旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營思考案(完整版)
【正文】 炭河里大和方古國遺址 4. 溈山漂流景區(qū) 5. 峽溪生態(tài)漂流景區(qū) 6. 靈祐肉身塔 7. 唐相國裴休墓 8. 唐詩僧齊己墓 9. 宋狀元易祓墓 …… 青羊湖周邊可整合資源 —— 文化類 1. 寧鄉(xiāng)青銅器文化 2. 溈山佛文化 3. 寧鄉(xiāng)特色飲食文化 4. 溈山風(fēng)水文化 5. 炭河里古國文化 6. 寧鄉(xiāng)民俗文化 青羊湖周邊可整合資源 —— 物產(chǎn)類 1. 溈山毛尖 2. 溈山豆腐 3. 祖塔七星椒 4. 溈山臘肉 5. 黃材干魚 6. 擂茶 7. 野味 8. 野菜 9. 柑橘 10.…… 認(rèn)知總結(jié) 無論是項(xiàng)目自身資源，還是周邊資源都非常豐富； 目前缺乏深度的開發(fā)和整合，缺乏對(duì)外推廣和推銷的渠道。 直接出讓土地或資源，獲取差價(jià)； 進(jìn)行資源包裝和前期規(guī)劃，出讓項(xiàng)目； 實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資； 進(jìn)行一期開發(fā)，再進(jìn) 行后期的招商引資； 組建專業(yè)隊(duì)伍，進(jìn) 行整體獨(dú)立開發(fā)； 五、 四、 三、 二、 一、 旅游地產(chǎn)運(yùn)營模式 2 旅游地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營需要多方合作； 無論是在開發(fā) 、 招商 、 管理等方面都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)； 旅游地產(chǎn)運(yùn)營有其自身的特點(diǎn)和模式 。 旅游地產(chǎn)的認(rèn)知 旅游地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時(shí)間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營銷創(chuàng)新 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因其資源和顧客市場的不同可分為三類 ? 一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶群。 第一大誤區(qū) ——風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清 能不能在前期就能賣一個(gè)高價(jià) 資金壓力大，我們要快速回現(xiàn) 酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉 培育期 項(xiàng)目及區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 投入 大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè) 配套逐漸完善系統(tǒng) 后續(xù)增值配套提升價(jià)值 收益 ?存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力 ?前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力 ?非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大 ?房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升迅速 ?酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益 ?土地升值拆賣盈利（一級(jí)開發(fā)） 風(fēng) 險(xiǎn) 收 益 第二大誤區(qū) ——度假和旅游不分 觀光旅游 休閑度假 VS ?過境旅客，短期旅游 ?缺乏高端休閑配套 ?重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝 ?低級(jí)散亂的旅游服務(wù)業(yè) ?…… ?大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi) ?高端休閑配套 ?休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條 ?…… 低階的市場層級(jí)，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 高階的市場層級(jí)，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 第三大誤區(qū) ——企業(yè)能力支撐不足 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 旅游開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 酒店運(yùn)營 特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 土地控制一級(jí)開發(fā) 第四大誤區(qū) ——游戲規(guī)則不明 縱向 競爭層級(jí)不明 —— 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域外 全國 橫向 競爭關(guān)系不明 —— 競爭？ 競合？ 第五大誤區(qū) ——客戶群體何在 階段客戶 LOW HIGH 資源強(qiáng)度 /開發(fā)深度 客戶廣度 HIGH 初級(jí)階段 高級(jí)階段 成熟階段 VAULE 本地客戶 區(qū)域客戶 全國乃至全球客戶 CUSTOMER 誰會(huì)來買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？ 第六大誤區(qū) ——客戶需求不明 度假生活 城市生活 “ 靜 ” 生活 “ 玩 ” 生活 “ 懶 ” 生活 “ 慢 ” 生活 “ 鄰里 ” 生活 “ 工作 ” 生活 “ 便利 ” 生活 “ 快捷 ” 生活 VS 度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異 青羊湖 的認(rèn)知 4 觀水青羊湖，問佛密印寺。 人氣不足 ?現(xiàn)場除周末有少量客戶外，平時(shí)相對(duì)都很少，客戶營銷完全以坐銷為主；直接導(dǎo)致已經(jīng)開發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達(dá)到收支平衡及盈利； ?在坐銷的同時(shí)，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客； ?或通過與媒體合作在項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動(dòng)擴(kuò)大青羊湖知名度的同時(shí)，增加現(xiàn)場人氣，制造口碑宣傳； ?與周邊景區(qū)沒有形成互動(dòng)，未對(duì)周邊景區(qū)游客進(jìn)行截流和分流，建議在各個(gè)周邊景區(qū)樹立相關(guān)標(biāo)識(shí)或廣告。 第一階段： 第二階段： 第三階段： 第四階段： 第五階段： 通過活動(dòng)和產(chǎn)品推廣項(xiàng)目和品牌； 第六階段： 專業(yè)的事情，專業(yè)的人做！
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