【正文】 6 , 6 2 6 . 2 9 1 3 , 4 5 3 . 3 7 13%20%? 順 馳 集 團 現(xiàn)金流量分析 ? 截至 8月份已支付新河整體拆遷費 2億元 ， 且后期支付剩余拆遷費用和其他土地費用的準確時間 、 順序不好預(yù)計 ， 而除起步區(qū)外新河后續(xù)開發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段 ， 也不能合理 、 準確預(yù)計土地成本中各項內(nèi)容在各開發(fā)階段的分攤數(shù)額 ， 所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個假設(shè)即保守的認為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊 ， 多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本 ， 不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映 。待時機成熟 ， 進行引進 。 ? 順 馳 集 團 客戶定位 ? 項目開發(fā)初期，將主要面對塘沽區(qū)內(nèi)、項目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進行住房改善的一般市民； ? 項目開發(fā)中期，將大量的面對更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項目的推進，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購買，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項目開發(fā)后期，隨項目影響力的逐步加強，項目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴大到整個濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進依次為：獨體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 為促進拆遷進度 ， 拆遷公司出臺了一系列獎勵辦法來推動搬遷工作 。 新河土地基本地價為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費 ， 200元的拆遷款 。 項目的地理位置 ? 順 馳 集 團 項目的用地范圍 宗地總占地面積約 200萬平米 ， 是由東側(cè)新北公路 、 南側(cè)津濱高速公路 、 西側(cè)規(guī)劃道路和北側(cè)京津塘高速公路圍合成的 ，南北長度 2278米 ， 東西長度約 1000米的不規(guī)則長方形地塊 。 ? 項目計劃在 2023年 12月初開工， 2023年 10月竣工。 由于項目的特殊性 ， 沒有太多可借鑒的經(jīng)驗 ， 請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議 ！ ? 順 馳 集 團 新河項目階段性匯報 一、項目的整體目標 二、項目基本情況介紹 三、項目目前操作的關(guān)鍵問題 四、項目的整體操作思路 五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案 ? 順 馳 集 團 一、項目的整體目標 ? 項目財務(wù)目標 ? 強大的社會影響力 ? 行業(yè)的影響力 ? 對于集團的深遠影響 ? 順 馳 集 團 財務(wù)目標 ? 新河項目總體可實現(xiàn)銷售額 58億元 ， 銷售均價達到住宅3380元 ， 經(jīng)營性公建 5650元 ， 實現(xiàn)銷售利潤 。 ? 順 馳 集 團 ? 新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。 ? 順 馳 集 團 ? 由此可見，新河項目的成功運作極大推動了集團的全國化戰(zhàn)略，如果說太陽城項目將集團推向了全國房地產(chǎn)市場的舞臺，那么新河項目將更加鞏固集團在全國房地產(chǎn)市場的 。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。 ? 開盤時形象部位 ， 不足以支撐大盤項目所需的影響效果 。通過規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項目的特色。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時 ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補區(qū)域市場空白 ， 通過公建項目的開發(fā) ， 加強整個項目的競爭力 、 影響力 ， 成為整個項目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點 銷售思路： ? 1） 開盤 —— 項目入住階段 ? 進行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過對業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達到營造獨特品位 ， 提升地塊價值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。 為了使起步區(qū)的銷售推廣達到轟動效應(yīng) ， 推廣活動中不會僅僅圍繞起步區(qū) ， 勢必會針對新河整體進行宣傳策劃 ， 從而使得銷售費用前期投入偏大 ， 相對影響后期投入減少 ， 在金額的時間分布上呈前高后低 。這 2億元即可支持 2023年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。 2023年 1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 成本項目 總成本（萬元） 單位成本( 元/ 平米） 比重土地15, 21%前期 3, 5%工程 32, 1, 44%配套 19, 27%資金成本 2, 3%合計 72, 2, 100%新河起步區(qū)總體成本分析? 順 馳 集 團 土地費用說明 ? 新河項目整體土地費包括補償費 、 出讓金和大配套費在內(nèi)約為 8億元 ， 其中拆遷補償 4億元 ， 土地出讓金 2億元 ， 大配套費 2億元 。同時各示范店結(jié)合項目階段性大型展示活動，負責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。 ? 正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場 ， 多種銷售渠道共同對目標市場發(fā)動再次進攻 。 ? 新河干渠爭取明年 10月份注水 。 ? 銷售和置業(yè)連鎖及時介入拆遷地塊 。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。并且項目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對較小的市場下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。從今年看 17月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 %，而全國的增長指標是 %；區(qū)級財政收入完成 %；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成 ，全國的增長率是 20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn) %，國內(nèi)增長指標是 %。 ? 綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ? 順 馳 集 團 項目的宗地現(xiàn)狀 宗地現(xiàn)狀地貌以現(xiàn)狀平房居民區(qū) 、 原始坑塘溝渠 、 農(nóng)業(yè)用地 、少量工廠廠區(qū)和大量的倉儲用地為主 。 這些企業(yè)需要由政府牽頭組織與地塊內(nèi)企業(yè)盡早達成拆遷協(xié)議 ， 推動土地的掛牌 。 ? 順 馳 集 團 2）土地落實情況 土地出讓的條件已滿足 ? 新河項目整體控規(guī)做完 ? 新河路網(wǎng)調(diào)整并落實 ? 勘測定界已經(jīng)準備就緒 ? 農(nóng)用地占補平衡方案已落實 ? 土地掛牌 ? 一期掛牌時間在 10月底左右 ， 11月底即可摘牌 ? 二期 12月中旬掛牌 ， 摘牌時間在春節(jié)左右 ? 順 馳 集 團 ? 土地合同簽定 ? 一期土地出讓合同簽定時間 11月底 ， 12月中旬可獲得土地證 ? 二期土地出讓合同簽定時間 2月初 ， 2月中旬獲得土地證 ? 土地出讓金支付時間及方式 ? 一期土地出讓金于 11月底一次性支付 4300萬元 ? 二期 1月底一次性支付 （以實際核定面積為準） ? 順 馳 集 團 1） 前期手續(xù) ? a、 總體概念性規(guī)劃方案