旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營思考案-閱讀頁
2025-01-13 21:36本頁面
【正文】 短期收益的平衡考慮； ? 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 核心要點(diǎn) ? 合理的功能組合與功能比例 ? 各功能區(qū)布局 ? 啟動(dòng)區(qū)選取 ? 度假物業(yè)的價(jià)值特點(diǎn) ? 度假風(fēng)情營造 ? 明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的； ? 長期收益與短期收益的平衡考慮； ? 經(jīng)營性物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn) ? 營銷節(jié)奏與開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào) ? 旅游度假營銷與物業(yè)營銷的關(guān)系 ? 銷售與客戶渠道如何搭建 ? 啟動(dòng)價(jià)值展示體系營造 旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容 旅游地產(chǎn)六大誤區(qū) 3 旅游地產(chǎn)在中國是新事物 ， 國內(nèi)投資者和開發(fā)者之前沒有足夠經(jīng)驗(yàn) ， 因此在認(rèn)知層面上存在大量的誤區(qū) 。 青羊湖項(xiàng)目的核心資源 水 山 ，上游包括溈河在內(nèi)的大小水系，包括魚類在類各類水產(chǎn)； 1萬畝沿湖次生山林，山林間超過 30多個(gè)品種的草木，包括山林間的動(dòng)物飛禽； 風(fēng)景 山水構(gòu)成的種種旖旎風(fēng)景，有待包裝打造的 “十里畫廊”等“青羊湖十景”。 青羊湖十景： 青羊湖周邊可整合資源 —— 景觀類 1. 密印禪寺 2. 千佛溶洞 3. 炭河里大和方古國遺址 4. 溈山漂流景區(qū) 5. 峽溪生態(tài)漂流景區(qū) 6. 靈祐肉身塔 7. 唐相國裴休墓 8. 唐詩僧齊己墓 9. 宋狀元易祓墓 …… 青羊湖周邊可整合資源 —— 文化類 1. 寧鄉(xiāng)青銅器文化 2. 溈山佛文化 3. 寧鄉(xiāng)特色飲食文化 4. 溈山風(fēng)水文化 5. 炭河里古國文化 6. 寧鄉(xiāng)民俗文化 青羊湖周邊可整合資源 —— 物產(chǎn)類 1. 溈山毛尖 2. 溈山豆腐 3. 祖塔七星椒 4. 溈山臘肉 5. 黃材干魚 6. 擂茶 7. 野味 8. 野菜 9. 柑橘 10.…… 認(rèn)知總結(jié) 無論是項(xiàng)目自身資源，還是周邊資源都非常豐富； 目前缺乏深度的開發(fā)和整合，缺乏對外推廣和推銷的渠道。 定位 優(yōu)勢 基礎(chǔ)建設(shè) 招商活動(dòng) 知名度 人氣 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營 旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模型 在旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模型中，青羊湖項(xiàng)目缺乏人氣和知名度，與之前項(xiàng)目定位缺乏可行性和優(yōu)勢資源未整合開發(fā)有直接關(guān)系，當(dāng)然也因?yàn)轫?xiàng)目基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后和招商條件不足。 ?市場對于青羊湖的認(rèn)知完全處于自發(fā)狀態(tài)， ?項(xiàng)目既缺乏推廣渠道，也缺乏推廣活動(dòng)，更缺乏與市場的互動(dòng)平臺。 定位不明 ?前期定位太過高端雜亂，不利于人氣短期內(nèi)的聚集； ?青羊湖定位為：休閑度假型旅游地產(chǎn) ?兩個(gè)階段運(yùn)營：休閑型旅游地產(chǎn) —— 度假型旅游地產(chǎn) ?第一階段做足知名度和人氣，大投入低回報(bào)； ?第二階段提升項(xiàng)目整體檔次，大投入高回報(bào)； 優(yōu)勢不亮 ?青羊湖的優(yōu)勢資源還是水和山， ?缺乏深度開發(fā)利用、品牌化包裝和市場化重點(diǎn)推介。 ?內(nèi)無立勢，外無借勢，難以在市場中得勢。 總結(jié) ? 青羊湖擁有良好的優(yōu)勢資源和周邊資源，但缺少梳理和深度開發(fā)； ? 青羊湖雖然已擁有一個(gè)高級酒店，但景區(qū)運(yùn)營仍處于開發(fā)初期階段； ? 青羊湖的定位不明、優(yōu)勢不亮和基礎(chǔ)配套不齊備，直接導(dǎo)致項(xiàng)目目前人氣和知名度不高，招商工作舉步維艱； ? 青羊湖需要在產(chǎn)品開發(fā)和活動(dòng)組織方面下功夫，以達(dá)到招商借勢借力開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目的目的。 青羊湖運(yùn)營階段劃分： 項(xiàng)目資源梳理、提煉和整合，以精準(zhǔn)項(xiàng)目定位； 項(xiàng)目的整體包裝，包括文化、商業(yè)包裝； 劃分經(jīng)營版塊，進(jìn)行商業(yè)招商； 別墅開發(fā)及高檔俱樂部建設(shè)； 檔次提升，由休閑型旅游地產(chǎn)提升為度假型旅游地產(chǎn)。 六、以高端消費(fèi)提升檔次 青羊湖的運(yùn)營戰(zhàn)略： 一、以商養(yǎng)開發(fā) 二、以品牌推項(xiàng)目 三、以文化包裝項(xiàng)目 四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺 五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商 青羊湖休閑度假旅游區(qū) 在低投入的前提下，將青羊湖旅游項(xiàng)目作為青羊湖品牌的資源支撐點(diǎn)隨品牌商品推往市場。 減少了單純旅游項(xiàng)目推廣的風(fēng)險(xiǎn)； 縮短了單純旅游項(xiàng)目推廣的資金回籠周期； 豐富了青羊湖項(xiàng)目品牌內(nèi)涵； 多渠道推廣項(xiàng)目，增加項(xiàng)目市場知名度； 二、以品牌推項(xiàng)目 通過多角度文化對項(xiàng)目進(jìn)行全面的包裝，為項(xiàng)目推廣和宣傳樹立市場形象，為項(xiàng)目的運(yùn)營和招商梳理出價(jià)值賣點(diǎn)。相對傳統(tǒng)媒介而言，網(wǎng)絡(luò)是最實(shí)惠的宣傳媒介。 青羊湖特色美食文化節(jié) 青羊湖旅游文化節(jié) 青羊湖水上音樂會(huì) 青羊湖釣魚大賽 青羊湖溈商論壇 …… 五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商 在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營到相對成熟的時(shí)候，在項(xiàng)目市場人氣和知名度已達(dá)一定高度時(shí)，通過高端消費(fèi)項(xiàng)目的引入提升項(xiàng)目的整體檔次，讓項(xiàng)目由休閑型旅游地產(chǎn)向度假型旅游地產(chǎn)過渡。 THANKS!謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！
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