【正文】 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決大項目發(fā)展的后期跟進問題 中國地產商域網 周邊教育：作為一個區(qū)域大盤，教育規(guī)劃的完善必不可少，本項目的主力客群為三口之家，他們對未來子女的教育環(huán)境也尤為關注，本項目周邊的學校主要有： 本項目周邊的小學有： 第二實驗小學 —— 北京市昌平區(qū)育知東路 城北中心小學 —— 北京市昌平區(qū)西環(huán)路 16號 (規(guī)模較大，但距離遠 ) 北京市昌盛園小學 —— 北京市昌平區(qū)昌盛路 第二附屬小學政府街東路 (規(guī)模較大 ,可重點考慮 ) 本項目周邊的中學有： 昌平區(qū)第一中學 —— 北京市昌平區(qū)東關路 16號 (規(guī)模較大 ,可重點考慮 ) 昌平區(qū)第二中學政府街東路 (規(guī)模較大 ,可重點考慮 ) 北京市昌平區(qū)第五中學 —— 北京市昌平區(qū)昌平縣城區(qū)鎮(zhèn)南環(huán)東路 我們通過調研會對本項目所在區(qū)域的子女入學所屬片區(qū)進行明確，在答客問及現(xiàn)場口徑中 給與確定。 中國地產商域網 五、區(qū)域內劣勢弱化，降低不利因素風險 意義：本項目周邊存在一些不利因素，這些因素的存在會直接導致客戶在購買本項目時產生抗拒點，而為客戶明晰不利因素的存在保證客戶利益是萬科的一貫準則，這樣可以通過避免客戶在事后獲知不利因素后產生的糾紛，并可提升客戶對項目品牌的信任度，同時可以通過施工手段將這些不利因素進行美化或改建，將其所帶來的負面影響降到最低。同時對原料儲備的空間加以規(guī)范。所排出的煙氣，對與在此居住的 居民有比較大的影響。 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決供熱站對環(huán)境的影響的問題 中國地產商域網 【五】營銷計劃 銷售目標 銷售條件 銷售節(jié)奏 推盤計劃 全程綜合軸線圖 推廣排期計劃 中國地產商域網 營銷動作 —— 銷售目標 通過對區(qū)域市場的分析與區(qū)域市場客戶需求特征的判斷，根據本項目的市場定位及價格定位，同時在保證對項目核心競爭力的最大釋放，解決項目存在的劣勢問題，我們制定出本項目的年度銷售目標。 實現(xiàn)開盤“一炮打響” 中國地產商域網 2023年 11月 7日－－－－－－－－－－－－－ 臨時銷售示范區(qū)裝飾完成（銷售組進駐） 2023年 1月 1日－－－－－－－－－－－－－－銷售組進駐臨時接待中心 2023年 12月 19日－－－－－－－－－－－－－開盤前期準備會 2023年 2月 20日 －－－－－－－－－－－－－銷售手冊會簽完成 2023年 4月 11日 －－－－－－－－－－－－－樣板房裝修完成 2023年 4月 16日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)室外環(huán)境完成 2023年 4月 19日 －－－－－－－－－－－－－銷售展示區(qū)開放 2023年 4月 28日 －－－－－－－－－－－－－取得《預售許可證》 2023年 5月 1日 －－－－－－－－－－－－－開盤 營銷動作 —— 銷售籌備期的重要時間節(jié)點 中國地產商域網 營銷動作 —— 推盤計劃 樓號 可售建筑面積 （平方米） 總戶數(shù) （套） 使用系 數(shù) 11 31414 336 12 4751 54 13 31471 336 14 31760 245 15 32396 252 16 14689 164 17 14326 161 合計 160807 1548 －－－ 一期房源數(shù)據統(tǒng)計： 樓號 兩居（套） 三居（套） 合計 11 308 28 336 12 54 0 54 13 308 28 336 14 53 192 245 15 56 196 251 16 164 0 164 17 161 0 161 合計 1104 444 1548 百分比 % 100% 一期產品結構： 中國地產商域網 營銷動作 —— 推盤計劃（方案一） 1號樓 6號樓 4號樓 7號樓 5號樓 3號樓 售樓處 2號樓 2023年 5月 1日開盤，推出 7號樓，共 715套房源，兩居 687套，三居 28套，開盤均價 7800元 /平方米； 2023年 7月推出 4號樓，共 245套房源，兩居 53套，三居 192套，開盤均價 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 5號樓，共 588套房源，兩居 364套，三居 224套，開盤均價 8400元 /平方米； 中國地產商域網 住宅銷售計劃表： 金隅 萬科城一期銷售計劃 放盤階段 時間段 （年 /月） 放盤樓號 放量 （平米） 放量套數(shù) 均價 （元 /平方米） 銷售率 累計 銷售率 累計銷售面積 （平方米） 當月簽約額 （萬元） 第一階段 （強銷期） 7 82308 （ %） 796 7800 40% 40% 64323 50172 5% 45% 8040/72363 6271 第二階段 （奧運） 5 32396 （ %） 252 8100 6% 48% 9648/82023 7815 4% 55% 6432/88443 5210 第三階段 （強銷期） 6 500 8400 12% 67% 19296/10774 16209 8% 75% 12865/120605 10807 尾房階段 /二期預熱 無 無 無 根據銷售情況而定 力爭突破 80% 總銷售額 96484萬元 總銷售面積 120605平米 銷售均價 8000/元 /平方米 營銷動作 —— 推盤計劃 (方案二 ) 中國地產商域網 營銷動作 —— 推盤計劃（方案三） 1號樓 6號樓 4號樓 7號樓 5號樓 3號樓 售樓處 2號樓 2023年 5月 1日開盤，推出 4號樓，共635套房源，兩居 415套，三居 220套，開盤均價 7800元 /平方米； 2023年 7月推出 1號樓，共 336套房源，兩居 308套，三居 28套，開盤均價 8100元 /平方米； 2023年 9月推出 6號樓，共 164套房源，全部為二居，開盤均價 8300元 /平方米； 2023年 9月推出 7號樓，共 413套房源，兩居 217套，三居 196套，開盤均價 8400元 /平方米； 中國地產商域網 住宅銷售計劃表： 金隅 萬科城一期銷售計劃 放盤階段 時間段 （年 /月） 放盤樓號 放量 （平米） 放量套數(shù) 均價 （元 /平方米） 銷售率 累計 銷售率 累計銷售面積 （平方米） 當月簽約額 （萬元） 第一階段 （強銷期） 3 67636 （ %） 726 7800 30% 30% 48242 37629 第二階段 4 31760 （ %） 245 8100 17% 47% 27337/75579 21430 3% 50% 4824/80403 3907 奧運無放量 3% 53% 4824/85227 3907 第三階段 （強銷期） 7 29015 （ 18%） 8300 10% 63% 16081/101308 13347 5 32396 （ %） 8400 15% 78% 24121/125429 20262 尾房階段 /二期預熱 無 無 無 根據銷售情況而定 力爭突破 85% 總銷售額 100482萬元 總銷售面積 125429平米 銷售均價 8011/元 /平方米 營銷動作 —— 推盤計劃 (方案四 ) 中國地產商域網 銷售計劃說明： 具體的價格策略上采用 低開高走、分期銷售、層層推進 的方法。 銷售初期，保證公司在較短時間內收回資金的同時，盡可能的實現(xiàn)利益的最大化。 遵循指導思想，低價入市聚集人氣，在項目后期銷售過程中，也可以拉動客戶的消費心理和對產品升值的向往。萬科城一期銷售周期預計為 8個月。 項目一期銷售于二期開盤前銷售率達到 7580%，總銷售面積達到 1213萬平米。 營銷動作 —— 推廣排期計劃 中國地產商域網 07/12/19 08/05/15 08/08/08 08/09/15 09/08 08/02/06 08/04/19 07/11/07 開盤期 奧運推廣期 熱銷期 形象期 產品宣導 品牌形象 一次強銷期 持續(xù)期 準備期 08/05/01 07/11 銷售團隊進駐 07/12/19 開盤前期準備會 08/04/19 銷售示范區(qū)開放 07/05/01 項目開盤 08/06/15 小型開盤 08/06/15 08/09/15 二次集中開盤 持續(xù)期 二次強銷期 08/10/15 08/11/15 08/11/15 小型開盤 一期銷售尾期 09/08 銷售結案 08/4/1 產品發(fā)布會 08/1/1 臨時售樓處開放 08/01/01 推廣排期計劃 —— 時間軸線圖 中國地產商域網 推廣目的 ■市場啟動前物料準備工作 ■營銷推廣計劃的制定 ■媒體資源的整合 ■市場的深度調研及分析 ■開盤前的初級客戶積累工作 準備期 （ 2023/11/7— 2023/12/20） 推廣排期計劃 中國地產商域網 工程進度 ■ 2023年 12月－－－－基礎開工 準備期 （ 2023/11/7— 2023/12/20） 推廣排期計劃 中國地產商域網 銷售目標 ■吸引市場關注 ■客戶的初級積累 準備期 （ 2023/11/7— 2023/12/20） 推廣排期計劃 中國地產商域網 推廣內容 公關活動：暫無 形象： ●項目 ●及延展●項目賣點提煉● ●現(xiàn)場圍墻包裝●臨時銷售中心的包裝 銷售道具： ● 折頁設計及制作●戶型圖設計及制作●概念樓書設計及制作 ●提袋的設計及制作●公示、展架及易拉寶的設計及制作●風險提示內容的制定 廣告： ●媒體資源整合●戶外、報廣、燈箱的畫面設計工作●項目網站的籌備 軟文：品牌入市形象方面 準備期 （ 2023/11/7— 2023/12/20） 推廣排期計劃 中國地產商域網 業(yè)務執(zhí)行 ■銷售團隊的搭建，銷售團隊的培訓 ■完善確定本階段的銷售說辭和答客問 ■配合完成市內接待中心的布置完成 ■各崗位工作內容的明確 ■區(qū)域沙盤的制作 準備期 （ 2023/11/7— 2023/12/20） 推廣排期計劃 中國地產商域網 推廣目的 ■項目形象概念的入市 ■金隅萬科品牌形象的深入 ■通過媒體渠道及廣告資源迅速擴大品牌及項目認知度 ■臨時銷售中心的開放 ■積累目標客戶 品牌形象導入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計劃 中國地產商域網 工程進度 ■ 2023年 2月－－－－樁基工程 品牌形象導入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計劃 中國地產商域網 銷售目標 ■項目在市場的形象認知及認可 ■目標客戶的積累 品牌形象導入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計劃 中國地產商域網 推廣內容 公關活動：巡展 目的：定向性，針對性的對項目形象進行宣傳。 銷售道具： ● 折頁●戶型圖●概念樓書●提袋●客戶通訊●節(jié)日禮品●風險提示●易拉保展架 廣告： ●項目形象報廣●項目形象的戶外●三大網站的文字鏈●及萬科客戶的信息告知●項目形象燈箱● 5號線 13號線地鐵廣告 軟文： ●萬科與金隅給昌平帶來了什么？ ●城北新生活方向 品牌形象導入期 （ 2023/12/21— 2023/2/5） 推廣排期計劃 中國地產商域網 活動一：圣誕節(jié)商場巡展 活動名稱：圣誕節(jié)商場巡展 時間： 2023年 12月 24日 地點：昌平城區(qū)的商場或超市 活動目的：通過在圣誕節(jié)在商場的巡展，通過互動的形式對品牌形象及項目形象有個直接的傳遞。 活動形式： 選擇昌平城區(qū)內的人流較大的商場或超市，通過在商場或超市內的巡展。 可對登記的客戶發(fā)放小的禮品，例如印有項目及開發(fā)商品牌的鑰匙鏈。 品牌形象導入期 （ 20