【正文】 、核心廣場及組團間的五分鐘步行距離設(shè)置來體現(xiàn)建筑尺度上的人性化。 ? 協(xié)調(diào)拆遷公司根據(jù)工程進度及開盤要求的形象部位安排拆遷順序 ， 以滿足項目開發(fā)節(jié)奏 。 ? 規(guī)劃道路實施及落成時間將影響項目的實施；排水設(shè)施不具備；電力只能滿足起步區(qū)用電要求 。 ? 順 馳 集 團 整體主要經(jīng)濟指標 項 目 單 位 數(shù) 值 規(guī)劃總用地 Ha 250 可用總地 Ha 200 總建筑面積 萬平方米 191 住宅 萬平方米 155 經(jīng)營性公建 萬平方米 25 非經(jīng)營性公建 萬平方米 11 容積率 建筑密度 23% 綠地率 43% ? 順 馳 集 團 起步區(qū)主要經(jīng)濟指標 項 目 單 位 數(shù) 值 總用地面積 萬平方米 其中：湖面 萬平方米 綠島 萬平方米 總建筑面積 萬平方米 其中：住宅面積 萬平方米 其中：獨棟別墅 萬平方米 雙拼別墅 萬平方米 聯(lián)排別墅 萬平方米 高檔住宅 萬平方米 ? 順 馳 集 團 項 目 單 位 數(shù) 值 多層住宅 萬平方米 商業(yè)街住宅 萬平方米 商業(yè)街公建面積 萬平方米 其中：商業(yè)街 萬平方米 體育館 萬平方米 大型餐飲 萬平方米 1 大型超市 萬平方米 2 茶室 萬平方米 植物栽培室 萬平方米 ? 順 馳 集 團 項 目 單 位 數(shù) 值 俱樂部 總停車位 輛 1241 其中：住宅停車 輛 889 公建停車 輛 352 容積率 建筑密度 24% 綠地率 38% 日照間距 1： 平均層數(shù) 總戶數(shù) 戶 1788 ? 順 馳 集 團 三、項目操作的關(guān)鍵點 ? 土地獲取 ? 宗地體量較大且涉及拆遷 ， 造成土地獲取的周期長 。宗地南北側(cè)分別是津濱和京塘高速公路。 (除去區(qū)域內(nèi)道路 ） 以上用地的準確面積仍需要和塘沽區(qū)相關(guān)政府進行核定。 ? 項目的短周期、高目標也是新河的獨特之處。 ? 順 馳 集 團 ? 產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達到精品建筑。 ? 順 馳 集 團 對行業(yè)的影響力 ? 順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強大的行業(yè)影響力。 實現(xiàn)銷售利潤 2億元 ，即為后續(xù)項目開發(fā)提供 2億元現(xiàn)金流量 。 ? 通過對項目起步區(qū)的操作 ， 將總計實現(xiàn)銷售額 10億元 ， 銷售均價達到住宅 2834元 ， 經(jīng)營性公建 5400元 。 ? 通過公司的強大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進一步提升。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。極大滿足了城市的主要功能，是非常適合人居的城鎮(zhèn)。 其中 ， 涉及轉(zhuǎn)讓的土地為東臨新北路 、 南到津濱高速公路、 西到新河干渠 、 北到京津塘高速公路的約 145萬平米 （ 不包含軍事管理區(qū)和廣電局用地在內(nèi) ） 的土地和東到華北電網(wǎng)西 60米處 、 南到津濱高速公路 、 西到規(guī)劃路 、 北到京津塘高速公路的約 ， 總計約 。宗地東側(cè)有一條南北向的新北公路連接?xùn)|西向的杭州道和廣州道。 宗地用地條件總體情況存在一定問題 ， 其中 ， 新河干渠東側(cè)的145萬平米出讓土地總體用地比較規(guī)整 ， 但用地南側(cè)出現(xiàn)了明顯的邊角 ， 不利于規(guī)劃設(shè)計；同時在用地東北部 ， 保留了約 的廣電局發(fā)射設(shè)備用地 ， 打破了用地的完整性；規(guī)劃道路東側(cè)的用地 ， 由于受到規(guī)劃道路和華北電網(wǎng)的限制 ， 形成了最寬處 180米的三角形用地 。 ? 順 馳 集 團 ? 地塊現(xiàn)有的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施匱乏 ， 不足以支撐起步區(qū)的操作 ， 延緩項目開工時間 ， 影響項目的開發(fā)速度 。 ? 協(xié)調(diào)區(qū)政府盡快與拆遷區(qū)域內(nèi)企業(yè)簽訂拆遷協(xié)議 ， 為后續(xù)土地的獲取創(chuàng)造條件 ， 加快土地的獲取速度 。 ? 在規(guī)劃設(shè)計理念方面，考慮避免一貫采用的大規(guī)模小區(qū)建設(shè)，以形成大規(guī)劃上的連續(xù)性，依靠街坊式的規(guī)劃，營造良好的空間結(jié)構(gòu)，與道路相結(jié)合，實現(xiàn)部分形式的住宅小區(qū)的開放型布局。 ? 順 馳 集 團 5）分期開發(fā)規(guī)模安排 一期 二期 三期 四期 五期 合計 住宅 29公頃 30公頃 32公頃 143 多層與洋房、少量聯(lián)排 多層、聯(lián)排和高層 多層、高層、聯(lián)排 洋房、聯(lián)排 聯(lián)排、獨體 經(jīng)營性 公建 6公頃 3公頃 5公頃 3公頃 商業(yè)街、大型超市、大型餐飲 商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、 SHOPPING MALL 商業(yè)街、中型商業(yè)、 商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、 非經(jīng)營性公建 1公頃 3公頃 體育館 學(xué)校、醫(yī)療、體育館 學(xué)校、醫(yī)療 私立學(xué)校 其他 其他 6公頃 6公頃 24 主要道路和主要景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 次級道路和分散景觀 合計 200 ? 順 馳 集 團 6）營銷推廣思路 ? 銷售目標 ? 全盤銷售目標分解： ? 一期 2023年 4月 2023年 10月 ? 二期 2023年 8月 2023年 12月 ? 三期 2023年 10月 2023年 10月 ? 四期 2023年 8月 2023年 9月 ? 五期 2023年 8月 2023年 9月 ? 順 馳 集 團 ? 起步區(qū)銷售目標： ? 一期住宅 。 ? 在不同階段 ， 結(jié)合推出的產(chǎn)品類型 ， 瞄準目標客戶群 ， 結(jié)合相應(yīng)銷售政策 ， 促使其購買 。 ? 順 馳 集 團 ? 結(jié)合目標客戶群分布區(qū)域 ， 進一步完善連鎖店布點 ， 在連鎖店放置沙盤和項目資料 。 ? 客戶渠道解決方案 ? 順 馳 集 團 商業(yè)銷售思路 開發(fā)思路： ? 1） 借鑒目前行業(yè)內(nèi) “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 模式的經(jīng)驗和教訓(xùn) ， 為商家搭建可持續(xù)經(jīng)營 、 發(fā)展的平臺 。 ? 2） 項目入住 —— 清盤階段 ? 隨著入住客戶的不斷增加 ， 區(qū)域市場的消費能力不斷增強 ， 此時引入國內(nèi)外知名超市和餐飲業(yè) ， 一方面滿足區(qū)域內(nèi)客戶的需求 ，另一方面 ， 作為該行業(yè)在濱海地區(qū)的旗艦店 ， 吸引更多客源光顧 ，為經(jīng)營者帶來豐厚的利潤 ， 同時也為項目創(chuàng)造更大的社會影響 。 起步區(qū)的土地出讓金計劃將在 11月份左右支付 ， 大約為 4300萬元 ， 也需要通過融資或其他項目的資金支持來解決 。 ? 根據(jù)對銷售回款和工程款 、 銷售費用等收支進度的預(yù)計 ， 起步區(qū)項目獲得穩(wěn)定的正現(xiàn)金流的時間大約在 2023年 5月份 。 2023年 8月底前 ， 利用項目本身回款支付本身工程款后的凈資金流即可輕松償付 2023年 8月融資的 2億元 ， 另外還可通過起步區(qū)土地及地上建筑物抵押再融資