【正文】 息的輸入、查詢、空間定位等，樣點(diǎn)類型分為房地出租、房地出售、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房開發(fā)等。對于各類交易樣點(diǎn)，系統(tǒng)采用收益還原法、剩余法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等，自動進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)測算，并進(jìn)行期日修正、容積率修正、年期修正、開發(fā)水平修正等，得到修正后的樣點(diǎn)地價(jià)。系統(tǒng)根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)庫，采用克里金插值法，自動生成地價(jià)等值線圖。系統(tǒng)提供工作地圖配置功能，可配置地圖圖層和顯示樣式；為便于區(qū)片劃分與調(diào)整，系統(tǒng)除提供多邊形添加、移動、節(jié)點(diǎn)編輯、刪除、面積計(jì)算、屬性信息輸入等功能外，還可直接輸入、修改地價(jià)區(qū)段節(jié)點(diǎn)坐標(biāo)，提高地價(jià)區(qū)段劃分的精確性。系統(tǒng)提供地價(jià)區(qū)段查詢功能，既可根據(jù)地價(jià)區(qū)段類型、編號、名稱查詢地價(jià)區(qū)段，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價(jià)區(qū)段。地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)在電子地圖上標(biāo)注具體位置，或直接輸入GPS坐標(biāo)，地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)屬性數(shù)據(jù)除調(diào)查表格外，還包括宗地圖、宗地照片等，系統(tǒng)建立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)圖形與屬性數(shù)據(jù)、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系，在地圖上可點(diǎn)擊查看地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的詳細(xì)信息。系統(tǒng)提供地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)查詢功能，既可根據(jù)用地類型、編號等查詢地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)信息，也可在地圖上劃定矩形、圓形或多邊形區(qū)域，查詢包含在區(qū)域內(nèi)的地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)。用戶首先選擇估價(jià)方法，系統(tǒng)調(diào)用估價(jià)方法模塊進(jìn)行地價(jià)測算，最后由用戶確定最終地價(jià)；在估價(jià)過程中，用戶可直接通過地圖選擇交易案例，查看地塊周邊的道路、公交、學(xué)校、醫(yī)院等地價(jià)影響因素信息。6. 地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)測算與確定系統(tǒng)根據(jù)地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)，按面積進(jìn)行加權(quán)平均，分別測算出各地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，再以交易樣點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)，按照數(shù)理統(tǒng)計(jì)法，分別測算各地價(jià)區(qū)段平均交易地價(jià)，并與地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)平均地價(jià)進(jìn)行比較。7. 土地級別劃分與調(diào)整系統(tǒng)根據(jù)各類用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的分布情況，采用聚類分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)法，繪制頻率直方圖等，輔助用戶進(jìn)行土地級別劃分，并根據(jù)用戶確定的級別分界點(diǎn)自動生成初步土地級別圖。8. 級別基準(zhǔn)地價(jià)測算與確定系統(tǒng)根據(jù)各類用地各級別內(nèi)的地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)，按地價(jià)區(qū)段面積進(jìn)行加權(quán)平均，分別測算出各級別基準(zhǔn)地價(jià)。（1）區(qū)域設(shè)定設(shè)定評價(jià)區(qū)的城市名稱、城市代碼、地區(qū)名稱、地區(qū)代碼、城市類型等。系統(tǒng)提供工作期添加、修改、刪除、設(shè)為當(dāng)前工作期等功能。（4）用戶管理提供用戶的添加、修改、刪除、權(quán)限設(shè)置等操作。10. 數(shù)據(jù)管理本模塊是系統(tǒng)的工具性模塊，它主要為系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)支持、處理與維護(hù)，該模塊主要功能包括：數(shù)據(jù)庫訪問接口、數(shù)據(jù)導(dǎo)入、數(shù)據(jù)導(dǎo)出、數(shù)據(jù)備份與恢復(fù)等。為確保系統(tǒng)的可維護(hù)性，對于底層的數(shù)據(jù)庫連接、數(shù)據(jù)庫查詢功能封裝成獨(dú)立的接口，供系統(tǒng)中其它模塊統(tǒng)一調(diào)用。數(shù)據(jù)備份和恢復(fù)可采用兩種方式，一種是直接利用DBMS的數(shù)據(jù)管理功能，另一種是利用系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出功能。系統(tǒng)可導(dǎo)入江蘇省城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的Access數(shù)據(jù)庫，或?qū)?shù)據(jù)導(dǎo)出為上報(bào)國土資源部的地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)庫格式。用戶可自定義區(qū)域位置（如新街口、鼓樓等），并通過選擇區(qū)域進(jìn)行地圖的快速定位。用戶可選擇某類土地用途的地圖，并控制某個(gè)專題圖層是否顯示。所有基于屬性信息的查詢結(jié)果均在地圖上標(biāo)注相應(yīng)位置，用戶點(diǎn)擊某條信息后，地圖自動定位到相應(yīng)位置。（3）區(qū)域地價(jià)變化分析根據(jù)不同工作期的某個(gè)區(qū)域內(nèi)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)或地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，自動測算區(qū)域地價(jià)變化率，并列表顯示，列表：區(qū)域名稱、工作期、土地用途、基期地面地價(jià)，本期地面地價(jià)，地面地價(jià)變化率，基期樓面地價(jià)，本期樓面地價(jià)，樓面地價(jià)變化率。（5）級別地價(jià)指數(shù)根據(jù)不同工作期的某個(gè)級別內(nèi)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)或地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，自動測算級別地價(jià)指數(shù)，并列表顯示，如：土地級別、土地用途、200801，200802，…測算結(jié)果可生成折線統(tǒng)計(jì)圖或打印輸出。（7）土地級別變化分析根據(jù)不同工作期的土地級別圖，自動生成土地級別變化圖，用不同顏色顯示各地價(jià)區(qū)段的土地級別變化情況。方法二：輸入宗地號系統(tǒng)根據(jù)宗地號，調(diào)用地籍管理系統(tǒng)接口，返回宗地中心點(diǎn)坐標(biāo)。系統(tǒng)根據(jù)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵和待估宗地設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵，自動進(jìn)行期日修正、容積率修正、年期修正、開發(fā)水平修正。（4）市場比較法地價(jià)測算系統(tǒng)自動搜索待估宗地周邊一定范圍內(nèi)的出讓和轉(zhuǎn)讓交易案例，用戶選擇三個(gè)交易案例后，系統(tǒng)根據(jù)交易案例的交易日期、容積率、開發(fā)水平、使用年期等，自動測算三個(gè)案例的期日修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)、年期修正系數(shù)、開發(fā)水平修正值等。三、地價(jià)信息發(fā)布子系統(tǒng)該模塊相對獨(dú)立，可掛接在市國土資源局和市國土資源局各分局門戶網(wǎng)站上，作為一個(gè)欄目，其發(fā)布的主要內(nèi)容包括：（1）電子地價(jià)圖發(fā)布南京市市區(qū)商業(yè)、住宅、工業(yè)三套電子地價(jià)圖，提供基于互聯(lián)網(wǎng)瀏覽器的電子地價(jià)圖瀏覽、查詢功能。（3）標(biāo)定地價(jià)定期發(fā)布商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)及其地價(jià)內(nèi)涵，并可進(jìn)行空間查詢、定位。（5）交易地價(jià)及時(shí)發(fā)布土地出讓、轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格信息，并可進(jìn)行空間查詢、定位。該功能主要在地價(jià)查詢和宗地地價(jià)測算中應(yīng)用。（2）地籍管理系統(tǒng)調(diào)用地價(jià)數(shù)據(jù)用戶在地籍管理系統(tǒng)中查看宗地信息時(shí)，可調(diào)用地價(jià)管理系統(tǒng)的接口，獲取該宗地所在位置的地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)和級別基準(zhǔn)地價(jià)信息。為確保地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的現(xiàn)勢性和實(shí)用性，我們通過多渠道收集有關(guān)地圖和資料，主要包括調(diào)查區(qū)現(xiàn)有土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果圖、地形圖、地籍圖、土地利用總體規(guī)劃資料、城市規(guī)劃資料、城市基礎(chǔ)地理電子地圖、城市交通旅游圖、衛(wèi)星影像地圖資料、行政區(qū)劃圖等。二、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果包括南京市江南八區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)定級成果、基準(zhǔn)地價(jià)更新成果及城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系成果的文字報(bào)告、成果圖件及其電子成果。它包括城市的綠地、水系、交通系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住宅小區(qū)等基礎(chǔ)地理信息。四、規(guī)劃資料1. 土地利用總體規(guī)劃資料從南京市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院獲取了1：25000的南京市城中、城南、城東、河西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃“一套圖”整合——土地利用規(guī)劃圖。五、其他資料1. 城市影像圖資料（1）從江蘇省測繪局獲取了城市中心城區(qū)比例尺為1：7000，城市近郊區(qū)比例尺為1：10500，城市遠(yuǎn)郊區(qū)比例尺為1：14000的《南京影像地圖集》（2）從南京市測繪勘察研究院有限公司獲取了城市中心區(qū)域比例尺為1：8000，其他區(qū)域比例尺為1：25000的《南京市區(qū)衛(wèi)星影像地圖集》2. 行政區(qū)劃圖從行政區(qū)劃圖提取區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政界線。第二節(jié) 地價(jià)數(shù)據(jù)庫建立與集成我們確定幾何精度較高的調(diào)查區(qū)2007年地形圖為地凼菘獾幕⊥肌Ｎ巳繁１敬位嫉丶鄹魯曬氳韃榍鐘謝嫉丶鄢曬統(tǒng)鞘泄婊嘞謂櫻鐘謝嫉丶鄢曬耐戀丶侗鶼叩認(rèn)喙爻曬統(tǒng)鞘泄婊柿獻(xiàn)嫻降匭甕忌?，将基础地理道`擁贗己統(tǒng)鞘兇ㄌ饌賈刑崛〉撓跋焐桃怠⒆≌?、工业蛻儋懨顽R娜舾勺ㄌ饌疾?，采用图层叠加方法託鑵Q甕嫉繾擁贗枷嗟印?一、數(shù)據(jù)庫數(shù)學(xué)基礎(chǔ)的建立1. 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫采用MapInfo平臺建庫?，F(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果電子地圖與基礎(chǔ)地理電子地圖均采用Mapinfo平臺建庫，故無需進(jìn)行數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換。3. 坐標(biāo)系本次建庫采用北京84坐標(biāo)系，將現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果電子地圖與基礎(chǔ)地理電子地圖統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成84坐標(biāo)系，坐標(biāo)轉(zhuǎn)換也采用了FME軟件。二、分幅處理由于建庫數(shù)據(jù)量特別大，我們按鼓樓、玄武、棲霞、建鄴、白下、秦淮、雨花、棲霞、江寧區(qū)、浦口區(qū)和六合區(qū)十一個(gè)行政區(qū)進(jìn)行分幅并獨(dú)立建庫。三、數(shù)據(jù)庫建庫1. 地形圖縮編與制圖綜合由于地形圖中心區(qū)域比例尺為1：500，外圍區(qū)域比例尺為1：5000，而地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫基本比例尺中心區(qū)域?yàn)?：2000，外圍區(qū)域?yàn)?：5000。制圖綜合的主要方法和過程如下：（1）道路系統(tǒng)地形圖中道路系統(tǒng)依據(jù)道路的自然屬性測繪成圖。制圖綜合時(shí)按道路的功能和重要性將其分為高速公路、高速公路輔道、主干道、次干道、支路、巷道、內(nèi)部道路、隧道、橋梁等類別，道路形狀由寫實(shí)雙線符號簡化為沿道路中心線的單實(shí)線。對選取的道路建立拓樸關(guān)系和名稱、級別、寬度等屬性描述表。舍去水域面積較小且獨(dú)立分布的自然水面以及人工養(yǎng)殖水面等。（3）綠化系統(tǒng)對綠化系統(tǒng)進(jìn)行分類，具體分為山體、城市公園、道路綠化帶等。（4）居民地系統(tǒng)居民地系統(tǒng)制圖綜合主要是形狀簡化，確保圖面負(fù)載量與比例尺相匹配。（5）宗地權(quán)屬界線對城鎮(zhèn)地籍調(diào)查圖采用的地類根據(jù)地價(jià)評估的需要進(jìn)行了簡化，簡化后的地類分為商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)、公共建筑、公用設(shè)施、其他七類。相鄰宗地相同地類的權(quán)屬界線適度合并和形狀簡化。3. 城市基礎(chǔ)地理專題圖層轉(zhuǎn)繪從調(diào)查區(qū)基礎(chǔ)地理電子地圖數(shù)據(jù)庫中提取影響商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)相關(guān)因素專題圖層轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。（2）住宅用地主要提取了百貨商場、菜場超市、對外交通設(shè)施、地鐵線路及站點(diǎn)、公交線路及站點(diǎn)、大中型醫(yī)院、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、公用設(shè)施等。4. 城市規(guī)劃資料轉(zhuǎn)繪對城市規(guī)劃資料進(jìn)行城市功能區(qū)分析，重點(diǎn)分析城市老城區(qū)待拆遷區(qū)域、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市郊區(qū)等現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途不一致的地區(qū)，將對地價(jià)有重要影響的規(guī)劃成果單獨(dú)設(shè)立圖層，統(tǒng)一轉(zhuǎn)繪到基礎(chǔ)圖的電子地圖上。四、地價(jià)數(shù)據(jù)庫圖層、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)集成基礎(chǔ)圖電子地圖編制和各類圖件轉(zhuǎn)繪完成后，進(jìn)行了地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫圖層與數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，完成調(diào)查區(qū)地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建庫與集成。第三節(jié) 專題底圖的編制我們利用地價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫編制了各類專題底圖。外業(yè)勘查作業(yè)底圖用于外業(yè)勘查工作和地價(jià)區(qū)段劃分。 一、外業(yè)勘查工作底圖的編制1. 基本比例尺的確定外業(yè)調(diào)查工作底圖的比例尺原則上確定為1：5000，在城市中心區(qū)，適當(dāng)放大到1∶2000，在城市遠(yuǎn)郊區(qū)適當(dāng)縮小到1∶10000。（2）對于住宅用地，城墻以內(nèi)居住密集區(qū)，比例尺采用1：2000，其他區(qū)域比例尺采用1：5000。2. 地圖圖層的設(shè)計(jì)充分考慮各類地理信息對不同用途土地的影響程度，根據(jù)其影響程度的大小進(jìn)行取舍。基礎(chǔ)圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。專題圖層根據(jù)不同土地用途對圖層的設(shè)計(jì)是不同的。（1）商業(yè)用地商業(yè)用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果中商業(yè)用地土地級別線、對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)、公交線路、公交站點(diǎn)）、百貨商場、菜場超市、專業(yè)市場、賓館酒店、酒樓餐館、寫字樓、危險(xiǎn)設(shè)施分布等。（3）工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括宗地界線（商業(yè)用地、住宅用地、辦公用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地、其他用地）、現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)更新成果中工業(yè)用地土地級別線、對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、大型公司企業(yè)、物流中心、危險(xiǎn)設(shè)施分布等。在設(shè)計(jì)過程中，除了考慮圖層重要性順序之外，還要兼顧地圖負(fù)載量的大小和圖面的美觀整潔效果。同一圖層其符號系統(tǒng)也不完全相同，如：道路圖層又根據(jù)不同道路類型的重要程度按照高速快速公路、高速公路輔道、主干道、次干道、支路、巷道分別設(shè)計(jì)，突出表示主要干道。編圖試驗(yàn)包括地圖圖層、地圖符號系統(tǒng)和注記系統(tǒng)的設(shè)計(jì)及調(diào)試等。5. 地圖編制根據(jù)編圖方案，江南八區(qū)分別以鼓樓、玄武、白下、秦淮、下關(guān)、建鄴、雨花、棲霞八個(gè)行政區(qū)為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，每個(gè)行政區(qū)分幅為若干調(diào)查區(qū)，各調(diào)查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。浦口區(qū)分別以泰山街道、頂山街道、江浦街道為單位編制外業(yè)勘查工作底圖，各調(diào)查區(qū)工作底圖圖幅尺寸均為A0幅面。6. 地圖整飾外業(yè)勘查工作底圖分區(qū)分幅初步編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。如：斷頭道路、面積較小的地物的刪除；重合或壓蓋符號及注記的移位、重要遺漏地物信息的增加等。地圖集開幅采用8開本，江南八區(qū)總圖采用四開頁面，分區(qū)圖采用8開頁面，地價(jià)掛圖采用兩全開幅面。（2）地圖圖層的設(shè)計(jì)成果圖集編制時(shí)，主要是利用外業(yè)勘查工作底圖進(jìn)行縮編再轉(zhuǎn)繪地價(jià)區(qū)段劃分成果及標(biāo)準(zhǔn)宗地成果資料。成果圖集的基礎(chǔ)圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。①商業(yè)用地商業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、百貨商場、賓館酒店、寫字樓等。③工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、大型公司企業(yè)、物流中心等。（4）編圖試驗(yàn)選擇江南八區(qū)住宅用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖與鼓樓區(qū)住宅用地地價(jià)區(qū)段基嫉丶弁冀斜嗤際匝椋徊酵晟票嗤擠槳浮?（5）地圖編制根據(jù)編圖方案，編制江南八區(qū)分用途級別基準(zhǔn)地價(jià)圖、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖、標(biāo)準(zhǔn)宗地分布圖和鼓樓、玄武、白下、秦淮、下關(guān)、建鄴、雨花、棲霞八個(gè)行政區(qū)分區(qū)分用途地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖、標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)圖。（6）地圖整飾成果圖集編制后，進(jìn)行圖面整飾工作。2. 地價(jià)掛圖的編制（1）基本比例尺的確定根據(jù)制圖主題及地價(jià)成果掛圖開幅，基本比例尺為1：25000。（2）地圖圖層的設(shè)計(jì)地價(jià)成果掛圖編制時(shí)，主要是利用外業(yè)勘查工作底圖進(jìn)行縮編再轉(zhuǎn)繪地價(jià)區(qū)段劃分成果及標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)成果資料。地價(jià)掛圖的基礎(chǔ)圖層各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。①商業(yè)用地商業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地鐵站點(diǎn)）、百貨商場、賓館酒店、寫字樓等。③工業(yè)用地工業(yè)用地專題圖層包括對外交通設(shè)施（汽車站、火車站、港口碼頭）、公共交通設(shè)施（地鐵線路、地