【正文】 出。 從建筑成本與價格相對比來看，隱藏式衣柜、空調(diào)機位改生活陽臺、凸窗、露臺、 6米高入戶花園、 LOFT性價比較好。因此 ,在 05年至 07年這一輪房價上漲過程中 ,偷面積也應當承擔一定的責任。 不同城市政策 政策導讀 —深圳 2022年 6月 29日，市政府批準的 《 深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術規(guī)范 》 （以下簡稱 《 規(guī)范 》 ）正式頒布實施，這是全國房產(chǎn)測繪領域首個由政府批準發(fā)布的地方性標準。但隨著我市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，建筑設計不斷創(chuàng)新，舊版規(guī)程已不能涵蓋新出現(xiàn)的許多新的建筑形式，規(guī)程中一些不十分嚴密的規(guī)定引發(fā)的問題也凸顯出來，使得近年來建筑設計中的所謂 “ 偷面積 ” 現(xiàn)象愈演愈烈：超常規(guī)設計的超大陽臺、超大凸窗、贈送半地下的空間、 “ 入戶花園 ” 等所謂的 “ 贈送面積 ” 越來越大。此外，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“ 實用 ” 可能，都將計入建筑面積。 深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術規(guī)范 政策導讀 —江蘇 2022年，經(jīng)過修訂的 《 江蘇省住宅設計標準 》 將自 9月 1日起實施，新標準明確規(guī)定，住宅層高不應低于 2． 8米，且不應高于 3米。 《 標準 》 同時確定，住宅居室、餐廳等局部挑高的，可以突破 3米的限制，以增加住宅的舒適性。目前南京市場上銷售的一些住宅，層高都在 4． 9米以上，一套使用面積 60平方米的 “ 挑高住宅 ” ，通過中間新加的隔層，便可獲得近 120平方米的使用面積，突破了建設部規(guī)定。 2022年 5月 1日開始正式實施。 —— 復式結(jié)構(gòu) ，導致小復式、夾層沒有面積可 “ 偷 ” ；層高超過 2倍計算建筑面積導致別墅、復式中空計入面積增多一倍 ；四面有圍護結(jié)構(gòu)的用房，層高 下算一半面積 導致贈送的地下室也要算面積 ；住宅飄窗不計算建筑面積 導致送更大飄窗將成趨勢 ；坡屋頂內(nèi)空間的建筑，內(nèi)空間凈高 米部分計算一半建筑面積 導致閣樓或會慢慢消失 。同時，通知對辦公建筑、公寓建筑、商業(yè)建筑等類似情況也做了具體規(guī)定。 附件： 深圳政策解讀 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —露臺 “ 新規(guī)范 ” 對露臺的定義為：與建筑銜接供人們活動的無頂蓋室外平臺；在二層或二層以上 建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動的無頂蓋平臺也視為露臺。 “ 新規(guī)范 ” 也并沒有禁止深圳今后二層高露臺的設計，在限定的條件下，仍然給予 “ 贈送面積 ” 的優(yōu)惠。但從結(jié)構(gòu)和成本考慮，其懸挑長度和面積應該有限。 （ 2）不可贈送面積的露臺只要面積大于 ，或進深大于 柱露臺和凹露臺，今后都要計算全部建筑面積。當對外開敞面寬度大于或等于 且小于 ，其凹入深度不應 超過 ；當對外開敞面寬度大于或等于 ，其凹入深度不應超過 ，否則，無論上蓋高度如何，陽臺進深超過允許值以內(nèi)的部分均視為內(nèi)廊，一律計算全部建筑面積。當陽臺封閉寬度大于其寬度的 1/3時，封閉部分計算全部建筑面積。 “ 進深不大于 ” 這類小進深陽臺，深圳市場上俗稱 “ 法式陽臺 ” 。不過當時這種法式陽臺和普通陽臺一樣，需要計算一半建筑面積。但其在原設有窗戶的地方設置法式陽 臺，既可以增加室內(nèi)與自然的交流空間，也可以養(yǎng)花以美化環(huán)境，具有一定的積極效應。 ” （ 1）可贈送面積的凸窗 普通凸窗的進深小于 。 （ 2）不可贈送面積的凸窗 普通凸窗的進深如果大于 ，將不被允許。 “ 當落地凸窗高度等于或大于 ，無論其進深如何，凸窗部分均計算全部建筑面積。 1） 可贈送面積 的落地凸窗高度小于 ，則無論進深多大，都作為贈送面積。 2） 不可贈送面積 的落地凸窗 “ 新規(guī)范 ” 對市場中出現(xiàn)的各類變相、曲解的落地凸窗（俗稱 “ 偽凸窗 ” ）加以限制。同理，對于如 “ 桂芳園 ” 、 “ 可園 ” 的落地衣柜，由于 其外墻齊平，應該視為此類變相的落地凸窗不可再作 “ 贈送面積 ” 。 評述： 如果入戶花園按陽臺標準即其進深不得超過 ，將使入戶花園的設計空間受到較大制約。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —夾層 對于 “ 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁等形成的局部高度不足夠 部分，不計算建筑面積 ” 的規(guī)定， “ 新規(guī)范 ” 未提出異議。 “ 深圳新規(guī)范 ” VS“偷面積 ” —室內(nèi)挑高 由于國際對建筑中的單層面積高度極限沒有作出明確規(guī)定，因此， “ 新規(guī)范 ” 也沒有對住宅戶內(nèi)的層高作出限定。 挑高層 深圳新規(guī)范技術限制一覽 方法 新規(guī)范 限制性要求 無柱露臺 不計算建筑面積 有柱露臺 面積不超過 12平米或進深不超過 凹露臺 面積不超過 12平米或進深不超過 內(nèi)陽臺 凹入深度最大不超過 3米，開敞寬度受限 法式陽臺 進深不大于 凸窗 要求高度小于 落地凸窗 假梁式或可拆卸式凸窗不再贈送面積 入戶花園 進深不能超過 夾層 夾層高度不能超過 室內(nèi)挑高 無新規(guī)定 需要指出的是，深圳是全國范圍內(nèi)對建筑”偷面積“行為限制措施最嚴格的城市，一些在深圳已經(jīng)被限制的方法仍然可以在內(nèi)地城市繼續(xù)使用。 尤其對小戶型住宅的各種 “ 贈送面積 ” 手法，基本上予以了保留。 “偷面積”市場背景 中小戶型的定義 偷面積限制政策導讀 “ 偷 面積 ” 的方法綜述 市場結(jié)論 報告架構(gòu) 市場結(jié)論之一： “偷面積”方式常規(guī)化 從深圳新規(guī)范來看，政府對于那些贈送過大面積，導致商品住宅的銷售價格大幅上升的“偷面積”方式持否定態(tài)度。 從政策取向來看，像短進深的凸窗、小型露臺、入戶花園這些一般性、常規(guī)性的“偷面積”方法將繼續(xù)受到認可。 因此，未來“偷面積”方式應確保在不過多增加建筑成本前提下進行，否則一旦”偷面積“行為影響到房地產(chǎn)市場的整體運行，政府仍有可能出臺進一步的限制性政策。 市場結(jié)論之三： 中小戶型比大戶型更重視“偷面積” 與大戶型相比，中小戶型由于面積較小，室內(nèi)較狹窄，因此，“偷面積”所帶來的使用空間的增加更加明顯的價值。 市場結(jié)論之四： “偷面積”方式綜合化 前幾年，我們可以從市場上看到采用單一方式 “ 偷 ” 得大面積的商品房。以后的 “ 偷面積 ” 需要做更細致的功夫，采用多種方法結(jié)合的方式、綜合性的 “ 偷 ” 面積。 市場結(jié)論之五： 性價比將成為重要考量 隨著樓市逐步趨向正常軌道，以合理的成本建造合乎市場需求的產(chǎn)品成為行業(yè)一個重要價值取向。 就此而言：在前文分類分析當中提到的隱藏式衣柜、凸窗、露臺、入戶花園、 LOFT、室內(nèi)挑高等性價比或客戶比較喜歡的“ 偷面積 ” 方法無疑會成為市場的主角。 市場結(jié)論之六：“ 偷面積”不一定劃算 倚山時代未開盤，根據(jù)現(xiàn)場銷售人員透露，上述戶型銷售均價預計 1萬元 /平米左右，贈送面積約為 24平米，而同片區(qū)金水灣同樣建筑面積的戶型銷售均價則在 11000元左右，贈送面積則僅為 。 金水灣戶型，建筑面積約 48平米，贈送面積約為 THE END!