【正文】 力的會展商務區(qū)。依托南城優(yōu)良的環(huán)境和交通優(yōu)勢，打造物流市場辦公一體化的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)（9）三國主題公園：規(guī)劃建議在原昆曲高速下道口布局三國主題公園，作為門戶展示曲靖文化，提升城市品位。沾益輕工業(yè)物流園——依托沾益火車站、滬昆高鐵、繞城高速公路，服務于沾益輕工業(yè)工業(yè)園，打造沾益輕工業(yè)園物流園。珠江源城市群：曲靖市域范圍9個縣(市)區(qū)的城市、城鎮(zhèn)組成的群體。麒麟中心城區(qū)：麒麟城區(qū)內(nèi)劃入城市規(guī)劃區(qū)的范圍包括經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、南海子工業(yè)園、三寶組團。（1）給排水曲靖市經(jīng)開區(qū)人均綜合用水量指標為150L/，供水普及率為100%，項目區(qū)雨污管網(wǎng)已完善。（3）通信通信需求量預測按“普及率”法50部/百人計，預測至2020年中心城區(qū)通信需求量為100萬部。（4）燃氣氣源以中緬管輸天然氣為主，以焦爐煤制天然氣、LNG、CNG、煤層氣為輔。其中，住宅投資64595億元，%。2015年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資49673億元，%，；中部地區(qū)投資19122億元，%，；西部地區(qū)投資21709億元，%，；東北地區(qū)投資5475億元，%。其中，住宅施工面積511570萬平方米，%。其中，住宅新開工面積106651萬平方米，%。其中，住宅竣工面積73777萬平方米，%。商品房銷售和待售情況2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，%。商品房銷售額87281億元，%。 2015年，東部地區(qū)商品房銷售面積55509萬平方米，%，；銷售額49888億元，%，增速回落2個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積33173萬平方米，%，；銷售額16939億元，%。2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，%；個人按揭貸款16662億元，%。當前房地產(chǎn)行業(yè)處于長周期的調(diào)整期，主要體現(xiàn)在：投資增速下滑、銷售增速放緩、庫存壓力大、景氣度下滑；加上我國人口結構的變化導致中長期房地產(chǎn)市場需求不足，房地產(chǎn)行業(yè)面臨內(nèi)外壓力，這種狀況在2016年難以得到有效改變。目前降幅在緩慢縮小中，但預計負增長狀態(tài)仍將持續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2014年2 月開始持續(xù)下滑。從各項先行指標判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑趨勢仍將延續(xù)。19992015年中國商品房銷售面積統(tǒng)計（單位：萬平方米）19992015年中國商品房銷售額統(tǒng)計（單位：億元）（3）2012年以來，商品房待售面積持續(xù)增加，2015年 6月份以來增速有所放緩，但整體庫存壓力依然較大。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較?。ㄆ骄娣e80平米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質(zhì)量很差。戶型普遍較小。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負擔能力要比首次購房者高得多。其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢。首次購房者的一大群體是正要或剛剛結婚的年輕夫婦。19782013年中國新婚夫婦增長趨勢圖（5）從整體來看，2016 年的房地產(chǎn)市場仍將以穩(wěn)為主，且分化明顯。大部分三四線城市庫存壓力大，且 2015 年表現(xiàn)低迷，預計寬松的政策將繼續(xù)加碼。（6）2015年，借最高層對去庫存和拉投資追求的政策東風，今年改善需求脫穎而出，再次刷新中國房地產(chǎn)市場高點,但高庫存導致的城市分化加劇趨勢沒有改變。2015年中央對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生180度的顛覆性變化，全面支持自住和改善型購房需求，從供應端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管。在利好政策不斷推動下，一線和部分二線城市市場成交逐月好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，在三季度小幅回調(diào)后，四季度成交持續(xù)走高。幾無疑問，商品房銷售金額全年預計將達9萬億左右，再次創(chuàng)下歷史紀錄。但就在行業(yè)規(guī)模、企業(yè)業(yè)績創(chuàng)新高的同時，土地投資持續(xù)低迷又與房市呈現(xiàn)冰火兩重天格局，商品房待售面積也創(chuàng)下新高。一線城市量升價漲，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超過三成，深圳房價更是同比上漲30%；二線城市整體庫存壓力顯著下降，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經(jīng)低于半年，而寧波、青島、沈陽等前期庫存較高的城市，去化壓力也明顯減輕；三四線城市中，位處三大經(jīng)濟區(qū)的東莞、溫州、惠州等城市成交量均有亮眼表現(xiàn)，同比增幅均在50%以上，同比增幅均在50%以上，但整體銷售增速還是明顯落后于一、二線城市。預計2015年底，全市房地產(chǎn)完成投資180億元，同比增長10%；，實現(xiàn)增加值125億元，同比增長10%。城市房地產(chǎn)價格分析2015年，曲靖市商品房均價為3352元/㎡。2014年，曲靖市商品房的均價為4152元/㎡。 曲靖市房地產(chǎn)市場供求情況分析2015年年底從中央到地方，去庫存注定將成為2015和2016年的年度樓市熱詞。而2015年前三季度。這也意味著，曲靖中心城區(qū)的待售面積按照之前的去化速度，還需要至少一年的時間。板塊范圍的界定項目位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，位置城市北面。目前，開發(fā)區(qū)以入駐的馳宏鋅鍺、昆明冶研多晶硅、國際農(nóng)業(yè)食品科技園、農(nóng)墾汽配園、沃爾瑪、紅星美凱龍、滇東電業(yè)、萬達廣場、簽約的一汽通用紅塔等大企業(yè)、大項目為龍頭，積極打造有色金屬、光伏電子、汽車裝備制造、特色輕工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“五大產(chǎn)業(yè)集群”。2010年6月經(jīng)國務院批準升級為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。截至2013年底，累計利用外資5842萬美元，有各類企業(yè)625戶，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)83戶，有個體工商戶4102戶。開發(fā)區(qū)內(nèi)有曲靖師范學院、曲靖醫(yī)學高等專科學校2所高等院校，現(xiàn)有中學2所、小學7所，近期新建開發(fā)區(qū)第三中學、曲靖一中卓立分校、翠峰小學和幼兒園。成昆鐵路、南昆鐵路、貴昆鐵路以及正在建設的滬昆高鐵4條鐵路縱貫曲靖全境，渝昆高速、滬昆高速、杭瑞高速、曲陸高速4條高速公路及213國道、326國道、320國道、324國道等4條國道線。按照“一核、兩園、七大產(chǎn)業(yè)板塊”的發(fā)展規(guī)劃，全面提升開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集水平和發(fā)展支撐能力。板塊產(chǎn)品特征分析按照曲靖市總體規(guī)劃（20052020年）來看，該區(qū)域為新的城市副中心，生活居住區(qū)和工業(yè)區(qū)面積參半，另外還有少量的城市儲備用地和少量的儲運物流用地。板塊間的對比分析對比項目麒麟中心區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)常駐人口60萬12萬主商圈麒麟花園商圈師專、醫(yī)專片區(qū)次商圈文化路步行街暫無新興商圈南城門商圈暫無主力業(yè)態(tài)百貨、沃爾瑪、蘇寧電器、肯德基麥當勞、零售、KTV、影院、酒吧街、通訊、家裝家居、餐飲、服裝傳統(tǒng)餐飲、建材家裝、傳統(tǒng)餐飲、KTV、傳統(tǒng)商業(yè)S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）項目位于曲靖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的核心位置，距離市區(qū)位置較近，同時具備價值洼地的優(yōu)勢，成長空間較大，投資前景看好；2）項目區(qū)域路網(wǎng)規(guī)劃較好，交通狀況較好；3）項目可建設成為區(qū)域的城市新中心及地標性建筑；4）項目為政府重點開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到當?shù)卣拇罅χС?，可享受當?shù)氐母鞣N優(yōu)惠政策及保護；5）項目區(qū)與萬達廣場相鄰，具有良好的規(guī)模效應。O（OPPORTUNITY機會）T（THREAT威脅）1）隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉移升級，區(qū)域具有良好的發(fā)展機會；2）項目能為商貿(mào)、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而帶動所在城市的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整；3）項目能全方位滿足和創(chuàng)造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費；4）項目能打造新的城市中心，完善城市區(qū)域功能，促進城市均衡發(fā)展5）項目能創(chuàng)造大量的就業(yè)崗位；6）項目能匯聚眾多國內(nèi)外知名企業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)持續(xù)繁榮，創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源；7）區(qū)域內(nèi)基本沒有可競爭項目，是商業(yè)板塊的絕佳機會。項目定位為全曲靖市域乃至滇東地區(qū)的標桿項目，勢將成為曲靖市民全新的購物、文化、休閑目的地。規(guī)劃布局優(yōu)先強化主景觀帶，結合宜人尺度的廣場綠化，將項目打造為花園式街區(qū)結合云南的氣候特點，汲取世界優(yōu)秀建筑語匯，創(chuàng)造個性化風情化的形象感受，令人眼前為之一亮。即商業(yè)購物、文化休閑、影視娛樂、高端消費服務的軟環(huán)境建設明顯滯后于商業(yè)、居住物業(yè)的硬環(huán)境建設，隨著曲靖城市化進程的快速推進，城市的商業(yè)購物、文化娛樂、服務消費等品位也急需同步得到推進與提高，曲靖人民也需要一個一站式的猶如在林陰道上購物消費、娛樂般悠閑輕松的城市綜合體。同時，曲靖市經(jīng)開區(qū)萬樂城建設項目在曲靖城市化建設中充分發(fā)揮龍頭帶動與輻射作用。這種世界性的城市綜合體商業(yè)經(jīng)營模式在曲靖的實踐，也必將帶動省內(nèi)周邊區(qū)域的發(fā)展，并向整個中國大西南省份以及東南亞國家輻射，為省市的“兩強一堡”發(fā)展戰(zhàn)略做出貢獻。夏無酷暑，冬無嚴寒，干濕季節(jié)分明。年平均降水量1008mm，平均降雪日6天，雨季多集中在5～10月，%以上，平均日照2096小時。每年2至4月風速較大，8月至1月靜風頻率較高，大約1925%，%。一、水資源 開發(fā)區(qū)境內(nèi)水庫壩塘眾多，主要河流有縱貫南北的白石江、西河2條南盤江二級支流。西河發(fā)源于馬龍沿口的磨刀箐，納威格河，入西河水庫。西河：西河為南盤江上游右岸一級支流，屬珠江流域西江水系。于珠街附近與南盤江匯合，流域面積237km2，河床較緩，平均比降為3‰。白石江也是開發(fā)區(qū)內(nèi)的主要納污河流。發(fā)現(xiàn)的主要礦種有煤、磷、硫鐵、鉛、鋅、鍺、釩、銻、鐵、錳、天然氣等。 三、生物資源 曲靖有野生動物4綱、24目、45科、249種，其中：兩棲類12種，爬行類16種，鳥類122種，哺乳類99種。有重要經(jīng)濟、科學研究價值的20余種，有野生食用植物178種、工業(yè)用植物236種、天然草本植物465種、花卉觀賞植物285種。根據(jù)周邊其他工程類似地形、地貌的地質(zhì)災害評估報告分析和推測，以及對場地表面探勘情況推測，用地地質(zhì)構造中等復雜，底層巖性分布穩(wěn)定。區(qū)內(nèi)人類工程活動頻繁，現(xiàn)狀下無地質(zhì)災害發(fā)育。據(jù)地下水賦存形式，區(qū)內(nèi)地下水主要以巖溶水為主，風化裂隙水、孔隙水次之。一、社會經(jīng)濟現(xiàn)狀曲靖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是云南省人民政府于1992年8月批準成立的省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，位于曲靖中心城市西部。經(jīng)過多年的建設和發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，到2014年曲靖開發(fā)區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。第一產(chǎn)業(yè)增加值完成5698萬元，%；，%，拉動開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長30個百分點，%；，%，%。開發(fā)區(qū)近年來努力吸納各類技術人才，逐步完善了人才政策環(huán)境，為優(yōu)秀人才的創(chuàng)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。曲靖市還建立健全“兩免一補”制度。2014年年末全市有文化藝術表演團體7個，文化館10個，文化站115個，文物管理所10個，公共圖書館11個。2014年年末共有各類衛(wèi)生機構667個，其中：醫(yī)院88個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院106個。該項目用地現(xiàn)有道路為項目建設的施工提供了便利。因此規(guī)劃格局上引入兩條軸線，呈十字交叉形狀，對用地進行分解，導入人流。東西向引入購物公園的景觀主軸線，將用地進一步劃分為四塊。高層辦公塔樓主要設置在用地北側，為南向的商業(yè)街區(qū)提供完整的場地，同時便于組織消防車救援場地。天街模式可實現(xiàn)商鋪的面積可控性，有利于租售。不同尺度的空間收放與退臺設計為商業(yè)提供更多的景觀區(qū)域與外擺互動空間。用地東北角和西北角分別設置了相對較大的次主力店，與南側商業(yè)綜合體形成有效的互動，拉動人流。雖然場地西高東低有約7米的高差，北高南低約1米高差，但北側市政道路朝陽路已為現(xiàn)狀道路，基本為均勻放坡的方式，%。對于獨棟商業(yè)采用調(diào)整正負零標高在不同的絕對高程來順應場地放坡。由于整個商業(yè)街區(qū)規(guī)劃為開放式，人行流線可以通過四至道路的多條通道進入基地。所有開口均嚴格遵循退讓城市主要道路交叉口紅線70米的規(guī)定。停車采用地下停車為主，地面停車為輔的方式，即滿足停車位的需求，同時兼顧市民的使用習慣。一、商業(yè)戶型設計 嚴格以市場調(diào)研報告為依據(jù)，創(chuàng)造多樣化的產(chǎn)品形態(tài)，為后期招商及運營提供成功的保障。天街、獨棟、院落、次主力店的多種商業(yè)產(chǎn)品組合，為整個街區(qū)帶來不同的業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有效提高整個項目的適應性與價值點。立面店招位分類加以總體控制，從而保證后期整體品質(zhì)。從SOHO居家辦公到小微企業(yè)直至規(guī)?；揪茉诖双@取適合自身的辦公空間。街區(qū)商業(yè)以北美南加州建筑風格為主，輔以英式學院派風格。建筑造型語言以簡潔的體塊與精致的坡屋頂細節(jié)進行組合。建筑裝飾構件有多種形式的雨棚、花架、壁燈、檐口支撐、花池等，很好的烘托了休閑商業(yè)的氛圍。建筑立面材料以質(zhì)感涂料為主，輔以劈開磚和文化石，充分利用本地常用建材來實現(xiàn)建筑外觀效果，達到綠色節(jié)能環(huán)保的目的。按照本標準，曲靖市屬于溫和地區(qū)中區(qū)。充分利用南面，形成被動式太陽房。被動式太陽房通過建筑朝向和周圍環(huán)境的合理布置、內(nèi)部空間和外部形體的巧妙處理，以及建筑材料和結構、構造的恰當選擇，使其在冬季能收集、儲存和分配由太陽能轉換的熱能，提高室內(nèi)溫度，滿足冬季采暖要求，在夏季又能遮蔽太陽輻射，逸散室內(nèi)熱量，使建筑降溫，從而達到冬暖夏涼的目的。建筑室內(nèi)熱環(huán)境計算參數(shù)宜符合下列規(guī)定：冬季利用太陽能采暖房間臥室，起居室設計溫度16℃～18℃；。項目建筑的窗墻面積比：項目建筑為寫字樓、商業(yè)建筑與酒店，建筑主朝向為南北向，窗墻面積比≤；4個朝向的總窗墻面積比≤。項目建筑外窗的可開啟面積不小于外窗面積的40%。k)]屋面K ≤1外墻（包括非透明幕墻）K ≤底面接觸空氣的架空或外挑樓板K ≤圍護結構部位熱阻R(m2h）單位面積（m3/m2根據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》的相關規(guī)定，?(對于高度超過60m的高層建筑，）。設計中采用的主要樓(屋)。建筑抗震設防分類根據(jù)建筑物使用功能的重要性，按《建筑工程抗震設防分類標準》的相關規(guī)定， 本工程13~18樓商業(yè)為同一區(qū)段，建筑面積大于17000 m2，故為乙類建筑；其余所有商業(yè)、辦公等均為丙類建筑。安全等級根據(jù)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》，本工程建筑結構的安全等級為二級。 基礎設計等