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正文內(nèi)容

杭州中小戶型創(chuàng)新研究報告-23頁-閱讀頁

2024-08-25 10:51本頁面
  

【正文】 及露臺面積合計在一起,贈送面積就達到近90平方米。七、風雅樂府 典型戶型: F1原戶型,面積79平方米。戶型總體分析:風雅樂府的每個戶型在設計之初,就考慮了要有一個院子,有露臺,有獨立的私家電梯廳,有天有地,還是躍層……給人的第一印象是一個排屋,所以風雅樂府給自己的房源定了個名字叫“空中排屋”。房間開間,。除了面積優(yōu)勢外,風雅樂府在戶型設計上還解決了高層住宅中較難做到每一套都南北通透的問題。同時,由于是兩層空間,每套都有2—4個南向采光開間。而每個功能空間的設置,又是有尺寸上的控制的。如何在90平方米建筑面積里,滿足客戶這么多要求?當時公司反復討論后認為,這是不可能完成的任務。這種戶型還不是很理想的,因為客廳要在中間,兩邊是房間,廳是暗的,有點類似于老的二手房戶型。具體來說,做成兩層。但為了滿足規(guī)劃要求,在第二層象征性地設置了一個10平方米左右的“臥室”,其他的空間,則都屬于中空。比如以這個79平方米的戶型為例,贈送面積就達到了60平方米。在未來市場競爭的壓力下,全明設計的中小戶型有望成為市場競爭的優(yōu)勢產(chǎn)品。挑空設計打造立體空間:客廳挑空,打造立體空間的中小復式產(chǎn)品,一直就是年輕消費者的置業(yè)偏愛,也有望成為未來中小戶型豪宅產(chǎn)品的設計方向。空間的自由組合滿足時尚個性化需求:未來市場中框架結構設計、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品,對于爭奪年輕、時尚、個性的客戶來說,或許會是一劑良藥。盡量減少在活動區(qū)域內(nèi)墻上開門,使完整墻面更多。房屋位置合理,進門宜有小門廳過渡。廳平面避免不可利用的銳角室向。在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使用,忌門與門相對開。居室、主臥室遠離電梯間或樓梯。1工作陽臺既可通風,又可彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。1入口處宜有玄關。1衛(wèi)生間不宜離主臥太遠,更不宜穿越客廳。上世紀80年代初,杭州人漸漸從傳統(tǒng)的老墻門大院,搬到有點模樣的多層公寓里。有獨立的廚房和衛(wèi)生間,面積基本上在50—60平方米。這種現(xiàn)象一直持續(xù)到本世紀初。1998年,國家取消實物分房,商品房市場開始蓬勃發(fā)展。因為房子不愁賣,這個階段戶型面積比較單一,公寓戶型面積都比較大,大多都超過120平方米,特別是一些郊區(qū)板塊,如濱江區(qū)當時的主力戶型面積,甚至在160平方米以上。為了提高得房率,開發(fā)商大多在單元里設置一梯三戶的格局,兩邊是大戶型,中間夾一套小戶型,面積則在70—110平方米不等。這時的戶型設計,還停留在比較粗放的階段,開發(fā)商并不注重對每個功能布局的分布和細化,暗衛(wèi)、暗廚非常普遍。二、2005—2006年:全明通透,創(chuàng)意十足。杭州樓市的戶型設計,在這個階段實現(xiàn)了大幅度的跨越。2006年,錢江新城樓盤盛世錢塘的宣傳資料上這樣寫道:“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”,所有房間全明,這在當時的杭州樓市,絕對稱得上是一個亮點。戶型設計也不再大而無當,一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。另外,這個階段樓盤的戶型創(chuàng)意也開始出現(xiàn)。豪宅在這方面比較有名的無疑是錢江新城的金色海岸??蛷d三、2007年至今:異彩紛呈的新戶型時代。有兩個比較重要的事件,引發(fā)了這一輪的戶型變革。該條新政出臺,極大了改變了之前不合理的住房供應結構,從此以后,之前是邊緣產(chǎn)品的小戶型,真正作為歷史的主角,登上杭州樓市的舞臺。戶型更顯個性化。還有一種叫做“可變空間”的戶型設計開始盛行。樓盤還流行空間拓展。保利東灣大面積送入戶花園和露臺等,將戶型空間向大自然,向“外面”作了更多拓展……戶型創(chuàng)新開始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。90平方米及以下的戶型,開始前所未有地占據(jù)市場。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引 目的以內(nèi)部市場化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。職責 物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。 在業(yè)務關系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程,按照內(nèi)部市場化原則,明確雙方責、權、利,在此基礎上理順雙方的人、財、物關系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。 地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結算辦法(確保至少按季度結算一次)和收費標準進行結算。 前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向地產(chǎn)公司提出建設性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。 項目開辦費是指在項目集中入伙前,物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。 保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔,以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。 規(guī)劃設計過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。 工程接管驗收過程的控制。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規(guī)定完成時限。 營銷配合過程的控制。,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應對相關問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。. 2 項目前期介入階段,地產(chǎn)公司應每月組織召開業(yè)務聯(lián)席會議,召集物業(yè)公司相關人員就物業(yè)公司提出的意見進行溝通。 前期物業(yè)管理服務合同:,按照相關法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務合同》、《業(yè)主臨時公約》。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。 物業(yè)管理費測算 物業(yè)公司應在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費的測算依據(jù)以及測算結果。 項目開辦費,將項目開辦費在合同期限內(nèi)分攤到物業(yè)管理成本中。 管理用房提供: 地產(chǎn)公司應按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。 地產(chǎn)公司應在規(guī)劃設計階段充分考慮管理用房。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設施等因素。,報地產(chǎn)公司審核。 保潔開荒 保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責任,地產(chǎn)公司應監(jiān)督各施工單位負責其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。集中入伙期間發(fā)生的費用由地產(chǎn)公司承擔,具體包括:現(xiàn)場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。物業(yè)公司只負責正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)、返修工作委托物業(yè)公司落實,應與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務質(zhì)量標準、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權對施工方的服務質(zhì)量進行評估和扣罰。,須留專業(yè)工程師負責工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接??罩梅康墓芾碣M及水、電、供暖等費用由地產(chǎn)公司承擔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費用由地產(chǎn)公司承擔,具體收費標準由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。 因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費應由地產(chǎn)公司承擔,此部分費用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務操作。物業(yè)公司應至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關部門。 地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務合同》范圍的承諾,雙方應在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應由地產(chǎn)公司承擔責任。物業(yè)接管工作流程物業(yè)竣工驗收物業(yè)公司接管初驗施工單位對初驗存在的問題進行整改物業(yè)正式接管驗收共用設施和設備接管房屋接管其他相關圖紙資料設施設備使用說明書設施設備功能鑒定 電氣設備水衛(wèi)潔具 安防設備水電氣底數(shù)五金附件土 建裝飾前期介入工作流程資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進度統(tǒng)計現(xiàn)場跟蹤、記錄工程規(guī)劃管網(wǎng)設計功能設計智能化介入保安介入物業(yè)宣傳工程介入會所管理協(xié)作營銷組織開展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤基礎資料組建前期介入工程組 56
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