【正文】 00 醫(yī)院130,000,000 30,000,000 30,000,000 90,000,000 綠地及公用建筑投資合計(jì):20,420,800 60,420,800 40,420,800 20,420,800 64,420,800 46,381,500 96,381,500 96,381,500 96,381,500 541,630,000 總計(jì):637,151,440 485,109,862 850,756,166 42,974,318 22,974,318 66,974,318 46,535,018 96,535,018 96,535,018 96,535,018 2,442,080,493 第五章 企業(yè)進(jìn)入的估算內(nèi)容提要：本章根據(jù)企業(yè)調(diào)研的情況，對企業(yè)進(jìn)入開發(fā)區(qū)的意愿進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)調(diào)查資料和起步區(qū)實(shí)際情況對企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和進(jìn)入時(shí)間序列進(jìn)行了預(yù)測。其中比較著名的有天津開發(fā)區(qū)、大連開發(fā)區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、福州開發(fā)區(qū)等等。溫州由于本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速與土地十分緊缺的矛盾突出，以及其它軟硬件方面的條件，開發(fā)濱海新區(qū)——尤其是起步區(qū)——的主要目的是解本地企業(yè)發(fā)展的燃眉之急。我們通過對溫州經(jīng)濟(jì)的歷史發(fā)展沿革和現(xiàn)狀進(jìn)行分析后認(rèn)為，濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇可以定位于以本地制造業(yè)企業(yè)和與之配套服務(wù)業(yè)為主。其次，溫州服務(wù)業(yè)的服務(wù)對象基本上是本地制造業(yè)企業(yè)。 企業(yè)調(diào)研方法與步驟一、調(diào)研時(shí)間2000年5月22日至2000年5月28日二、調(diào)研目的為溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的可行性研究提供基礎(chǔ)資料，內(nèi)容包括起步區(qū)的土地價(jià)格、稅收政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況等因素對企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的影響，以及其它與企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)/起步區(qū)相關(guān)的問題。選取的樣本為按產(chǎn)業(yè)、企業(yè)規(guī)模隨機(jī)抽取的61家企業(yè)。圖51 調(diào)研樣本的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 （共61家）圖52 調(diào)研樣本的產(chǎn)值構(gòu)成 （共61家）圖53 調(diào)研樣本的地區(qū)構(gòu)成 （共61家）四、調(diào)研方式采用問卷調(diào)查與現(xiàn)場走訪相結(jié)合。五、調(diào)研步驟：(1) 對隨機(jī)抽出的企業(yè)進(jìn)行問卷調(diào)查，包括向企業(yè)介紹、講解問卷、調(diào)查表的內(nèi)容、注意事項(xiàng)等。(3) 從所選樣本中選取有代表性的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)訪談；訪談對象為企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人（董事長、總經(jīng)理等）。 六 調(diào)研結(jié)果本次企業(yè)調(diào)查，共收回調(diào)查問卷57份，調(diào)查表50份；現(xiàn)場訪談企業(yè)16家。 影響企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的因素分析 影響企業(yè)進(jìn)入的因素概述企業(yè)調(diào)研顯示，目前制約溫州企業(yè)發(fā)展的最主要“瓶頸”因素是土地問題。改革開放以后，溫州經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展，土地問題變得日益突出。隨著企業(yè)的發(fā)展，土地資源的限制與企業(yè)發(fā)展的矛盾逐漸加劇。調(diào)研進(jìn)一步顯示，影響溫州企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的幾大因素包括：(1) 土地政策，包括地價(jià)優(yōu)惠程度，預(yù)留土地問題；(2) 稅收優(yōu)惠程度；(3) 政府的投入程度，主要是指政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃及施工進(jìn)度。 影響企業(yè)進(jìn)入的因素分析一、土地價(jià)格根據(jù)溫州市政府的有關(guān)指示精神，濱海新區(qū)的土地價(jià)格上限為12萬元/畝。換言之，起始地價(jià)對企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的意愿的制約比較小。溫州市政協(xié)所做的調(diào)查也說明，部分企業(yè)“逃離”溫州的一大原因就是溫州市有關(guān)基層稅收單位執(zhí)行稅收政策時(shí)從嚴(yán)要求，缺乏靈活性。調(diào)查問卷還顯示，開發(fā)區(qū)老區(qū)的企業(yè)不認(rèn)為目前的納稅負(fù)擔(dān)過重。三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對企業(yè)進(jìn)入的影響根據(jù)我們對調(diào)查問卷及調(diào)查表的分析，大部分企業(yè)會(huì)在起步區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建成一半時(shí)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)。從開發(fā)區(qū)管委會(huì)提供的“溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)項(xiàng)目登記表”（下稱“預(yù)登記表”）企業(yè)名單看，絕大部分制造類企業(yè)會(huì)在起步區(qū)初期開發(fā)時(shí)選擇進(jìn)入。但是，企業(yè)會(huì)等到政府的基礎(chǔ)設(shè)施建到一定程度時(shí)才會(huì)開工建設(shè)自己的廠房等相關(guān)設(shè)施。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好時(shí)，在其它條件不變的情況下，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)會(huì)有84%的積極性（55家企業(yè)平均）；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢一般時(shí)，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的積極性有53%（57家企業(yè)平均）；而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較差時(shí)，企業(yè)進(jìn)入濱海新區(qū)的積極性有37%（51家企業(yè)平均）；繪出圖線如下：圖54 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)意愿的影響五、企業(yè)的規(guī)模中等規(guī)模的企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的意愿最強(qiáng)。由于溫州企業(yè)普遍偏小，此處所指的中等規(guī)模是指在溫州經(jīng)濟(jì)中規(guī)模處于中等，即年產(chǎn)值在1000萬元——10000萬元的企業(yè)。溫州的民營經(jīng)濟(jì)是從家庭作坊開始起步的，在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中，一部分企業(yè)成長起來了，并在進(jìn)一步發(fā)展壯大。其二，中等規(guī)模的企業(yè)有進(jìn)一步發(fā)展的動(dòng)力，原所在地的土地緊張問題得不到解決，進(jìn)入起步區(qū)可能是其首選。被調(diào)查的許多企業(yè)對本地投資的軟環(huán)境越來越不滿意，比如土地匱乏、征地手續(xù)十分繁瑣以及當(dāng)?shù)卣愂照魇諒木o等等。瑞安市目前有安陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地價(jià)約25萬元/畝左右。 調(diào)查問卷所反映出的其它問題調(diào)查問卷除涉及企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的意愿外，還對其它方面進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示沒有一家企業(yè)很了解濱海新區(qū)和起步區(qū)的規(guī)劃。所以，建議加強(qiáng)新區(qū)的宣傳推廣工作，增進(jìn)企業(yè)了解。幾乎所有企業(yè)都是“自己購地建設(shè)廠房和其它設(shè)施”，只有一家“租用廠房或其他設(shè)施”。如果經(jīng)營狀況良好，企業(yè)不會(huì)輕易退出。結(jié)果顯示大家對行業(yè)規(guī)模效應(yīng)比較有信心；同時(shí)也認(rèn)為在一定程度上會(huì)有利于產(chǎn)品銷售，但是不認(rèn)為供應(yīng)商會(huì)降價(jià)。結(jié)果顯示絕大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為發(fā)展空間得到了改善；部分企業(yè)認(rèn)為企業(yè)形象會(huì)有所提高；沒有企業(yè)認(rèn)為企業(yè)的盈利能力會(huì)有所提高。所有假定均基于調(diào)研資料及對資料的分析，具有相對可靠性。從2000年9月1日至2010年12月31日止。假定二：征地進(jìn)度開發(fā)區(qū)在建設(shè)初期，尤其是對起步區(qū)的征地采用不連續(xù)征地的方針。在2002年底前征地全部完成，因此征地進(jìn)度基本不構(gòu)成企業(yè)進(jìn)入的約束條件。假定四：工業(yè)企業(yè)進(jìn)入集中于前5年，前10年全部進(jìn)入根據(jù)開發(fā)區(qū)以往的經(jīng)驗(yàn)，前5年（19921996）進(jìn)入開發(fā)區(qū)的企業(yè)占地面積超過了可轉(zhuǎn)讓面積的65%，前8年企業(yè)基本全部進(jìn)入（詳見“表52開發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”）。假定五：不存在炒買和炒賣地皮企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)沒有土地的投機(jī)行為發(fā)生，也即企業(yè)——尤其是生產(chǎn)性企業(yè)購地主要用于自身的發(fā)展，不存在炒買和炒賣地皮的現(xiàn)象。假定六：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參照企業(yè)預(yù)登記表從1999年8月份開始，截止2000年5月份，累計(jì)在開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃建設(shè)局登記企業(yè)共97家；累計(jì)要求用地面積為3785畝。我們認(rèn)為這是目前關(guān)于進(jìn)入起步區(qū)的企業(yè)意向最可靠的資料。據(jù)溫州市服裝商會(huì)1999年底至2000年初對會(huì)員企業(yè)兩次問卷統(tǒng)計(jì)，74家企業(yè)總共申報(bào)要地2724畝，超出了規(guī)劃面積3000畝中可轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)的土地面積（約2000畝，其它為道路和公共設(shè)施面積）。它們總占地面積為400500畝左右。假定九：第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入滯后于第二產(chǎn)業(yè)我們認(rèn)為濱海新區(qū)的目標(biāo)模式是現(xiàn)代化的新城區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)將占相當(dāng)?shù)谋戎?。所以，三產(chǎn)用地的出讓應(yīng)當(dāng)晚于第二產(chǎn)業(yè)，而且在十年之內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓的面積不超過全部三產(chǎn)用地的50%。其中工業(yè)用地上限為4316畝，包括“一類工業(yè)用地”、“控制性用地1”及“控制性用地2”；三產(chǎn)（不包括房地產(chǎn)/住宅用地）用地面積共944畝；房地產(chǎn)業(yè)用地共1008畝。在此我們假定其全為工業(yè)用地。圖55 可轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成一、制造類企業(yè)就進(jìn)入起步區(qū)已經(jīng)預(yù)登記的企業(yè)中有以下行業(yè)：服裝、制革、制鞋、家具、印刷、染料、農(nóng)藥、特種設(shè)備、機(jī)械、閥門、儀器儀表、建材、高低壓電器、汽摩配、不銹鋼、眼鏡、房地產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)。除此之外，我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算了各個(gè)行業(yè)的總稅收收入，根據(jù)稅收收入的排名，選定前十五個(gè)行業(yè)。上述8個(gè)行業(yè)加上服裝和制藥行業(yè)，共10個(gè)行業(yè)。表51 企業(yè)進(jìn)入預(yù)測行業(yè)代碼行業(yè)進(jìn)入企業(yè)占地面積預(yù)測預(yù)登記企業(yè)占地面積比重預(yù)登記企業(yè)土地需求0327電器 140 7% 140 0309家具 200 10% 200 0325汽摩配 170 9% 170 0324專業(yè)設(shè)備 385 19% 385 0316眼鏡 140 7% 140 0329儀器儀表 50 3% 50 0307制鞋 130 7% 130 0330其他制造業(yè) 785 39% 785 小計(jì) 2,000 100%2,000 0306服裝 2,000 0315制藥 300 合計(jì) 4,300 2,000 關(guān)于各行業(yè)占地面積，已知起步區(qū)工業(yè)用地的上限4300畝減去服裝和制藥企業(yè)，其它行業(yè)共占地2000畝。根據(jù)假定六，某行業(yè)在所有行業(yè)要地需求所占比例即為今后在起步區(qū)實(shí)際占地面積的比例。（此處要地需求與可出讓土地均等于2000畝，這僅僅是巧合。這種估計(jì)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)老開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，前五年(1992年至1996年)進(jìn)駐企業(yè)占地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例為67%(詳見下表“表52 開發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”)；其二，根據(jù)企業(yè)組調(diào)研的基本結(jié)論——溫州地區(qū)企業(yè)急需用地（預(yù)登記企業(yè)中，87%的企業(yè)要求在2001年7月之前進(jìn)場）；其三，已經(jīng)明確列入規(guī)劃、近期入場的服裝城企業(yè)至少占地2000畝，占起步區(qū)可用土地面積的32%。在起步區(qū)土地轉(zhuǎn)讓的前五年我們對除服裝、制藥之外的行業(yè)直接套用開發(fā)區(qū)老區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積進(jìn)度比例。制造類企業(yè)的進(jìn)駐時(shí)間和占地面積如下表所示：表53 分年度進(jìn)入的制造業(yè)企業(yè)占地面積預(yù)測 面積單位：畝行業(yè)代碼行業(yè)行業(yè)占地總面積預(yù)測土地出讓歷年比例第一年第二年第三年第四年第五年第六年至第十年合計(jì)10%15%15%15%5%8%100%0327電器 140 14 21 21 21 7 11 140 0309家具 200 20 30 30 30 10 16 200 0325汽摩配 170 17 26 26 26 9 14 170 0324專業(yè)設(shè)備 385 39 58 58 58 19 31 385 0316眼鏡 140 14 21 21 21 7 11 140 0329儀器儀表 50 5 8 8 8 3 4 50 0307制鞋 130 13 20 20 20 7 10 130 0330其他制造業(yè) 785 79 118 118 118 39 63 785 小計(jì) 2,000 200 300 300 300 100 160 2,000 服裝業(yè)出讓比例60%40%100%0306服裝 2,000 1,200 800 2,000制藥業(yè)出讓比例100%100%0315制藥 300 300 300合計(jì) 4,300 1,700 1,100 300 300 100 160 4,300 注：合計(jì)歷年出讓土地占可出讓工業(yè)用地面積比例40%26%7%7%2%4%100%累計(jì)40%65%72%79%81%85%100%以上表中的進(jìn)度比例不完全等于老區(qū)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，這是因?yàn)楹唵纹鹨?，我們對前五年比例?shù)字作了圓整。其它服務(wù)業(yè)主要是指商業(yè)、金融、賓館、餐飲、娛樂、貿(mào)易咨詢等等，不包括郵電、通訊等城市配套設(shè)施類企業(yè)。我們假定前5年轉(zhuǎn)讓給其它三產(chǎn)的土地面積占總轉(zhuǎn)讓面積的50%；前5年轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)業(yè)的土地面積為其總占地面積的30%。表54 分年度進(jìn)入的服務(wù)業(yè)企業(yè)占地面積預(yù)測（2001年2005年） 單位：畝行業(yè)行業(yè)總面積2001及以前2002200320042005合計(jì)剩余其它三產(chǎn)94450100100100100470474房地產(chǎn)10081060708090310698合計(jì)1952601601701801907801172第六章 收入測算內(nèi)容提要：本章根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與起步區(qū)的實(shí)際情況，對起步區(qū)未來的各種收入進(jìn)行了闡述，并對各種收入大小以及時(shí)間進(jìn)度作了詳細(xì)預(yù)測。一、收入取得時(shí)間確定收入取得時(shí)間以實(shí)際支付時(shí)間為準(zhǔn)，而不是以合同關(guān)系成立時(shí)為準(zhǔn)