【正文】 業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店 ， 吸引更多客源光顧 ，為經(jīng)營者帶來豐厚的利潤 ， 同時也為項目創(chuàng)造更大的社會影響 。 由于新河項目整體規(guī)劃中非經(jīng)營性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 即起步區(qū)住宅類平均直接成本將上升為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本將上升為 /平米 ， 總平均直接成本上升為 /平米 。 成本項目 總成本（萬元） 單位成本( 元/ 平米） 比重土地15, 21%前期 3, 5%工程 32, 1, 44%配套 19, 27%資金成本 2, 3%合計 72, 2, 100%新河起步區(qū)總體成本分析? 順 馳 集 團 土地費用說明 ? 新河項目整體土地費包括補償費 、 出讓金和大配套費在內(nèi)約為 8億元 ， 其中拆遷補償 4億元 ， 土地出讓金 2億元 ， 大配套費 2億元 。 起步區(qū)的土地出讓金計劃將在 11月份左右支付 ， 大約為 4300萬元 ， 也需要通過融資或其他項目的資金支持來解決 。 為了使起步區(qū)的銷售推廣達到轟動效應(yīng) ， 推廣活動中不會僅僅圍繞起步區(qū) ， 勢必會針對新河整體進行宣傳策劃 ， 從而使得銷售費用前期投入偏大 ， 相對影響后期投入減少 ， 在金額的時間分布上呈前高后低 。 ? 順 馳 集 團 銷售價格 類型 面積（平米） 售價總可售面積 298, 3, 1 、住宅面積 238, 2, 獨棟別墅 1, 10, 雙拼別墅 5, 4, 聯(lián)排別墅 36, 3, 高檔住宅 135, 2, 多層住宅 53, 2, 商業(yè)街住宅 7, 2, 2 、可售公建 60, 5, 商業(yè) 街 30, 5, 大型餐飲 10, 5, 大型超市 20, 5, 新河起步區(qū)售價詳細(xì)情況? 順 馳 集 團 銷售進度 年度項目類型 數(shù)量 比例 金額 比例 數(shù)量 比例 金額 比例 數(shù)量 比例 金額 比例住宅類 1 5 9 ,0 0 0 .0 0 67% 4 4 ,1 7 5 .0 0 65% 7 9 ,0 0 0 .0 0 33% 2 3 ,3 9 0 .0 0 35% 2 3 8 ,0 0 0 .0 0 100% 6 7 ,5 6 5 .0 0 100%可售公建 3 0 ,0 0 0 .0 0 50% 1 5 ,9 0 0 .0 0 49% 3 0 ,0 0 0 .0 0 50% 1 6 ,5 0 0 .0 0 51% 6 0 ,0 0 0 .0 0 100% 3 2 ,4 0 0 .0 0 100%合計 1 8 9 ,0 0 0 .0 0 63% 6 0 ,0 7 5 .0 0 60% 1 0 9 ,0 0 0 .0 0 37% 3 9 ,8 9 0 .0 0 40% 2 9 8 ,0 0 0 .0 0 100% 9 9 ,9 6 5 .0 0 100%面積 銷售額 面積 銷售額合計新河起步區(qū)年度銷售比例分析2023 年 2023 年計劃 2023年 5月開盤， 2023年 10月清盤，銷售周期 18個月。項目投資（包含稅費）回報率為 17%。 ? 根據(jù)對銷售回款和工程款 、 銷售費用等收支進度的預(yù)計 ， 起步區(qū)項目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時間大約在 2023年 5月份 。 ? 順 馳 集 團 單位 : 萬元2023 年 2023 年 2023 年 金額回款 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 其他 流入合計 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 土地支出 15, 1 5 , 2 3 1 . 5 6 前期支出 1, 1, 3 , 5 0 1 . 7 8 工程支出 30, 1, 3 2 , 1 5 1 . 9 5 配套支出 12, 5, 1 9 , 3 9 3 . 3 1 利息支出 1, 2 , 0 3 2 . 0 0 銷售費用支出 1, 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費用支出 6 2 5 . 3 0 稅金支出 2, 2, 5 , 0 5 5 . 0 1 流出合計 18, 50, 10, 7 9 , 9 9 0 . 9 1 18, 6, 32, 2 0 , 1 0 8 . 3 4 項目資金流入新河起步區(qū)現(xiàn)金流量綜合分析凈流量資金流出? 順 馳 集 團 截至 8 月底 9 12 月 1 5 月 5 6 月 7 8 月 9 12 月 1 5 月 6 12 月2 億（拆遷）2 億（拆遷）0 . 4 3 億 ( 出讓金）1 . 5 7 億（出讓金） 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 2 億（投資拆遷）2 億（投資及規(guī)劃局拆遷）1 億（規(guī)劃局）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物） 億 億 億 億 億 億 億 億萊茵春天 0 . 2 0 7 億（工程款）0 . 4 3 億（出讓金）1 . 4 億 * 5 0 % =0 . 7 億新河起步區(qū) 億 億 億 建設(shè)投資公司 2 億 億規(guī)劃局 億 1 億銀行2 . 3 5 5 億（二期土地抵押）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物抵押）2 億 億 億 億 億 億 0 0 億 億 7 億 5 億 億 53 億0 0 億 億 億 億 億 億年度2023 年 2023 年支出明細(xì)土地工程稅費償付借款新河項目資金流解決方案資金來源合計當(dāng)期流量凈流量2023 年總資金需求資金解決方案回款融資集團資金支持? 順 馳 集 團 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長，全部土地的及早獲取可以大大降低項目總體海量投入的風(fēng)險。在這一點上我們可以做到基本不需集團提供資金支持，通過滾動融資形式解決巨大資金缺口，并且已經(jīng)在具體運作過程中。 2023年 1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 2023年 8月底前 ， 利用項目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付 2023年 8月融資的 2億元 ， 另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資 。這 2億元即可支持 2023年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。 剩余融資款 。 ? 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司 4300萬元的前期資金投入和 7000萬元的周轉(zhuǎn)資金，完全依靠土地運作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動