【正文】 項目地塊現(xiàn)狀泉水/濕地（不宜建高層建筑）地塊有起伏有較大高差項目地塊現(xiàn)狀 泳池 藏式酒店項目優(yōu)勢u 稀缺優(yōu)勢：項目地塊坐落于景點貢巴貢久神山下，景色優(yōu)美，高原高溫溫泉資源稀缺性突出某縣唯一高溫溫泉、泉源流量大，晝夜流量達7000立方米。u 區(qū)位優(yōu)勢：某地處大香格里拉旅游區(qū)，國家級旅游景點亞丁必經(jīng)之路，借助亞丁的知名度為某發(fā)展旅游和旅游地產(chǎn)提供了輻射某、云南、貴州、廣東、廣西等地的良好條件。u 本地旅游地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段的市場劣勢：受某發(fā)展和經(jīng)濟形態(tài)等的影響，某的旅游地產(chǎn)均處在市場初期階段，有關(guān)旅游地產(chǎn)市場的消費力、消費理念還在培育中。u 某經(jīng)濟實力待提升、地位相對較低的劣勢：旅游地產(chǎn)的發(fā)展離不開所處的地域環(huán)境和城市背景，某多年來調(diào)整旅游為支柱產(chǎn)業(yè)的政策相對滯后，這對旅游地產(chǎn)的開發(fā)在市場的表現(xiàn)會產(chǎn)生一定的影響。某已把旅游業(yè)發(fā)展放在重要的位置，為旅游項目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。某將面臨著較大的旅游提升空間、吸引越來越多外省市人的關(guān)注。u 某目前缺乏高端項目的市場機會：某的獨特資源和位置，能夠成為展示康巴文化的最佳場所，本項目則是其中最引人注目、最具競爭力的項目，這也是占據(jù)優(yōu)勢資源的高端物業(yè)所與生俱來的社會責(zé)任。u 與某周邊縣市的競爭：來自某周邊的競爭威脅主要是同類型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，如康定的二道橋溫泉項目的競爭；此外也有經(jīng)濟較發(fā)達城市本地旅游地產(chǎn)的競爭。（難點及其解決方向）難點一：假日與非假日帶來的經(jīng)營難度解決方向建議：l 充分挖掘某本地實力型人群的消費力，如政府相關(guān)職能部門人群的消費力及政府接待人群的消費力；l 發(fā)揮旅游地產(chǎn)的特性，主動、積極拓展某以外甚至省外的市場；l 充分利用項目地勢及山坡適當(dāng)開發(fā)大面積的特色休閑景觀，休閑景觀的使人流連忘返，以致非假日增加人流量；l 發(fā)揮康巴文化優(yōu)勢，以文化為主題的節(jié)日營銷。難點三：本項目是某自然條件較佳的旅游地產(chǎn)項目，備受政府、市民期待和矚目，社會責(zé)任較一般地產(chǎn)項目更大，需要特別考慮如何開發(fā)才能“匹配”唯一性的資源優(yōu)勢、怎樣達到經(jīng)濟收益與社會效益并重的目標(biāo)。.項目總體布局方案 本項目占地500畝，酒店用地80畝。項目總體功能布局規(guī)劃項目功能布局圖例 項目功能定位酒 店根據(jù)項目的資源條件等，建議項目開發(fā)酒店、溫泉、商業(yè)、觀光娛樂共四大功能板塊。建議：l 酒店引入專業(yè)管理品牌的輸入經(jīng)營，保障服務(wù)品質(zhì)；l 酒店功能的檔次應(yīng)得到起碼的保障，以對應(yīng)本項目的整體檔次?？头坎糠挚梢钥紤]以產(chǎn)權(quán)銷售的形式兼顧經(jīng)營與快速回籠資金的需要；也可探討持有經(jīng)營的模式。l 內(nèi)容設(shè)置建議圍繞“大香格里拉旅游區(qū)的溫泉度假”、“康巴民俗體驗中心”等，體現(xiàn)整個項目所要突出的旅游休閑勝地、悠然高雅的特質(zhì)；l 溫泉的設(shè)計建議室內(nèi)外結(jié)合、水陸活動結(jié)合、不同收費項目結(jié)合、淡旺旅游季活動結(jié)合，充分起到“聚集人氣”的功能目標(biāo)。l 某獨特的氣候條件給溫泉項目的經(jīng)營帶來了獨特的設(shè)施要求，建議溫泉房設(shè)置獨立泉眼，房內(nèi)用溫泉以地?zé)嵝问焦┡?。商業(yè)功能是項目的配套部分，其功能定位建議為：本公司建議本項目與某村之間建立古城商業(yè)，而某村則由現(xiàn)有藏民建筑改建為某古城，建設(shè)形態(tài)及發(fā)展模式參照中甸古城的模式，這不但將本項目與某村連為一體，而且還很有效的形成業(yè)態(tài)互補原則，將本項目度假村———古城商業(yè)——某古城連為一體，該區(qū)域?qū)⒊蔀殡x某縣城最近的綜合性旅游渡假區(qū)。大量的人流往古城涌入，去古城之前只是想去揭開其神秘感，到了古城卻有很多讓人想留下來的理由，使得游客的購物、娛樂、飲食、住宿等一系列商業(yè)化需求凸顯。古城商業(yè)本項目稻城古城屬于本項目的商業(yè)功能部分，承接古城商業(yè)氛圍。如自助式藏式餐飲、DIY手工藝品店、即興畫室、個人藝術(shù)工作室；l 旅游商品：阿西村的干陶制品，熱光村的金銀首飾、銀碗制品、俄初村的蔑制酥油盒、沙德村的木制器皿、蟲早、紅景天、松茸、雪蓮、牦牛肉、民族服飾、宗教用品等；l 特色餐飲：馬格同藏香豬、藏香雞、表稞酒、酥油茶、藏吧、酒吧、咖啡吧等；l 商業(yè)功能以商業(yè)街為主要設(shè)計思路，結(jié)合當(dāng)?shù)夭厥浇ㄖL(fēng)格設(shè)計商業(yè)街外觀。階梯式的觀眾席/表演臺背景為水景及樹林表演臺周圍有標(biāo)志性建筑滑雪場規(guī)劃目的：為了讓本項目在冬天感覺到是溫暖而熱鬧的，即使天邊飄著紛飛的雪花，樹在白雪的映襯下越發(fā)綠了起來，溫泉也更加升騰出似夢似幻的霧氣，于是你便沉浸在這溫暖而柔軟的冬季時光里。并且在不下雪的時候泥土景色不影響項目形象?；﹫鰞?nèi)容分：滑雪練習(xí)區(qū)、冰雪滑道區(qū)、雪仗區(qū)，專供游人玩雪戲耍，雪雕區(qū)供游人搞雪塑造型比賽使用，以及停車、餐廳等設(shè)施。滑雪可從當(dāng)年12月至次年3月底，近130天。滑雪場策劃安排：圖片參考貢久神山風(fēng)景區(qū)貢巴貢久神山在本項目山上，可謂是渡假區(qū)內(nèi)之自然景觀，能清晰眺望，建議開發(fā)商能與某村一起合作開發(fā)，完善景點的配套建設(shè)，包括馬匹、道路、休息設(shè)施及觀景臺等，以便吸納更多的觀光客。本項目北端神山神山美景轉(zhuǎn)經(jīng)筒又稱“瑪尼” 經(jīng)筒（梵文 Ma?i，中文意為如意寶珠），與六字真言（六字大明咒）有關(guān)，藏傳佛教認(rèn)為，持誦六字真言越多，表示對佛菩薩越虔誠，由此可得脫離輪回之苦。有的還用水力、燈火熱能，制作了水轉(zhuǎn)瑪尼筒、燈轉(zhuǎn)瑪尼筒，自然力代替人念誦“六字大明咒”。建議：在本項目內(nèi)建立某最多數(shù)量的轉(zhuǎn)經(jīng)筒，初期數(shù)量達到200個，并預(yù)留增設(shè)轉(zhuǎn)經(jīng)營筒的數(shù)量，此將成為一道亮麗的風(fēng)景。“朵幫”又分為兩種類型：“阻穢禳災(zāi)父幫”和“鎮(zhèn)邪朵幫”。　　在藏傳佛教地區(qū)，人們把石頭視為有生命、有靈性的東西。瑪尼堆最初稱曼扎，意為曼陀羅，是由大小不等的石頭集壘起來的、具有靈氣的石堆，藏語為“多本”；還有一種是在石塊或卵石上刻寫文字、圖像，以藏傳佛教的色彩和內(nèi)容為其最大特征，有佛尊、動物保護神和永遠念不完的六字真言，然后堆積起來成為一道長長的墻垣，這種瑪尼墻藏語稱“綿當(dāng)”。天長地久，一座座瑪尼堆拔地而起，愈壘愈高?，斈崾漠a(chǎn)生，使這些自然的石頭開始形象化。建議：在本項目堆起三至四個較高的瑪尼堆，瑪尼堆的位置可設(shè)在靠山邊的斜坡上。建議：在本項目建立白塔群，單個白塔可面積不宜過大，但要求數(shù)量要多，最起碼要達到20個，建成某最大的白塔群。白塔群經(jīng)幡經(jīng)幡就其外在形式來講，我們可以大致歸納為三種，經(jīng)幡作為福運升騰的象征物每年都要換新。這一天早上，全院的人都穿上節(jié)日盛裝，聚集在樓頂上，舉行一次隆重而歡樂的插經(jīng)幡儀式，藏語里這個儀式稱為“托隨”，意為祭神祈福儀式。其次每塊顏色的排列順序是嚴(yán)格規(guī)定的，不能有任何差錯。　　經(jīng)桿上端的枝條上有繁茂的星火條，它是由五種顏色不同的小幡條構(gòu)成一組。這五塊幡條的顏色排列及它們所象征的意義是這樣的。五種顏色的排列形式正是客觀大自然物質(zhì)存在的立體排列形式，因此，象大自然中天地不容顛倒一樣，這五種顏色也不容錯位。當(dāng)自然界天平地安、風(fēng)調(diào)雨順的時候，人間便是太平祥和幸?？禈?；當(dāng)自然界出現(xiàn)災(zāi)害的時候，人間災(zāi)害重重、不得安寧。企盼人間太平幸福首先應(yīng)該希望大自然無災(zāi)無禍，于是用經(jīng)幡上五種不同顏色的幡條來表示這種心理依托，真是絕妙無比。文字部分是直接傳達意義的，不象顏色和線條，所以把文字念下來就能知道它的內(nèi)容。文字以外，四個角上的鵬龍獅虎圖和中央的駿馬馱寶圖究竟象征著什么意義一時很難說清楚，于是翻閱了不少資料，國內(nèi)外的藏學(xué)家在他們的論著中對此有些闡釋，不過講的最全面、最詳盡的還是意大利藏學(xué)家南喀諾布先生，這位藏學(xué)家在他的論著《南喀諾布選集》（藏文版（隆達、風(fēng)旗）一詞中，（?。┰谕痢⑺?、火、風(fēng)、天五大種中表示天。建議：本項目的經(jīng)幡掛在周圍山坡上，設(shè)立大型彩色經(jīng)幡，即可營造藏式氣氛，又可遮掩植被稀疏的山體。置身燒烤場中，可以充分感受寧靜與“煩囂”的有機結(jié)合。場內(nèi)還配置音響設(shè)備，優(yōu)美的音樂和著山風(fēng)伴著溪聲，讓人覺得恍惚在人間仙境。此大型的園林燒烤場也適合公司及團體舉行大型活動。吸取洛絨牛場的建設(shè)經(jīng)驗，將本項目外圍的空地發(fā)展成為某的另外一著名牛場，這將對本項目具有吸強的亮點。1其它l 人文旅游資源。l 結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，?zhèn)內(nèi)幾條步行街上建造設(shè)立若干小品，營造濃郁的藏區(qū)文化氛圍。l 本項目周邊山坡綠化太少，建議種植花草樹木，讓游客在項目外圍不處尋找樂園及融入大自然，也可在山頭上種值，形成靚麗的風(fēng)景。l 會議配套功能的配備：考慮到本項目是某高端旅游形態(tài)的代表地，未來酒店的商務(wù)性度假、宴客類需求也會較多，因此建議酒店內(nèi)結(jié)合視聽娛樂等經(jīng)營功能，設(shè)置會務(wù)配套功能，能夠分別容納20人/50人/200人等不同規(guī)模的會議、宴會需要。l 溫泉檔次定位： 游客的需求是多樣化的，游人出來游玩最主要是心情及舒適，建議本項目開發(fā)以中高檔為主要發(fā)展方向，可以建設(shè)部分溫泉別墅房。商業(yè)產(chǎn)品定位根據(jù)前述功能定位，由于本項目整體上屬于旅游地產(chǎn)性質(zhì)，從經(jīng)營可行性上來看，商業(yè)功能確定為輔助性的配套功能，其主要目的是輔助打造項目休閑化的商業(yè)氛圍，為游客提供便利的度假休閑生活。l 商業(yè)產(chǎn)品形式定位：按照適宜餐飲、特色手工藝作坊、DIY藝術(shù)品商店經(jīng)營的思路，以2層獨立的步行休閑街鋪形式為主。本項目位于旅游環(huán)線的核心景區(qū)、某亞丁的重要接待中心某縣城的附近，區(qū)域位置優(yōu)越，適合打造成為某縣的后花園，為游客提供一個休閑旅游度假及體驗康巴民俗風(fēng)情的目的地?；A(chǔ)市場以大香格里拉旅游區(qū)內(nèi)的客源市場為主，主要包括某、云南、西藏相交片區(qū)重點市場項目重點市場是所有到某亞丁來旅游的游客，該市場旅游客源規(guī)模較大，發(fā)展?jié)摿捎^，其中某成都及重慶占了較大份額。項目四面環(huán)山，其地形極好地容納了高矮不一的山景資源，高山、小山坡、山泉水、小溪等，有山有水乃風(fēng)水寶地。因此項目的平面和豎向布局應(yīng)首先不破壞地形走勢、發(fā)揚其起伏的小山坡、山石景觀以及地塊環(huán)山的優(yōu)點。融合藏式人文氛圍原則本項目位于某縣，在人口分布方面藏族達到96%以上，所以以康巴文化切入市場的效果較現(xiàn)實。規(guī)劃設(shè)計須從產(chǎn)品外觀、內(nèi)部環(huán)境、裝修風(fēng)格等多方面體現(xiàn)，富創(chuàng)造性和藝術(shù)性地進行內(nèi)外設(shè)計。景觀建筑策略（1） 景觀要素設(shè)計策略運用生態(tài)手法進行旅游景觀的設(shè)計，度假區(qū)的自然環(huán)境十分優(yōu)越，山、水、植物、建筑等要素的動靜結(jié)合本身就是一幅生態(tài)畫卷，大型浴場應(yīng)自然融入山水之中，別墅及度假屋的建設(shè)應(yīng)充分考慮其序列的合理性，隱于風(fēng)景之中，利用植物表現(xiàn)時差空變化，將不同花期的植物搭配種植，有景可借處，植物應(yīng)應(yīng)稀疏，視線雜亂處，則要以致密的植物加以遮擋，自然景觀是基礎(chǔ)和主旨，人工景觀則是配角和裝飾，建筑宜小不宜大，宜散不宜聚，宜低不宜高，所有的景觀以最佳的方式，最佳的序列呈現(xiàn)于游人的面前，使游人獲得最佳的美的享受。景觀建筑規(guī)劃（1）建筑風(fēng)格及高度控制游人接待中心及主體賓館建筑主體一層，局部為二層，為游人提供接待，休息，咨詢，住宿，就餐等服務(wù)，并兼有部分辦公，管理用房，根據(jù)當(dāng)?shù)丨h(huán)境并結(jié)合傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，建筑采用傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)二層建筑（層高控制在10米），對稱布局和院落形式。度假別墅采用當(dāng)?shù)孛窬有问?，層高控制?0米以內(nèi)。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)突出本區(qū)民族特色，緊扣本項目渡假休閑主題，并注重與自然環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。植劃或低矮灌木加以綠化，美化。泉水資源的利用l 在遵從規(guī)劃要求前提下，建議項目充分利用山泉水資源塑造親水景觀，小溪、水車、水幕等。山形地勢資源的利用178。178。178。第三部分 項目財務(wù)分析本項目規(guī)劃用地500畝（33萬平方米），根據(jù)功能分區(qū)及功能區(qū)比例系數(shù)，根據(jù)項目總體布局方案現(xiàn)將地塊劃分為：溫泉：酒店：商業(yè)：景觀綠化及公共區(qū)域 = 1：1：2：序號項目占地規(guī)模（㎡）1溫泉50,0002酒店50,0003商業(yè)100,0004綠化景區(qū)及公共區(qū)域130,0007合計33萬根據(jù)本項目的特點及某的基建配套工程的完善進度，建議本項目分四期開發(fā)：一期：酒店整改、溫泉、其它配套二期：溫泉、酒店開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、其它配套三期：商業(yè)開發(fā)、觀光娛樂區(qū)、其它配套四期：商業(yè)開發(fā)、其它配套 根據(jù)近期建筑工程價格信息及相關(guān)工程造價資料估算，本項目的成本為：l ；l 按渡假村總規(guī)劃占地面積為33萬平方米，溫泉、酒店、商業(yè)總建筑面積10萬平方米，其余為綠化、停車場、公共場所等；項目開發(fā)成本概算總表序號項目預(yù)算金額占總投資比例（萬元）1溫泉開發(fā)6854%2酒店改造600038%3商業(yè)開發(fā)500032%4觀光娛樂區(qū)5143%5項目內(nèi)配套4453%6土地成本300019%7合計15644100%項目開發(fā)成本概算細(xì)表序號項目內(nèi)容規(guī)模單價投資額（萬元）1溫泉沐浴區(qū)室內(nèi)溫泉別墅10001500150 2室外溫泉池10000300300 3管理用房100150015 4休息場地500010050 5環(huán)境綠化3390050170 6酒店區(qū)賓館改造及加建3000020006000 7