qū)發(fā)展前景和居住吸引力看法T ot a l 中端客戶對區(qū)域的認知 訪問地點 * 對江南新區(qū)發(fā)展前景和居住吸引力看法 C r o s s t a b u l a t i o n% w it h in 訪問地點1 5 . 4 % 3 8 . 5 % 4 6 . 2 % 1 0 0 . 0 %1 4 . 3 % 4 2 . 9 % 4 2 . 9 % 1 0 0 . 0 %3 3 . 3 % 2 6 . 7 % 4 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %3 2 . 1 % 5 0 . 0 % 1 7 . 9 % 1 0 0 . 0 %1 4 . 3 % 3 5 . 7 % 5 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %1 2 . 5 % 2 5 . 0 % 6 2 . 5 % 1 0 0 . 0 %4 8 . 6 % 1 8 . 9 % 3 2 . 4 % 1 0 0 . 0 %5 0 . 0 % 2 5 . 0 % 2 5 . 0 % 1 0 0 . 0 %3 0 . 0 % 3 2 . 9 % 3 7 . 1 % 1 0 0 . 0 %百安花園東方大廈御景江城江南第一城興茂 山水國際陽光水岸其他高檔場所陽光花園訪問地點T o t a l前景好，吸引力較大前景好，但不太吸引等區(qū)域成熟以后再說對江南新區(qū)發(fā)展前景和居住吸引力看法T o t a l 區(qū)域發(fā)展前景 *客戶類別 類別 中高端 項目受訪客戶 中端項目受訪客戶 前景好，吸引大 % % 前景好， 但 吸引力不大 % % 等區(qū)域成熟再說 % % 在江南新區(qū)發(fā)展前景上看，無論是 中高端 項目受訪客戶還是中端項目受 訪客戶， 認為江南新區(qū)的前景好的客戶比重占到 60％以上，反映出居民對江南新區(qū)的整個發(fā)展?jié)摿铜h(huán)境 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 的認可度 。 持“等區(qū)域成熟以后再說”的客戶比重分別占到 37％左右， 反映出他們持一種觀望的態(tài)度，未來項目和產(chǎn)品將會起到比較重要的引導(dǎo)作用 。 （三） 不同客戶對區(qū)域居住環(huán)境認知分析和成熟時間判斷 對濱江板塊的看法 中高端 客戶 訪問地點 * 對江南新區(qū)濱江板塊的印象和居住環(huán)境的看法C r os s t a b u l a t i on% w i t h i n 訪問地點2 8 . 6 % 2 8 . 6 % 4 2 . 9 % 1 0 0 . 0 %3 3 . 3 % 4 4 . 4 % 2 2 . 2 % 1 0 0 . 0 %5 3 . 8 % 4 6 . 2 % 1 0 0 . 0 %2 7 . 3 % 3 6 . 4 % 3 6 . 4 % 1 0 0 . 0 %7 . 7 % 4 6 . 2 % 4 6 . 2 % 1 0 0 . 0 %2 0 . 3 % 4 2 . 0 % 3 7 . 7 % 1 0 0 . 0 %世紀(jì)新城江山龍苑天江酈城天嶼江山醉美灣訪問地點T ot a l環(huán)境素質(zhì)好，比較適宜居住或投資現(xiàn)在雖冷清，但非常有發(fā)展?jié)摿δ壳翱諘缋淝?，一定時期內(nèi)居住不方便對江南新區(qū)濱江板塊的印象和居住環(huán)境的看法T ot a l 中端客戶 訪問地點 * 對江南新區(qū)濱江板塊的印象和居住環(huán)境的看法 C r os s t a b u l a t i on% w it h in 訪問地點3 8 . 5 % 2 3 . 1 % 3 8 . 5 % 1 0 0 . 0 %5 7 . 1 % 4 2 . 9 % 1 0 0 . 0 %3 3 . 3 % 2 0 . 0 % 4 6 . 7 % 1 0 0 . 0 %5 3 . 6 % 3 5 . 7 % 1 0 . 7 % 1 0 0 . 0 %1 4 . 3 % 3 2 . 1 % 5 3 . 6 % 1 0 0 . 0 %5 0 . 0 % 5 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %3 2 . 4 % 4 5 . 9 % 2 1 . 6 % 1 0 0 . 0 %5 0 . 0 % 5 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %3 0 . 7 % 3 7 . 1 % 3 2 . 1 % 1 0 0 . 0 %百安花園東方大廈御景江城江南第一城興茂 山水國際陽光水岸其他高檔場所陽光花園訪問地點T ot a l環(huán)境素質(zhì)好，比較適宜居住或投資現(xiàn)在雖冷清，但非常有發(fā)展?jié)摿δ壳翱諘缋淝澹欢〞r期內(nèi)居住不方便對江南新區(qū)濱江板塊的印象和居住環(huán)境的看法T ot a l 居住環(huán)境 *客戶類別 及時雨文檔資料 及時雨文檔資料 類別 中高端項目受訪客戶 中端項目受訪客戶 環(huán)境素質(zhì)好 % % 現(xiàn)在冷清但具發(fā)展?jié)摿? % % 一定時期內(nèi)居 住不便 % % 對目前江南新區(qū)居住環(huán)境的認識上， 環(huán)境素質(zhì)較好和具備發(fā)展?jié)摿Φ目蛻舯戎卣嫉搅?0％以上，反映出區(qū)域自身的質(zhì)素和發(fā)展前景勿庸置疑。 %的中 高端 項目受訪客戶和%的中端項目受訪客戶認為江南新區(qū) 目前雖然冷清，但是非常具有發(fā)展?jié)摿Γ?另有％和 ％的客戶認為 區(qū)域居住不便。 發(fā)展?jié)摿εc居住不便這種矛盾產(chǎn)生主要是規(guī)劃與現(xiàn)實交通和生活配套的不完善引起的，這應(yīng)該能伴隨區(qū)域和項目的開發(fā)逐步解決的。 對成熟時間的判斷 中 高端 客戶 訪問地點 * 成熟時間 C r os s t a b u l a t i on% w it h in 訪問地點2 0 . 0 % 8 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %3 0 .