【正文】 + () 意外情況基數(shù) +其他 城鎮(zhèn)建設(shè)用地掛牌價應(yīng)在城鎮(zhèn)建設(shè)用地的成本價的基礎(chǔ)上加上規(guī)劃條件差值、區(qū)位差值、交易前期工作費，并考慮供求關(guān)系、市場因素確定 農(nóng)用地征用價格 （１）按照市場經(jīng)濟(jì)要求，設(shè)立農(nóng)用地征用價格項目 在我國目前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)村集體所有，是農(nóng)民集體的財產(chǎn)，；同時農(nóng)戶也是自主經(jīng)營、自主就業(yè)的獨立的經(jīng)濟(jì)利益體，特別是在《農(nóng)村土地承包法》頒布實施后，土地承包經(jīng)營權(quán)已經(jīng)成為農(nóng)戶法定的財產(chǎn)權(quán)利，征地補償項目的設(shè)置必須與此相適應(yīng)。土地用途改變的增值來源于農(nóng)用地價格的轉(zhuǎn)用后城鎮(zhèn)建設(shè)用地價格之 間的差額，即土地征轉(zhuǎn)用后的增值部分。指國家征用集體土地農(nóng)用地時，因土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移對農(nóng)用地征用價格的影響； ② 用途因素。指影響農(nóng)用地征用價格的社會保障條件，包括農(nóng)民應(yīng)獲得的基本生活保障、教育及再就業(yè)培訓(xùn)等； ④ 其它因素，指影響農(nóng)用地征 用價格的個別條件，包括農(nóng)業(yè)外收入狀 25 況、農(nóng)民生產(chǎn)和生活方式對土地的依賴程度、農(nóng)民平均文化水平及農(nóng)業(yè)外就業(yè)的意識和能力等。土地征用后，用途改變帶來的增值幅度與征地的強度相關(guān)，各種類型的征用強度依次為：道路用地 水電工程用地 市政設(shè)施用地 公益事業(yè)用地 商住工用地，征地強度的變化是由強到弱，農(nóng)地的增值由小變大，地價由折價逐漸恢復(fù)到原價。為避免這種狀況，增值收益的評估就是求出轉(zhuǎn)用后土地增值的平均值，即區(qū)域內(nèi)增值的平均價格，然后再對區(qū)域內(nèi)的土地劃分不同的區(qū)片，計算出不同區(qū)片的增值價格。 三 、基準(zhǔn)地價的表達(dá)方式 基準(zhǔn)地價可分為綜合基準(zhǔn)地價、分類基準(zhǔn)地價和分區(qū)基準(zhǔn)地價。基準(zhǔn)地價的面狀 26 表達(dá)方式有綜合基準(zhǔn)地價、分類基準(zhǔn)地價和分區(qū)基準(zhǔn)地價（見下圖）。是在土地綜合定級或土地分類定級的基上，以土地級別為測算單元，利用土地級差收益和土地交易資料確定每個級別的商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。但級別價的控制范圍過大，對于與微觀區(qū)位因素比較敏感的商業(yè)用地來說，顯得過于粗略。分區(qū)基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)是地價分區(qū)，即把城市土地按照土地質(zhì)量相近、用途相似而又在地域上相互毗鄰的原則分成若干個地價區(qū)，并以相應(yīng)的平均值表示其基準(zhǔn)地價。指用地條件相近的若干臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地地價的平均值，主要反映各繁華街道一定深度 上的地價水平，商業(yè)用地地價一般用路線價表示。 標(biāo)準(zhǔn)宗地地價 為基準(zhǔn)地價的點狀表達(dá)方式，指具有地段代表性的標(biāo)準(zhǔn)宗地，通過近期交易資料或其他資料測算的地價?？傮w而言，三類用地地價的空間分布呈現(xiàn)從城市中心向外 27 基準(zhǔn)地價成 線狀基準(zhǔn)地價——路線價或路段價 逐漸遞減的一般規(guī)律。商業(yè)用地主要沿城市道路呈帶狀分布，對人流量、進(jìn)深、店鋪分布及規(guī)模等因素十分敏感，地價的空間變化很大；住宅用地對繁華度、可通達(dá)性等因素的敏感性較商業(yè)要差，地價由城市中心高地價區(qū)逐漸向四周遞減；而工業(yè)用地對區(qū)位條件反映最不敏感。 28 第二節(jié) 資料的收集整理 一、資料收集的基本原則 規(guī)范性原則 即保持所有的資料的統(tǒng)一、實用。 典型性原則 由于土地估價的資料涉及面廣，數(shù)量多，而且分布廣泛，故在資料收集中，要求所取得的資料同時具有典型性，能代表樣本所在區(qū)域的特征，并在地域空間上合理分布，盡可能地反映樣點所在區(qū)域的整體地價水平，以保證基準(zhǔn) 地價的代表性和一般性。因此，在資料收集過程中，要力求準(zhǔn)確，去偽存真，以盡可能避免失真資料對更新工作的消極影響。 系統(tǒng)性原則 基準(zhǔn)地價成果的綜合性特點要求資料收集帶有系統(tǒng)性，盡可能全面地收集到各種相關(guān)資料，并為獲得全面、可靠的基準(zhǔn)地價成果創(chuàng)造條件。因而，調(diào)查的重點須放在近期房租、房屋契約、地租、地價等市場資料上，以市場交易為依據(jù)。 二、資料收集的程序 基準(zhǔn)地價成果更新是一項綜合性很強的工作，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、自然、歷史、地理等多方面的因素。 必須充分準(zhǔn)備、嚴(yán)密組織、統(tǒng)籌安排。 樣點地價資料 （ 1）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料； （ 2）房地出租資料； （ 3）商品房及私房買賣資料； （ 4）土地征用、舊城區(qū)拆遷改造資料； （ 5）土地開發(fā)費用及有關(guān)稅費征收標(biāo)準(zhǔn)。 資料來源 根據(jù)長沙市 實際情況，與基準(zhǔn)地價更新相關(guān)資料主要來自以下部門或機(jī)構(gòu)。依據(jù)國土資源部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》并結(jié)合長沙市市區(qū)的實際情況，本次基準(zhǔn)地價更新選取交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用服務(wù)設(shè)施條件及環(huán)境狀況等因素作為劃分均質(zhì)區(qū)域的依據(jù)。 均質(zhì)區(qū)域劃分的結(jié)果 根據(jù)上述確定的均質(zhì)區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價成果的具體表現(xiàn)形式，將基準(zhǔn)地價更新區(qū)域劃分為 82個均質(zhì)區(qū)域。根據(jù)基準(zhǔn)地價成果更新的要求，資料整理工作主要有以下方面的內(nèi)容： 地價樣點資料整理歸類匯總 32 地價樣點資料整理按照下列步驟進(jìn)行： （ 1）剔除調(diào)查項目不全和明顯異常的樣點，并進(jìn) 行必要的補充調(diào)查； （ 2）對調(diào)查到的資料按一定的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一編號，統(tǒng)一上圖； （ 3）對均質(zhì)區(qū)域及土地級別劃分資料分別按商服繁華度、交通通達(dá)度、公用設(shè)施便利度、自然條件、環(huán)境質(zhì)量及人口密度進(jìn)行分類統(tǒng)計匯總； （ 4）對地價測算資料按交易方式分別匯總。 表 26 長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價成果更新樣點統(tǒng)計表 各種參數(shù)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的收集與整理 長沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新參數(shù)指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)資料包括 房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)、房屋耐用年限標(biāo)準(zhǔn)、房屋殘值率標(biāo)準(zhǔn)、銀行存貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費以及相關(guān)政策法規(guī)資料。房屋重置價格在計算房屋現(xiàn)值及房屋純收益時具有重要意義。 表 27 長沙市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn) 33 （ 2）長沙市房屋交易相關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn) 表 28 長沙市房地產(chǎn)交 易稅費一覽表 34 （ 3）長沙市房地產(chǎn)開發(fā)稅費標(biāo)準(zhǔn) 表 291 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用收費一覽表 35 表 292 長沙市土地交易收費一覽表 36 （ 4）近幾年城鄉(xiāng)居民和企事業(yè)單位存、貸款利率 表 210 人民幣城鄉(xiāng)居民和企業(yè)、事業(yè)單位存款利率表 表 211 金融機(jī)構(gòu)對客戶貸款利率表 37 還原利率的確定 還 原利率是用以將房地產(chǎn)純收益還原成房地產(chǎn)價格的利率，可分為土地還原利率、房屋還原利率及綜合還原利率三種。 目前我國確定土地還原利率的方法主要有以下幾種： a..租價比法。 。 。 長沙市土地還原利率和房屋還原利率的確定主要考慮以下因素： 第一，還原利率的本質(zhì)是資本投資的獲利率，以銀行存款利息率為基礎(chǔ)確定土地還原利率既簡便易行，又有較充分的理論依據(jù)。我們認(rèn)為 ，我國目前實行的低利率和 1996 年 5 月前實行的高利率都是政府在特定情況下為刺激消費或控制通貨膨脹而進(jìn)行宏觀調(diào)控所實行的政策性利率，難以反映貨幣投資的真實盈利率，因此，以 1996 年第二次銀行利率下調(diào)后所執(zhí)行的一年期定期存款年利率 %為基礎(chǔ)，再適當(dāng)考慮風(fēng)險調(diào)整值來確定土地還原利率可能較為合理，風(fēng)險調(diào)整值在綜合分析和試算的基礎(chǔ)上確定。 本次基準(zhǔn)地價成果更新，共 收集到兼有租金和售價的房地產(chǎn)樣點 14 個，依收益還原法公式反求出的房地產(chǎn)還原利率 (綜合還原利率 )分別為 38 %、 %、 %和 %，其平均值為 %。 第三，土地還原利益與土地利用類型及區(qū)域繁華程度有關(guān)，但主要與用地類型有關(guān)。 綜合以上三個方面的分析，本次長沙市基準(zhǔn)地價評估所采用的土地 還原利率如表 33所示。本次基準(zhǔn)地價成評估新確定房屋還原利率為 %。本次基準(zhǔn)地價更新所收集的樣點類型主要包括房屋出租、商品房出售、房屋買賣、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）四種類型。 （ 3）計算房地年純收益 從房地年總收益中扣除年總費用，按正式計算房地年純收益： Rin=RlgClg 式中： Rin：房地出租年純收益 Rlg：房地出租年總收益 Clg：房地出租年總費用，等于 E1＋ E2＋ E3＋ E4＋ T， E1 為房地出 租經(jīng)營管理費， E2 為房地出租經(jīng)營維修費， E3 為房屋年保險費， E4 為房屋年折舊費， T為房地出租年應(yīng)交稅金 （ 4）計算房屋年純收益 將房屋現(xiàn)值作為資本投資，按正式計算房屋年純收益： Ihn=Phcrh 40 式中： Phc=Phk－ (Phk－ Phd)N1/N=PhkDn Ihn：房屋年純收益 Phc：出租房屋的現(xiàn)值 rh：房屋還原率，取 % Phk：房屋重置價格 Phd：房屋殘值 N1：房屋已使用年限 N：房屋耐用年限 Dn：房屋成新度 （ 5）計算土地價格 從房地年純收益中，扣除房屋年純收益，按下式計算土地價格： Pis=[Rin－Ihn]/S1/ra 式中： Pis：宗地單位土地面積地價 S：出租房屋的用地面積 ra：土地還原率，商業(yè)為 %，住宅為 %，工業(yè)為 % 房地租金中，費用部分包括以下因素： ① 屋年折舊費 =(PhkPhd)/N ② 屋出租經(jīng)營維修費 =Phk2% ③ 房屋出租經(jīng)營管理費 =C6% ④ 房產(chǎn)稅 =C12% ⑤ 營業(yè)稅 =C5% ⑥ 附加稅費 =C% ⑦ 保險金 =Phk% 其中： E1：包括 3項費用 E2：包括 2項費用 E3：包括 7項費用 E4：包括 1項費用 T包括 6項費用 ２、商品房出售資料計算地價 （ 1）地價計算 41 Pis=(PngPbmSnbITB)/S 式中： Pis：商品房用地單位面積的地價 Png：商品房總售價 Pbm：當(dāng)?shù)赝惤ㄖ挝幻娣e平均造價 Snb：樓房總建筑面積 I：開發(fā)商利潤 T：其他 各種投資和稅費 B：開發(fā)資金利息 S：項目土地面積 （ 2）地價計算中的