旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營思考案-文庫吧在線文庫
【正文】 土地 融資 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 拆遷 安置 – 向土地所有人收購?fù)恋? – 拆遷和安置 – 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 187。 前期規(guī)劃定位 旅游地 產(chǎn)認(rèn)知 1 旅游地產(chǎn)已在中國全面興起 ， 前景廣闊； 旅游地產(chǎn)運(yùn)營周期比單純住宅地產(chǎn)要長 2到 3倍以上； 旅游地產(chǎn)運(yùn)營需要專業(yè)的資源和商業(yè)整合能力 。 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 深圳華僑城 —— 強(qiáng)勢主題公園提升區(qū)域價(jià)值 ?區(qū)域背景： 位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣 ?資源： 資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源 ?交通 ：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架 ?規(guī)模 ：占地 450公頃，東南面建成區(qū)約 320公頃，其中旅游用地約 130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃 ?人口 ： ?現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū) 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性 KPI體系 通過擬合度分析，必須找到適合自身發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力發(fā)展模式 5分，高度符合 4分，較符合 3分，基本符合 2分，較不符合 1分，高度不符合 項(xiàng)目界定 驅(qū)動(dòng)力模式研究 擬合度分析 ?核心驅(qū)動(dòng)力： 自然人文驅(qū)動(dòng)力 ?輔助驅(qū)動(dòng)力 ： 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力 旅游地產(chǎn)開發(fā)要始終致力于打造項(xiàng)目的核心競爭力 功能復(fù)合 度假體驗(yàn) 資源整合 度假銷售物業(yè) 核心資源開發(fā) ?以項(xiàng)目的核心資源進(jìn)行深度開發(fā)，形成度假項(xiàng)目核心的競爭力 ?周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn)，擴(kuò)大度假競爭力的廣度 ?在客戶度假體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受 ?在進(jìn)程中結(jié)合度假物業(yè)的開發(fā)和銷售 ?依托資源的開發(fā)，連同會(huì)議、療養(yǎng)、觀光、購物、美食等形成完整的度假產(chǎn)業(yè)鏈條 項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力打造 旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容 ? 核心要點(diǎn) ? 已有資源的盤點(diǎn)、評估 ? 資源開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的互動(dòng) ? 核心資源的利用與開發(fā) ? …… 3. 開發(fā)與盈利模式 ? 未來潛在競爭分析 ? 核心驅(qū)動(dòng)力研究 ? 總體發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項(xiàng)目及區(qū)域整體定位：形象、功能 ? 分期開發(fā)策略 ? 開發(fā)計(jì)劃 ? 管理模式 ? 長期收益與短期收益的平衡考慮； ? 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 ? 經(jīng)濟(jì)測算 ? 核心要點(diǎn) ? 合理的功能組合與功能比例 ? 各功能區(qū)布局 ? 啟動(dòng)區(qū)選取 ? 度假物業(yè)的價(jià)值特點(diǎn) ? 度假風(fēng)情營造 ? 明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的； ? 長期收益與短期收益的平衡考慮； ? 經(jīng)營性物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn) ? 營銷節(jié)奏與開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào) ? 旅游度假營銷與物業(yè)營銷的關(guān)系 ? 銷售與客戶渠道如何搭建 ? 啟動(dòng)價(jià)值展示體系營造 旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容 旅游地產(chǎn)六大誤區(qū) 3 旅游地產(chǎn)在中國是新事物 ， 國內(nèi)投資者和開發(fā)者之前沒有足夠經(jīng)驗(yàn) ， 因此在認(rèn)知層面上存在大量的誤區(qū) 。 ?市場對于青羊湖的認(rèn)知完全處于自發(fā)狀態(tài)， ?項(xiàng)目既缺乏推廣渠道，也缺乏推廣活動(dòng)，更缺乏與市場的互動(dòng)平臺(tái)。 青羊湖運(yùn)營階段劃分： 項(xiàng)目資源梳理、提煉和整合，以精準(zhǔn)項(xiàng)目定位； 項(xiàng)目的整體包裝，包括文化、商業(yè)包裝； 劃分經(jīng)營版塊，進(jìn)行商業(yè)招商； 別墅開發(fā)及高檔俱樂部建設(shè)； 檔次提升，由休閑型旅游地產(chǎn)提升為度假型旅游地產(chǎn)。 青羊湖特色美食文化節(jié) 青羊湖旅游文化節(jié) 青羊湖水上音樂會(huì) 青羊湖釣魚大賽 青羊湖溈商論壇 …… 五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商 在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營到相對成熟的時(shí)候，在項(xiàng)目市場人氣和知名度已達(dá)一定高度時(shí)，通過高端消費(fèi)項(xiàng)目的引入提升項(xiàng)目的整體檔次，讓項(xiàng)目由休閑型旅游地產(chǎn)向度假型旅游地產(chǎn)過渡。 減少了單純旅游項(xiàng)目推廣的風(fēng)險(xiǎn)； 縮短了單純旅游項(xiàng)目推廣的資金回籠周期； 豐富了青羊湖項(xiàng)目品牌內(nèi)涵； 多渠道推廣項(xiàng)目，增加項(xiàng)目市場知名度； 二、以品牌推項(xiàng)目 通過多角度文化對項(xiàng)目進(jìn)行全面的包裝，為項(xiàng)目推廣和宣傳樹立市場形象，為項(xiàng)目的運(yùn)營和招商梳理出價(jià)值賣點(diǎn)。 ?內(nèi)無立勢，外無借勢，難以在市場中得勢。 青羊湖十景： 青羊湖周邊可整合資源 —— 景觀類 1. 密印禪寺 2. 千佛溶洞 3.
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