【正文】 70250 / 126 97 29 1雙流 蔚 藍(lán) 卡地 亞 200400 13000 326 246 80 7麓山國 際 社區(qū) 70500以上 7000 2023 2023 14 28新都 雙河 鷺島 70400 9000 666 567 99 14萬科雙水岸 70250 6500 1774 1770 4 32洋房代表項(xiàng)目供銷洋房銷售較好項(xiàng)目位于主城區(qū)或城市近郊生態(tài)環(huán)境良好區(qū)域的面積主要集中在 200平以下；月銷售速度在 2045套以內(nèi)不等成都住宅市場(chǎng)研究3/23/202330◤ 宏觀經(jīng)濟(jì)分析啟示◤ 未來面臨政策調(diào)控具備持久性、波動(dòng)性、多頻率特征；◤ 做好風(fēng)險(xiǎn)控制，打造低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品為先。◤ 西部新城分析啟示◤ 產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于的衍生性配套服務(wù)完善階段，給區(qū)域開發(fā)提供了大量的居住、商務(wù)、購物發(fā)展空間；◤ 帶動(dòng)了區(qū)域快速實(shí)現(xiàn)與成都對(duì)接，提高了區(qū)域地產(chǎn)投資價(jià)值。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心成都郊縣住宅市場(chǎng) 2023年伴隨主城區(qū)交易量下滑也呈現(xiàn)出價(jià)格上漲、成交量下滑態(tài)勢(shì)；郫縣住宅市場(chǎng)供銷平穩(wěn)，價(jià)格在 2023年 3700基礎(chǔ)上上漲到 45003/23/20233422023年情況◤ 8月以來郫縣房地產(chǎn)交易量大幅增加；◤ 高層已成為區(qū)域主流產(chǎn)品，別墅以成都后花園和西郡英華為主，走勢(shì)較慢。注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心注：以上數(shù)據(jù)來自星彥地產(chǎn)研究中心郫縣 2023年住宅市場(chǎng)供銷結(jié)構(gòu)平穩(wěn)；電梯是供銷主力產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供銷比最高，達(dá)到 ； 19月郫縣商品房銷售均價(jià)約 4682元 /平方米郫縣住宅研究3/23/20233市場(chǎng)存量 郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán) 09年以來成交土地約 2300畝，平均樓面地價(jià)在 12001500之間；預(yù)計(jì)可建面積約 600萬平方米◤ 2023年 111月郫縣郫筒、犀埔和紅光三大組團(tuán)土地成交 13宗，面積約 994畝，成交數(shù)量持平，但交易面積下降 316畝。◤ 郫縣三大組團(tuán) 09年以來成交地塊的可建面積約600萬平方米。住宅市場(chǎng)特點(diǎn)啟示◤ 未來區(qū)域市場(chǎng)電梯是絕對(duì)主力，供銷兩旺因產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)爭(zhēng)加??；◤ 未來價(jià)格仍有較大幅度上漲空間；◤ 洋房屬于區(qū)域市場(chǎng)暢銷 稀缺產(chǎn)品。三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成，與主城區(qū)已實(shí)現(xiàn) “ 無縫對(duì)接 ” 。蜀都新城板塊產(chǎn)品特點(diǎn)：開發(fā)中檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為主，均價(jià)集中在 40005000元之間，面積多為 75130平米，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：快鐵的開通使得板塊競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，加之品牌房企的陸續(xù)入駐和配套的不斷完善，成為未來最具潛力的居住板塊之一。均價(jià)集中在 45005500元 /平米，面積多在 70130平米為主，客戶以成都剛性及改善型客群為主板塊屬性：板塊定位于中高檔住宅區(qū)，依托現(xiàn)已建成的現(xiàn)代工業(yè)港片區(qū)以及西華大學(xué)片區(qū)，形成 “ 成都輻射 +校園經(jīng)濟(jì) +工業(yè)園區(qū) ” 的模式，區(qū)域物業(yè)形態(tài)豐富，價(jià)格差異較大產(chǎn)品特點(diǎn)：開發(fā)中高端產(chǎn)品，以多層為主，均價(jià)集中在 5000元 /平米，面積多為 75150平米，客戶以成都改善型客群及二線城市的投資性客戶為主。目前土地供應(yīng)量增加，購房需求大。郫筒板塊3/23/202338類別 評(píng) 定因子 紅 光 犀浦板 塊 郫筒板 塊 蜀都新城板 塊 高新西區(qū)版 塊城市角色 板 塊現(xiàn) 狀 工 業(yè)產(chǎn)業(yè) 聚集區(qū) 老城區(qū)生活區(qū) 新行政新城區(qū) 高新 產(chǎn)業(yè) 配套區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展 趨勢(shì) 產(chǎn)業(yè) 衍生 環(huán)節(jié) 初期 配套完善期 行政 配套完善期 快速接壤城西期檔次 習(xí)慣認(rèn) 知 中檔 中高檔 中檔 中高檔市 場(chǎng)歷 史接受度 接受度不高 基本接受 基本接受 接受配套 設(shè) 施 商 業(yè) 配套 較 好 完善 缺乏 一般教育配套 較 好 較 好 缺乏 一般娛樂 休 閑 配套 小 鎮(zhèn) 初 級(jí) 較 好 缺乏 缺乏醫(yī) 療 配套缺乏大型醫(yī)院， 僅有街道 規(guī) 模 診 所，配套 較 缺乏有一定數(shù)量市 級(jí) 醫(yī)院，配套相 對(duì)較 好有一定數(shù)量市 級(jí) 醫(yī)院，配套相 對(duì)較 好 一般交通條件 公共交通便利性 基 礎(chǔ) 市政公交配套設(shè)備良好的市政公交配套設(shè)備良好的市政公交配套設(shè)備 較 好私家 車 交通便利性 非未來城區(qū)主干道 便捷 主干道 連 接成都 交通便捷，接壤成 都環(huán) 境景 觀資源 自然 資 源 僅 有市政配套公園擁 有一定數(shù)量景 觀資源 新城區(qū) 缺乏人文 資 源 自然、人文等 資 源欠缺 自然、人文 資 源 較 好 有一定的自然 資 源，人文 資 源缺乏 產(chǎn)業(yè) 高端配套衍生 服 務(wù) 區(qū)競(jìng) 爭(zhēng)程度 評(píng) 估 ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★★區(qū)域目前處于工業(yè)產(chǎn)業(yè)衍生發(fā)展階段，市政、生活、產(chǎn)業(yè)配套處于完善、升級(jí)階段；未來本案主要面臨高新西區(qū)板快項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2板塊特征區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究3/23/202339板 塊 物 業(yè)類別 資 源特點(diǎn) 代表 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品特點(diǎn)紅 光 犀浦板塊高 層 （ 為 主）多 層 +小高 層 （ 為輔 ）校園 經(jīng)濟(jì)現(xiàn) 代工 業(yè) 港置信逸都花園 中鐵伊薩貝拉 上錦頤園 龍城國際 西郡蘭庭 中端產(chǎn)品定位灰空間贈(zèng)送經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)園林景觀郫筒板 塊 多 層 （ 為 主 )類別 墅 +高 層 （ 為輔 ）望叢文化 居住中高端住區(qū)華僑鳳凰國際城 蜀源國都 和院 舒適型產(chǎn)品設(shè)計(jì)高品質(zhì)園林景觀蜀都新城板 塊 高 層 （ 為 主）多 層 +小高 層 （ 為輔 ） 商 貿(mào) 新城中高端居住海駿達(dá) 蜀都 1號(hào) 944 497 4600 3251綠 地國 際 花都 866 90 4700 3361中 鐵 瑞景茗城 1794 1437 4900 3556龍 湖 費(fèi) 萊明戈 1902 1044 煙缸： 7500高 層 ： 5300煙缸： 85220高 層 ： 4080西源 時(shí) 代花城 1849 1459 4500 2760中信未來城 1702 1427 洋房： 7000高 層 ： 5000洋房： 90170高 層 ： 3075四季豪廷 671 240 4500 2769景尚景 2947 2300 3600 2538高新西區(qū) 晶寶盛世桃源 1503 992 4800 2662芙 華 金色海 倫 1837 854 5300 5369潤揚(yáng) 西區(qū)地 標(biāo) 1192 1142 5800 3060華潤 橡 樹 灣 1134 631 洋房： 7800高 層 ： 4700洋房： 100195高 層 ： 2542中 鐵 塔米 亞 214 54 5500 4363公園榕郡 1095 1059 4600 3569成都后花園 1052 635 獨(dú) 棟 ： 13000聯(lián) 排： 11000洋房： 10000獨(dú) 棟 ： 390520聯(lián) 排： 275440洋房： 70250萬景峰 3030 2469 6400 4558區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究3/23/202342區(qū)域板塊特點(diǎn)◤ 分為紅光 犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西區(qū)四大板塊◤ 紅光 犀浦處于快速發(fā)展期，休閑配套與人文資源處于待完善與激活階段板塊供銷特點(diǎn)◤ 各板塊供應(yīng)產(chǎn)品面積豐富銷售主力產(chǎn)品集中在 70150㎡之間◤ 主力單價(jià)集中在 5000元 /㎡之間 。 2地塊九 高層電梯 50120 地塊十 高層電梯 50110 合計(jì) 1580867。月均銷售速度為22套 ,銷售速度良好 .核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析09年電梯均價(jià) 369209年本案洋房均價(jià) 7300價(jià)格承受 主力面積 130170主力總價(jià) 110170萬洋房供銷情況◤ 洋房總價(jià)集中在 100150萬之間 。◤ 銷售情況良好 .面積段 主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率110130 ~201(25個(gè)月 )7 6 1 %130150 273 230 43 %150170 261 202 59 %170200 158 111 47 %200250 20 18 2 %250300 1 0 1 %合計(jì) 　 720 567 153 　3/23/202353面積段主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率90以下 (9個(gè)月 )754 407 347 %90110 415 67 348 %110130 7 3 4 %130150 6 0 6 %150以上 0 0 0 DIV/0!合計(jì) 　電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在 110平方米以下的剛需與首改型產(chǎn)品 。贈(zèng)送一樓花園側(cè)立面示意圖15㎡書房空間半贈(zèng)送㎡挑空部分可搭板使用3/23/202355 臥室采用雙窗設(shè)計(jì)，既增大了采光面，又保證了建筑立面的統(tǒng)一，如果采用寬窗設(shè)計(jì)，將破壞建筑立面的風(fēng)格。15㎡書房空間半贈(zèng)送洋房產(chǎn)品分析平層： 147157 ㎡ ，附加值較少，僅 15㎡書房半贈(zèng)送；目前剩余主力產(chǎn)品。月均銷售速度為5套 ,銷售速度相對(duì)較差 .核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段 主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率130150 ~(8個(gè)月 ) 79 29 50 %150170 41 8 33 %170200 3 0 3 %200250 21 3 18 %合計(jì) 144 40 104 %洋房供銷情況◤ 洋房總價(jià)集中在 101133萬之間 。◤ 銷售情況相對(duì)較差 .10年電梯均價(jià) 4900本案洋房均價(jià) 7800價(jià)格承受 主力面積 130170主力總價(jià) 101133萬3/23/202361電梯供銷情況電梯供銷情況電梯產(chǎn)品主力面積集中在 90平方米以下的剛需產(chǎn)品 。核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析電梯產(chǎn)品分析3/23/2023Tuesday, March 23, 202365項(xiàng)位于蜀都新城的核心區(qū)域，總占地 200畝，分為二期開發(fā)；項(xiàng)目品質(zhì)較高，周邊環(huán)境較好，未來配套齊全開 發(fā) 商 成都中信城市建 設(shè) 有限公司物 業(yè) 公司 中信物 業(yè)物 業(yè) 地址 郫縣蜀信東路總 占地面 積（ 畝 ） 200總 建筑面 積（平米） 38萬建筑密度 30%容 積 率 綠 化率 30%物 業(yè)類別 高 層 （ 33層 ）、多 層總戶 數(shù) 一期 3002車 位比 1:首次開 盤時(shí)間 創(chuàng)智公園摸底河一期 70畝二期 130畝3 中信未來城核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3/23/2023洋房供銷情況洋房產(chǎn)品主力面積集中在 130170平方米 ,2023年銷售均價(jià)為 7800元 /平米 ,主力總價(jià)在 101133萬之間 。◤ 價(jià)格維系在區(qū)域電梯價(jià)格的 。已推出990套，銷售 591套，月銷售速度為 148套核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段 主力銷售周期 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 月均去化 去化率5070 ~2023.11(12個(gè)月 )128 127 1 11 99%7090 704 673 31 56 96%90110 704 567 137 47 81%110130 32 9 23 1 28%130150 64 25 39 2 39%合計(jì) 　 1632 1401 231 117 86%時(shí)間一期至今均價(jià)項(xiàng)目首批次開盤49004800一期全部房源開放5000參加搜房網(wǎng)友活動(dòng)，多%優(yōu)惠4700電梯目前均價(jià) 50003/23/202367Tuesday, March 23, 202368暢銷戶型分析： D7戶型，面積約 104平米暢銷戶型分析◤ 戶型設(shè)計(jì)方正；◤ 客廳大景觀陽臺(tái)，采光通風(fēng)良好，有效延伸空間；◤ 臥室大面積飄窗，增強(qiáng)景觀情趣性；◤ 贈(zèng)送面積較大，得房率較高，可變性較強(qiáng)；◤ 干濕、動(dòng)靜分區(qū)合理；◤ 入戶無玄關(guān)設(shè)計(jì)，私密性較差。核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析電梯產(chǎn)品分析3/23/2023綠色：在售樓棟黑色：未售單元占地面積約 500畝，規(guī)劃有完善的獨(dú)立商業(yè)配套和社區(qū)商業(yè)配套，全圍合布局，以多層洋房以及 24層至 27層的高層為主，總建筑面積約 100萬平方米開 發(fā) 商 成都武侯區(qū)桂溪房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司物 業(yè) 公司 清江物 業(yè) 管理公司物 業(yè) 地址 高新西區(qū)尚錦路 166號(hào) 總 占地面 積（ 畝 ） 500總 建筑面 積（平米） 100萬建筑密度 20%容 積 率 綠 化率 30%物 業(yè)類別 多 層 、高 層總戶 數(shù) 4500車 位比 1:首次開 盤時(shí)間 二期一、二批次二期后續(xù)組團(tuán)4 上錦頤園核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析3/23/202369聯(lián)排供銷情況備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫聯(lián)排產(chǎn)品主力面積集中在 250400平方米 ,2023年銷售 6000均價(jià) ,目前售 6800,主力總價(jià)在 170270萬之間 。◤ 價(jià)格維系在區(qū)域電梯價(jià)格的