【正文】 2023年 8月底前 ， 利用項目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付 2023年 8月融資的 2億元 ， 另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資 。 起步區(qū)的土地出讓金計劃將在 11月份左右支付 ， 大約為 4300萬元 ， 也需要通過融資或其他項目的資金支持來解決 。 ? 客戶渠道解決方案 ? 順 馳 集 團(tuán) 商業(yè)銷售思路 開發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗和教訓(xùn) ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營 、 發(fā)展的平臺 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類型 ， 瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群 ， 結(jié)合相應(yīng)銷售政策 ， 促使其購買 。 ? 在規(guī)劃設(shè)計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏 ， 不足以支撐起步區(qū)的操作 ， 延緩項目開工時間 ， 影響項目的開發(fā)速度 。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。 ? 通過公司的強(qiáng)大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進(jìn)一步提升。 實現(xiàn)銷售利潤 2億元 ，即為后續(xù)項目開發(fā)提供 2億元現(xiàn)金流量 。 ? 順 馳 集 團(tuán) ? 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。 (除去區(qū)域內(nèi)道路 ） 以上用地的準(zhǔn)確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進(jìn)行核定。 ? 順 馳 集 團(tuán) 整體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃總用地 Ha 250 可用總地 Ha 200 總建筑面積 萬平方米 191 住宅 萬平方米 155 經(jīng)營性公建 萬平方米 25 非經(jīng)營性公建 萬平方米 11 容積率 建筑密度 23% 綠地率 43% ? 順 馳 集 團(tuán) 起步區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 值 總用地面積 萬平方米 其中：湖面 萬平方米 綠島 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 其中：住宅面積 萬平方米 其中：獨棟別墅 萬平方米 雙拼別墅 萬平方米 聯(lián)排別墅 萬平方米 高檔住宅 萬平方米 ? 順 馳 集 團(tuán) 項 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅 萬平方米 商業(yè)街住宅 萬平方米 商業(yè)街公建面積 萬平方米 其中：商業(yè)街 萬平方米 體育館 萬平方米 大型餐飲 萬平方米 1 大型超市 萬平方米 2 茶室 萬平方米 植物栽培室 萬平方米 ? 順 馳 集 團(tuán) 項 目 單 位 數(shù) 值 俱樂部 總停車位 輛 1241 其中：住宅停車 輛 889 公建停車 輛 352 容積率 建筑密度 24% 綠地率 38% 日照間距 1： 平均層數(shù) 總戶數(shù) 戶 1788 ? 順 馳 集 團(tuán) 三、項目操作的關(guān)鍵點 ? 土地獲取 ? 宗地體量較大且涉及拆遷 ， 造成土地獲取的周期長 。 ? 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進(jìn)度及開盤要求的形象部位安排拆遷順序 ， 以滿足項目開發(fā)節(jié)奏 。 ? 可售商業(yè) 6萬平方米：商業(yè)街 3萬平方米 ? 大型超市 2萬平方米 ? 大型餐飲 1萬平方米 ? 銷售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開盤銷售目標(biāo)： 合同 2億 ? 回款 ? 順 馳 集 團(tuán) 推廣策略 確立重點區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場宣傳的推廣思路 ， 以針對性的營銷活動結(jié)合軟 、 硬廣告宣傳 ， 配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點做集中的密集宣傳 。 通過連鎖店完成對塘沽區(qū)域市場覆蓋 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項目成本說明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 從支付項目拆遷款開始 （ 2023年 8月 ） 計算的資金平衡時間為 20個月 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 謝謝大家！ ? 順 馳 集 團(tuán) 。 ? 順 馳 集 團(tuán) 單位：萬元項目 住宅 可售公建 合計單位直接成本（元 / 平米） 2 , 2 7 5 . 8 3 2 , 9 9 6 . 9 6 2 , 4 2 0 . 7 7 銷售均價（元 / 平米） 2 , 8 3 4 . 0 0 5 , 4 0 0 . 0 0 3 , 3 4 9 . 7 3 總可售面積（平米） 2 3 8 , 7 6 8 . 0 0 6 0 , 0 6 0 . 0 0 2 9 8 , 8 2 8 . 0 0 銷售額 6 7 , 6 6 6 . 8 5 3 2 , 4 3 2 . 4 0 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 直接成本 5 4 , 3 3 9 . 5 4 1 7 , 9 9 9 . 7 4 7 2 , 3 3 9 . 2 8 銷售毛利 1 3 , 3 2 7 . 3 1 1 4 , 4 3 2 . 6 6 2 7 , 7 5 9 . 9 7 毛利率 20% 45% 28%稅金支出 3 , 4 1 7 . 1 8 1 , 6 3 7 . 8 4 5 , 0 5 5 . 0 1 銷售費用支出 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費用支出 6 2 5 . 3 0 銷售利潤銷售利潤率所得稅凈收益凈收益率投資回報率新河起步區(qū)利潤分析表2 , 0 0 0 . 0 0 6 2 5 . 3 0 17%2 0 , 0 7 9 . 6 6