【正文】 展趨勢(shì)和發(fā)展空間。但從目前整體市場(chǎng)環(huán)境來看，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)北京城區(qū)仍處于比較落后的地步。 商品住宅市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)大量存在的是早期建成的房改房、單位福利房； 商品住宅項(xiàng)目 2023年起開始集中供應(yīng)，但數(shù)量偏少，總體規(guī)模偏?。? 昌平城區(qū)人口基數(shù)過小，僅 14萬(wàn)人，當(dāng)?shù)刭?gòu)買客群有限； 新近開發(fā)項(xiàng)目消化殆盡，市場(chǎng)存量緊缺，市場(chǎng)目前可形成有效供應(yīng)的規(guī)模僅為 ，短期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)量的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，風(fēng)險(xiǎn)主要在于當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)房的承受能力。 近期東部新區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃尚未明朗，但長(zhǎng)期看供應(yīng)將明顯放量增加 ,可能會(huì)與本項(xiàng)目后期開發(fā)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售價(jià)格 —— 昌平城區(qū)目前均價(jià)為 75009000元／平米，已經(jīng)處于較高位置，考慮到新城市政建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 新項(xiàng)目更多注重規(guī)劃細(xì)節(jié)，關(guān)注景觀設(shè)計(jì)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層 /小高層板樓為主；戶型設(shè)計(jì)以 80140平米的二居和三居為主。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 【二】區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描 區(qū)域市場(chǎng)客群構(gòu)成 目標(biāo)客群背景構(gòu)成 競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析 區(qū)域客群需求特征 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)熱度： 昌平市場(chǎng)熱度相對(duì)平緩，從昌平中心城區(qū)來看，未來三年的商品房購(gòu)買發(fā)生率為 %； 昌平未來兩年潛在購(gòu)房發(fā)生率僅為 4%，和城區(qū)火熱的市場(chǎng)形成鮮明的對(duì)比； 客戶來源地 : 昌平中心城區(qū)對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)的吸引力較強(qiáng)，尤其吸引了馬池口鎮(zhèn)和南口鎮(zhèn)這兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的客戶； 主力人群構(gòu)成： 30歲以下的年輕群體購(gòu)房意愿最強(qiáng)，其他年齡段的購(gòu)房意愿相對(duì)較冷淡； 打算在昌平中心城區(qū)購(gòu)房的客戶主力是青年持家和小太陽(yáng)家庭，這和昌平外來人口較少，外 地青年成家立業(yè)需求相對(duì)較少有關(guān)； 中老年家庭也有一定的市場(chǎng)規(guī)模。 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描區(qū)域市場(chǎng)客群構(gòu)成 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平客戶在受教育水平、收入相比北京城區(qū)客戶低； 除了中心城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)的城鎮(zhèn)戶口居民，農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化遷徙比例占到 1/5； 居住自建房是昌平市場(chǎng)的一大特色，超過 1/3的人居住自建房；昌平整體的家庭居住面積較大，商品房的平均居住面積為 102平米，自建房的平均居住面積則在 160平米； 昌平客戶住房總體擁有率也比較高， 86%擁有自己的房子， 22%有過在昌平中心城區(qū)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 40%的潛在客戶有過置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；置業(yè)周期較短，多數(shù)是在近期 13年內(nèi)剛剛購(gòu)買了商品房； 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描目標(biāo)客群背景構(gòu)成 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 各項(xiàng)目客戶情況概況 項(xiàng)目名稱 區(qū)域分布 客戶年齡 家庭構(gòu)成 主要客戶區(qū)域分布 區(qū)域內(nèi) 隨園 昌平城區(qū) 3040歲 兩口、三口之家 昌平城區(qū) 80%、城區(qū) 20% 藍(lán)郡 昌平城區(qū) 3545歲 三口之家 昌平城區(qū) 80%、城區(qū) 20% 邑上 昌平城區(qū) 2835歲 三口之家 昌平城區(qū) 80%、外地 15%、高校教師 5% 詩(shī)芳苑 昌平城區(qū) 未知 果嶺小鎮(zhèn) 昌平城區(qū) 3040歲 三口之家 昌平城區(qū)、城區(qū) 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 昌平城區(qū) 3040歲 三口之家 昌平城區(qū) 周邊區(qū)域 新龍城 回龍觀 3040歲 兩口、三口之家 中關(guān)村 橡樹灣 清河 2545歲 兩口、三口之家 高教園區(qū)、中關(guān)村 清河新城 清河 2545歲 兩口、三口之家 中關(guān)村、海淀 富力桃園 西三期 2535歲 兩口、三口之家 中關(guān)村、海淀 北一街 8號(hào) 小湯山 2535歲 三口之家 海淀新教育園區(qū) 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描競(jìng)品項(xiàng)目客戶分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶進(jìn)行了調(diào)研后，同時(shí)對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的客群進(jìn)行了深入的了解和分析，我們對(duì)昌平區(qū)域的客群需求特征做以描述： 購(gòu)買目的 —— 以滿足基本需求為主 ,改善居住條件為輔。 比如與生活便利、孩子上學(xué)、工作便利等，在改善方面較多集中在擴(kuò)大居住面積、戶型采光上，小區(qū)環(huán)境等居住品質(zhì)雖然有一些，但還不夠突出。 總價(jià)承受區(qū)間集中在 5079萬(wàn)之間（ 40%），總價(jià)上浮能力比較弱；單價(jià)最高承受區(qū)間集中在 50008000之間；面積需求集中在 81120平米之間，大戶型較少。 產(chǎn)品需求：以 6層以下的多層板樓為主，不太接受 13層以上的高層板樓；在戶型需求上以 2室 1廳 1衛(wèi)、 3室 2廳 2衛(wèi)、 3室 1廳 2衛(wèi)和 2室 1廳 2衛(wèi)為主。 區(qū)域市場(chǎng)客戶掃描區(qū)域客群需求特征 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 【三】金隅 萬(wàn)科城定位建議 1. 市場(chǎng)定位 2. 產(chǎn)品定位 3. 價(jià)格定位 4. 客群定位 5. 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)定位依據(jù)： 本項(xiàng)目定位建議 —— 市場(chǎng)定位 昌平城區(qū)未來良好的發(fā)展趨勢(shì) 是西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)、和諧宜居新城、科技創(chuàng)新基地 項(xiàng)目所在昌平城區(qū)內(nèi)的核心區(qū)域地段 老二毛廠在昌平城區(qū)內(nèi)擁有良好的配套及不可復(fù)制的核心地段 項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì) 金隅、萬(wàn)科強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造昌平城區(qū)標(biāo)桿力作 不可比擬的大盤效應(yīng) ，占據(jù)昌平城區(qū)供應(yīng)量的 70％以上 昌平市場(chǎng)的金色，區(qū)域地標(biāo)的住宅項(xiàng)目 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場(chǎng)定位依據(jù)： 本項(xiàng)目定位建議 —— 市場(chǎng)定位 昌平市場(chǎng)的金色，區(qū)域地標(biāo)的住宅項(xiàng)目 解讀 “ 昌平市場(chǎng)的金色 ” ： 金色：城市核心區(qū)域的項(xiàng)目標(biāo)志，高于項(xiàng)目定位的及，金隅萬(wàn)科城雖坐落昌平，但無(wú)論規(guī)模體系還是產(chǎn)品形態(tài)都以高于對(duì)的定位，因此我們賦予它 “ 昌平市場(chǎng)的金色 ” 。 區(qū)域地標(biāo)： 在昌平城區(qū)這個(gè)住宅有效供應(yīng)量?jī)H為 ，金隅萬(wàn)科城將在未來 2－3年形成約 48萬(wàn)平米的住宅放量，這種無(wú)法比擬的項(xiàng)目規(guī)模以及憑借萬(wàn)科和金隅的聯(lián)手打造，必然是昌平區(qū)城區(qū)內(nèi)的地標(biāo)項(xiàng)目。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位 通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的分析和判斷后，我們對(duì)市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)研和比較，來對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位做出建議。 調(diào)研項(xiàng)目的選取標(biāo)準(zhǔn)： 同區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； 北 5環(huán)以外，八達(dá)嶺高速公路沿線的典型項(xiàng)目； 項(xiàng)目具有較好的知名度和美譽(yù)度； 規(guī)模體量與本項(xiàng)目趨同； 產(chǎn)品形式及面積區(qū)間與本項(xiàng)目趨同。 符合市調(diào)對(duì)象條件，作為本次市調(diào)項(xiàng)目的樓盤如下： 市場(chǎng)調(diào)研樣本 區(qū)域外代表性樓盤 同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ?橡樹灣 ?清河新城 ?富力桃園 ?新龍城 ?北一街 8號(hào) ?藍(lán)郡 ?邑上 ?隨園公寓 ?佳蓮 〃 時(shí)代廣場(chǎng) ?果嶺小鎮(zhèn) ?詩(shī)芳苑 回龍觀板塊 沙河板塊 昌平城區(qū) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 建筑外檐 面磚 石材、陶土磚 面磚，涂料 玻璃幕墻 涂料 涂料 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 建筑外檐 涂料、面磚 鋁板 墻磚或天然石材 面磚 墻磚及局部涂料 通過對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的外檐形式和選材的比較，目前競(jìng)品項(xiàng)目主要采用石材配合涂料，品牌開發(fā)商或 者成熟項(xiàng)目對(duì)外立面的設(shè)計(jì)注重視覺感受以及建筑美感，力圖通過外立面?zhèn)鬟f項(xiàng)目的整體品質(zhì)感和檔 次。從目前市場(chǎng)的反饋情況來看，厚重并和諧的色彩搭配更容易被人所認(rèn)可和關(guān)注。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 果 嶺 小 鎮(zhèn) 藍(lán) 郡 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 世 濤 天 朗 昌 平 城 區(qū) 老 項(xiàng) 目 新新公寓 寧馨苑 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 橡 樹 灣 新 龍 城 富 力 桃 園 清 河 新 城 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（外立面比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 園林景觀 中央景觀軸線、中心集中景觀 園林設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主線，通過系列連接的主體空間呈現(xiàn)出一種婉約、自然、 典雅、靜謐的親水園林，獨(dú)特的風(fēng)景街區(qū)設(shè)計(jì)，顯示出人與自然的和諧；1300平米空中花園 將生態(tài)人居與八大美學(xué)園林完全融合，使生活從此自然，從此舒適 追求在融會(huì)中的完美統(tǒng)一。設(shè)計(jì)宗旨力求人與自然的和諧 ,突出以人為本的主題 , 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 園林景觀 橡樹灣地塊內(nèi)原生樹木繁多，其中 50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹逾百棵 樓間綠化組團(tuán)面積均達(dá)到了兩萬(wàn)平米以上， 富力桃園景觀設(shè)計(jì)總體上以“現(xiàn)代、人文、藝術(shù)、原生”為四大主題，營(yíng)造了充分尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境 全年自然健康。使綠色向上延伸，有天有地，居高視遠(yuǎn)，覽勝眼底 社區(qū)內(nèi)部 15萬(wàn)平米的景觀面積，近 2萬(wàn)平米中心花園， 分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)竟品開始重視對(duì)景觀環(huán)境的塑造，部分項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)已經(jīng)具有較高的水平。區(qū)域外項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)和成熟。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（園林比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 藍(lán) 郡 橡樹灣 橡 樹 灣 果 嶺 小 鎮(zhèn) 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（園林比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 入戶門 鋼制 4防門 防盜門 防盜門 盼盼同檔次防盜門 防盜門 未定 窗 鋁合金斷橋窗 鋁合金斷橋窗 玻璃 鋁合金斷橋窗 普通玻璃 平開鋁合金噴塑門窗 平開鋁合金噴塑門窗 未定 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 入戶門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 窗 塑鋼窗玻璃 鋁合金窗 安全玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 鋁塑復(fù)合窗 中空玻璃 分析結(jié)論：競(jìng)品項(xiàng)目中對(duì)于門的選擇都比較普通，基本都為四防門；對(duì)于窗戶材料的選用，斷橋鋁及中空玻璃目前已成為一種比較普遍的標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（門、窗比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 供水 市政 市政 市政 市政 市政 市政 供暖 集中供暖散熱片 集中供暖散熱片 分戶采暖燃?xì)獗趻鞝t 集中供暖散熱片 集中供暖 集中供暖 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 供水 市政 市政 市政 市政， 24小時(shí)熱水 市政 供暖 集中供暖德森散熱片 集中供暖 分戶地輻射供暖，配 備阿里斯頓燃?xì)獗趻鞝t 分戶供暖，采用壁掛式燃?xì)忮仩t 集中供暖，地板采暖 分析結(jié)論：竟品項(xiàng)目中的供水都是市政供水， 24小時(shí)熱水比較少見。通過反饋區(qū)域內(nèi)客戶對(duì) 24小時(shí)熱水并不關(guān)注。供暖基本采用集中供暖，個(gè)別項(xiàng)目采取分戶供暖。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（供水、供暖比較） 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目名稱 藍(lán)郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 時(shí)代廣場(chǎng) 果嶺小鎮(zhèn) 詩(shī)芳苑 安防 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講 對(duì)講系統(tǒng)、周界紅外線 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講 未定 昌平城區(qū)域外項(xiàng)目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號(hào) 新龍城 安防 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，紅外探測(cè)，可視對(duì)講。 24小時(shí)保安，監(jiān)控，可視對(duì)講 24小時(shí)保安，監(jiān)控，門禁及電子巡更系統(tǒng)，可視對(duì)講 分析結(jié)論：區(qū)域項(xiàng)目的安防系統(tǒng)基本都是目前比較普遍采用的。 本項(xiàng)目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（社區(qū)安防比較）