【正文】 核心功能區(qū)。作為 生米大橋 物流園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)，配送中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于 南昌 市主城區(qū)內(nèi)，因此，在區(qū)域布局原則上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于與 南昌 市主城區(qū)及現(xiàn)有商業(yè)區(qū)域聯(lián)系最為便捷的位置，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。作為 生米大橋 物流園區(qū)中運(yùn)作服務(wù)核心功能區(qū)，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要分布于 南昌 市主城區(qū)外以及周邊地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與 南昌 市進(jìn)出市主通道的便捷連接，兼顧與園區(qū)內(nèi)配送中心區(qū)的聯(lián)系。 江西地區(qū)最全面、最權(quán)威的物流綜合門戶網(wǎng)站，經(jīng)中國互聯(lián)網(wǎng)管理中心審查備案，由南昌博成實業(yè)發(fā)展公司投資運(yùn)營，中國數(shù)碼集團(tuán)提供技術(shù)支持共同建設(shè)。立足江西，面向中部，輻射全國。信息流于一體的新型物流配送中心等 4個幾方面。競爭是無情的，只有強(qiáng)者才能得到生存和發(fā)展。著力拓展電子物流服務(wù)領(lǐng)域，促進(jìn)南昌物流行業(yè)的信息化發(fā)展。 沒有特色，就沒有市場。堅持“人無我優(yōu)，人優(yōu)我特”的市場法則，一個美侖美奐，電子物流科技型物流企業(yè)在江西南昌崛起并實現(xiàn)又好又快的發(fā)展。不同的產(chǎn)品有不同的市場需求，由此產(chǎn) 生不同的經(jīng)營方式，分別概述如下： 物流服務(wù)中心： 成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。不僅要利用電視、報紙等新聞 媒體，將“生米大橋物流 園區(qū) ”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語言，在全國或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國際多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報道。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴?。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競賽、評選、頒獎及物流商貿(mào) 交流等活動。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“生米大橋物流中心”真正成為 6000 畝江西物流基地競相開放爭艷的百花園。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“生米大橋物流 園區(qū) ”主行業(yè)的發(fā)展。 只有吸收、借鑒一切成功有益的 經(jīng)營管理經(jīng)驗，并結(jié)合實際，大 膽創(chuàng)新，才能更好地開拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場。特別注重會務(wù)團(tuán)、大客團(tuán)的市場開拓，爭取得到各機(jī)構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項目；對品牌構(gòu)建及附加價值提升具有深遠(yuǎn)的影響。隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日異提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時期。 第六章 投資 估算 物流園區(qū)的投資規(guī)模 根據(jù) 生米大橋 物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論， 生米大橋 物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。在南昌市的 倉庫平均造價 400元 /平方米，堆場平均造價 360元 /平方米； 故 倉庫 建筑成本投資約 1080萬元， 堆場 建筑成本投資約 900萬元，合計 1980萬元。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場所。 （上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費(fèi)用。 ③物流信息系 統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和南昌市具體條件，預(yù)計信息系統(tǒng)總投入為 160萬元。 項目土地成本為 700萬元人民幣、 園區(qū)物流設(shè)施 基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 4140萬元人民幣，其次加上信息 系統(tǒng)總投入為 160萬元， 合計項目投資總額 5000萬元。 第七章 融資方案 項目融資組織形式為項目法人融資形式。是家私營企業(yè)，法定代表人 為 ，注冊資本？萬元，公司地址：室。 項目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： ⑴項目法人資本金，南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司為開發(fā)本項目； 項目建設(shè)投入資金除項目自有資金外。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實際發(fā)生額分期支付，在項目租賃回款到位后償還本金。 本項目融資方案中屬于項目法人自籌資金的份額較高， 3000萬元的資本金達(dá)到 項目總投資額的 60%，根據(jù)法人 南昌博成實業(yè)發(fā)展有限公司 的現(xiàn)有實力，自籌資本金 的能力可以得到保證。 在項目投入總資金中， 自有資金部分占： 60% 債務(wù)資金部分占： 40% 對于一個房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。 第八章 財務(wù)分析 本報告財務(wù)預(yù)測是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場規(guī)律及收入項目的基礎(chǔ)上，做個以下科學(xué)、合理的財務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算， 本項目的收入來源主要是 商業(yè)店鋪銷售收入、 設(shè)施租賃收入 兩大部分 ，根據(jù) 南昌 市目前倉庫租金水平， 生米大橋 物流園區(qū) （ 倉庫 、 堆場 等） 設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為 18元 /㎡ ① 故園區(qū)建成后（ 倉庫 、 堆場 等） 設(shè)施 的年 租賃收入 約 萬元。 ③ 南昌物流網(wǎng)的年營業(yè)收入預(yù)計為 500萬元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（ 南昌 物流 網(wǎng) ）的日常維護(hù)與換 代升級任務(wù)，尚需支出維護(hù)成本 15萬元。 項 目 金 額（萬元） 銷售收入（ 10年折舊） 1000 設(shè)施租賃收入 信息平臺收入 500 主營利潤 所得稅（按 15%預(yù)測） 凈利潤 根據(jù) 上述財務(wù)預(yù)測的結(jié)果顯示，項目建成后，將每年實現(xiàn) 萬 元人民的營業(yè)收入。項目投資回報率 %，項目建成后， 年左 右就會收回投資。項目財務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財務(wù)上是可行的。 《生米大橋物流 園區(qū) 》以中部崛起、制造業(yè)基地、南昌物流基地大市場為背景，以物流服務(wù)與全國、江西及南昌現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡單運(yùn)輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢，因而是完全可行的。建設(shè)期應(yīng)特別注重資金的運(yùn)用，千方百計挖掘潛力 ，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實現(xiàn)形象、品牌工程，使每個項目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的“物流 園區(qū) ”