【正文】 地產(chǎn)公司不得對(duì)購(gòu)房者作出超過(guò)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾，雙方應(yīng)在房屋銷售前對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題統(tǒng)一口徑；對(duì)因銷售承諾過(guò)失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。 前期介入是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。職責(zé) 物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同編制、修訂和履行本指引。樓盤還流行空間拓展。有兩個(gè)比較重要的事件,引發(fā)了這一輪的戶型變革。豪宅杭州樓市的戶型設(shè)計(jì),在這個(gè)階段實(shí)現(xiàn)了大幅度的跨越。因?yàn)榉孔硬怀钯u,這個(gè)階段戶型面積比較單一,公寓戶型面積都比較大,大多都超過(guò)120平方米,特別是一些郊區(qū)板塊,如濱江區(qū)當(dāng)時(shí)的主力戶型面積,甚至在160平方米以上。上世紀(jì)80年代初,杭州人漸漸從傳統(tǒng)的老墻門大院,搬到有點(diǎn)模樣的多層公寓里。居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間或樓梯。盡量減少在活動(dòng)區(qū)域內(nèi)墻上開(kāi)門,使完整墻面更多。比如以這個(gè)79平方米的戶型為例,贈(zèng)送面積就達(dá)到了60平方米。如何在90平方米建筑面積里,滿足客戶這么多要求?當(dāng)時(shí)公司反復(fù)討論后認(rèn)為,這是不可能完成的任務(wù)。房間開(kāi)間,。但是開(kāi)發(fā)商在建造的時(shí)候,在第二層只鋪設(shè)約10多個(gè)平方米的臥室(帶衛(wèi)生間),其余約40平方米變成一樓的餐廳客廳挑空。除了已經(jīng)隔好的那一部分樓板,。90㎡兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。按照常規(guī),夾層的面積應(yīng)該超過(guò)104平方米,因?yàn)閵A層不用分?jǐn)傠娞輳d面積。此外,實(shí)現(xiàn)了三房朝南,形成超寬采光面。有良好的南向面?？蓾M足業(yè)主個(gè)性化需求。為了讓這個(gè)“可變空間”利用率更好,開(kāi)發(fā)商事先作了各種設(shè)置:比如設(shè)置降板,比室內(nèi)地平標(biāo)高降低30厘米,方便花木種植和木踏步道的鋪設(shè),以便將來(lái)做陽(yáng)光房。大尺度的開(kāi)間、進(jìn)深提升整個(gè)戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?+1戶型，營(yíng)造溫馨家庭生活。MAX90戶型, 突破空間局限，變幻舒適江景三房:戶型總體分析：從上面的戶型圖可以看到：2房朝南，長(zhǎng)達(dá)30米的采光面，形成全明全通透的室內(nèi)環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。如果這些建筑必須要算全產(chǎn)權(quán)面積，而消費(fèi)者合同又已經(jīng)簽定，則只能修改合同，把單價(jià)做低，把面積補(bǔ)回來(lái)。如果一個(gè)樓盤的設(shè)備平臺(tái)總面積超標(biāo)，超標(biāo)部分按水平投影面積的１／２計(jì)算建筑面積，并計(jì)入容積率指標(biāo)。規(guī)范的發(fā)布實(shí)施，使得曾經(jīng)不受約束的贈(zèng)送面積受到制約，盛行一時(shí)的超大規(guī)模陽(yáng)臺(tái)等也因有了尺度標(biāo)準(zhǔn)而將成為歷史。技巧：這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、實(shí)際上也是“偷”面積的一種。技巧：地下室和半地下室的可應(yīng)用的“偷面積”政策是：，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)的地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。由于電梯廳露臺(tái)兩層高度，按照建筑計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不計(jì)入容積率部分，因此這部分面積沒(méi)計(jì)入公攤面積，給業(yè)主帶來(lái)了實(shí)惠。缺點(diǎn)：易出現(xiàn)上下層對(duì)視的問(wèn)題，可采用內(nèi)封閉的方式。八、利用超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái) “偷面積”。1通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。 “偷面積”小手筆慣用手法高小于的落地凸窗高小于落地大衣柜陽(yáng)光房高小于隱藏式衣柜高小于的可拆卸凸窗 “偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯(cuò)層露臺(tái)及兩層高內(nèi)凹大露臺(tái)米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負(fù)零以下的地下室和半地下室只計(jì)一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園慣用“偷面積”方法匯總不計(jì)算建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法計(jì)一半建筑面積的”偷”法未封閉的陽(yáng)臺(tái)可變成房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)一層普通大陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積的”偷”法 “偷面積”小手筆慣用手法 “偷面積”大手筆慣用手法四、利用凸窗“偷面積”。2可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)。1兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積。規(guī)則規(guī)定，不論層內(nèi)是否有隔層，在計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，產(chǎn)品也將開(kāi)始升級(jí)。－，－，約占85%。杭州小戶型創(chuàng)新淺析第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。保障性住房建設(shè)目標(biāo)：規(guī)劃期內(nèi)，具備開(kāi)工條件的建筑面積約739萬(wàn)平方米，套型建筑面積均小于90平方米。以后的杭州樓市，原創(chuàng)小戶型逐步取代“組合”、“改造”的小戶型，更好地滿足了特定的小戶型消費(fèi)群體對(duì)房屋功能布局、物業(yè)管理和服務(wù)等方面的需求。偷法：巧妙地利用了規(guī)則里面的“躍層住宅、別墅等當(dāng)起居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時(shí)可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率”，變向繼續(xù)進(jìn)行LOFT開(kāi)發(fā)。1，半地下室空間增加輔助使用空間。2有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。技巧：開(kāi)發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁。1美觀的建筑外立面；精心設(shè)計(jì)的凸窗建筑能把房間、自然融為一體。技巧：由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開(kāi)發(fā)商通過(guò)做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。十、露臺(tái)“偷面積”。左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?？罩羞^(guò)道：在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過(guò)道，使得業(yè)主多出一部 分空間。優(yōu)點(diǎn)：只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問(wèn)題。、購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。二、成都：成都晚報(bào)消息。規(guī)劃部門規(guī)定，從６月１日起，全市新規(guī)劃樓盤必須執(zhí)行新的飄窗、設(shè)備平臺(tái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。四、“偷”面積招致叫停？舉例來(lái)說(shuō)，按當(dāng)前的設(shè)計(jì)規(guī)范，“偷”面積是不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，所以，有40%的“偷”面積存在時(shí)，！這“偷”出來(lái)的40%建筑面積，沒(méi)有土地成本、沒(méi)有報(bào)規(guī)、報(bào)建、前期總平等費(fèi)用，需要的只是10001500的建安成本而已。一些客戶由于擔(dān)心以后物權(quán)法、稅收這類的問(wèn)題，所以他就是想買90平方米以下的房子，如果合同面積修改后超過(guò)90平方米，雖然總價(jià)不變，從客戶角度來(lái)說(shuō)，也可以不答應(yīng)。一個(gè)方面。二、復(fù)地連城國(guó)際 典型戶型:C1戶型，面積96平方米。三、中海金溪園 典型戶型: A1’戶型，面積89平方米。邊上還設(shè)計(jì)了一個(gè)衛(wèi)生間,后期裝修時(shí),就可以設(shè)計(jì)成一個(gè)套房。四、贊成美樹(shù) 典型戶型: DD2戶型，面積129平方米。其具體是在兩層之間,再夾上一層,三層賣給兩戶人家。五、大家多立方 典型戶型: A1戶型，面積90平方米。戶型總體分析：順發(fā)和美家90平方米墅式公寓的特點(diǎn),最大面積可做到170平方米。如果你想讓客廳更氣派豪華一些,別在客廳上空做樓板,這樣就可以超高挑空客廳。真正實(shí)現(xiàn)了突破性的超高得房率。特別是中間套戶型,利用上下兩層、南北錯(cuò)落的設(shè)計(jì),做到了每一套都有南北開(kāi)間,每一套都是南北通透,室內(nèi)空氣流通。要完成這個(gè)任務(wù),就只能做躍層。錯(cuò)層設(shè)計(jì)豐富空間環(huán)境:適當(dāng)?shù)腻e(cuò)層設(shè)計(jì)與空間高差營(yíng)造,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升