松江新城西區(qū)市場定位報告-閱讀頁
2025-04-29 03:52本頁面
【正文】 ）、祥和花園1期（5萬㎡）、建設花園（12萬㎡）、東明花園（14萬㎡）、蘭橋1期（6萬㎡）；2002年上市交易的樓盤共計約85萬㎡，主要有蘭橋2期（10萬㎡）、放生池（約15萬㎡）、檀香花園（㎡）、開元新都（12萬㎡）、松江世紀新城（14萬㎡）和祥和花園二期（10萬㎡）和西區(qū)在開發(fā)地塊。 供需關系： 從2002002年的市場狀況而言，供需基本持平，市場有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設導致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價格上漲空間過大，今后的區(qū)域市場行情值得擔憂。總建規(guī)模分析東明花園02/1檀香花園02/5開元新都02/10景怡苑03/4皇騏愛麗舍03/8南部陽光翠庭04年初昌鑫花園04年待定珠江新城04/504/5浪琴水岸04上半年 從上表可以看出，新城區(qū)已售在售的總建規(guī)模主要集中在1520萬平方米之間，特別是04年年初開始，推出的項目除了有一個項目總建在5萬平方以下以外，其余均為總建在15萬平方米以上的大規(guī)模項目，其中的昌鑫花園占地面積達54萬，應該算新城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的項目。多層公寓與獨棟、聯(lián)排別墅原來是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。 公寓主力面積案名開盤時間主力面積（㎡）90100100110110120120130130140140150150以下蘭橋2001檀香花園02/5開元新都02/10紫東新苑03/8南部陽光翠庭04年初海德名園04/5兩房 目前該區(qū)域項目中公寓類住宅，主力是二房100 m2左右，三房120130 m2。 主力面積集中在180200 m2。合眾湖畔029景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛麗舍03/804/5海德名園04/5雙拼 從該區(qū)域2001年至今別墅項目的發(fā)展來年，由于地處市郊，所以大部分別墅項目都有獨棟別墅，部分有聯(lián)排、雙拼。平均單價 04年開盤的項目，其中區(qū)域最低公寓報價：珠江新城4400元/平方米區(qū)域最高公寓報價：華亭綠景苑4700無/平方米華亭綠景苑作為區(qū)域內(nèi)最高報價的原因是他的地理位置最好，最靠近老城區(qū)的繁華區(qū)域，且周邊生活配套較為齊全。其中泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的獨棟別墅產(chǎn)品銷售價格為10000元/平方米（我司代理的項目銷售價格為12000元/平方米），泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的聯(lián)排產(chǎn)品的銷售價格為6500元/平方米，目前對外報價為6000元/平方米。別墅總價案名開盤時間主力總價（萬元）608080100100120120140140180180200200220220以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治n n六、老城區(qū)房地產(chǎn)市場簡述松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，城市基礎設施較為完善。由于松江新城規(guī)劃中的城市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應這一趨勢，推案量主要集中在老城區(qū)北部（滬杭高速公路以南），在建筑形態(tài)和居住氛圍上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。相對新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對單一，多層公寓為市場的絕對主力。在市場啟動前期，老城區(qū)依靠良好的城市基礎和人氣積淀，在新城房地產(chǎn)市場漲勢中處于相對領先的地位，因此市場價格相對較高，至2003年年中區(qū)域主力市場價格達到3600元/m2，與新城區(qū)基本持平。n n預計未來推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動力量。第二部分產(chǎn)品建議二、項目SWOT優(yōu)化分析優(yōu)勢（Strenth）n n同時也是松江新城房地產(chǎn)市場高速健康持續(xù)發(fā)展的有力保障。n n地塊方正平整，便于設計和建造。 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。連出租車都比較難叫。新城內(nèi)巨大的市場供應量和相對落后的交通結(jié)構之間存在著不小的矛盾。n n缺少規(guī)模性的商業(yè)場所。新城區(qū)內(nèi)一般規(guī)模比較大的項目都是靠社區(qū)商業(yè)來彌補住戶對生活配套的要求，但是社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)和豐富性非常有限，和產(chǎn)品的定位乃至整個松江新城的定位都有差距。n n因此本案的地段劣勢比較明顯。 上海整體市場發(fā)展形勢火爆，且在相當長的一段時期內(nèi)具有強勁穩(wěn)定的發(fā)展?jié)摿?。其區(qū)域房地產(chǎn)市場也備受政策扶持和外界關注。 本項目距離科技園區(qū)的距離比較近，這給本項目吸引經(jīng)濟科技園區(qū)內(nèi)的客源帶來了很大的機會。 目前新城內(nèi)已建和待建項目非常多而且很大一部分的開發(fā)進度也非常近，由此可見，項目周邊競爭形勢會十分激烈。n n 因為目前的生活機能尚不成熟，房地產(chǎn)市場處于遠景與近景的過程之中（如上分析），所以，就上海客戶而言，在一定程度上并不是以自用為第一置業(yè)目標，而是以投資為目的的。整個新城區(qū)內(nèi)已售、在售和待售的項目從多層、小高層、公寓到聯(lián)排、獨棟別墅，幾乎涵蓋了住宅市場上所能見到的所有產(chǎn)品類型。產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新建筑風格的創(chuàng)新結(jié)構品質(zhì)的創(chuàng)新景觀規(guī)劃的創(chuàng)新產(chǎn)品文化的創(chuàng)新一個以平層電梯別墅為主，連排、雙拼別墅為輔的精品特色混合社區(qū) 戶型科學，面積寬松， 4～6層，帶電梯。 大面積陽光露臺或退臺花園，每戶面積在30㎡左右。 講究私密性。16
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