【正文】 織設(shè)計(jì)與專項(xiàng)安全施工方案編審制度。 安全技術(shù)交底制度。 施工機(jī)具進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收與保養(yǎng)維修制度。 安全教育培訓(xùn)制度。傷亡事故快報(bào)制度。 1消防防火責(zé)任制度。 1不擾民措施。 1臨時(shí)用電定期檢查制度。 1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的落手清管理制度。 1施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查制度。 2消防管理制度。 2班組防火制度。 2施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度。 2班組長(zhǎng)安全生產(chǎn)責(zé)任制度。 2安全生產(chǎn)六大紀(jì)律。（二）建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及建筑安全措施本項(xiàng)目建筑安全可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)因素本項(xiàng)目建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及措施安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及措施見下表：（三）建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司為**礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司下屬單位，具有國(guó)家承認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。故該項(xiàng)目能夠按照國(guó)家建筑規(guī)范實(shí)施，在建筑安全風(fēng)險(xiǎn)方面風(fēng)險(xiǎn)較小。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，決策理論學(xué)家把風(fēng)險(xiǎn)定義為損失的不確定性。這種觀點(diǎn)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)就是不確定性，它既可能給活動(dòng)主體帶來(lái)威脅，也可能帶來(lái)機(jī)會(huì)。然后對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)分別運(yùn)用了不同的定量方法進(jìn)行了識(shí)別與評(píng)估，例如泡沫測(cè)度法和綜合模糊評(píng)價(jià)法等，涉及的風(fēng)險(xiǎn)范圍較為全面。實(shí)踐意義：國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)家政策的變化，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益加劇的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理著手，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，在此基礎(chǔ)上，提出對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行預(yù)警管理，并借助ＳＰＳＳ軟件進(jìn)一步建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型，以提高上市公司房市公司房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中的生存能力和盈利能力。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，而管理系統(tǒng)不能適應(yīng)復(fù)雜多變的宏觀環(huán)境。 （2）財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 （3）財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。這是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因，企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，一般的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來(lái)源于借貸。二是再籌資風(fēng)險(xiǎn)。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅。企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之前都會(huì)有一些征兆，提供給我們一些信息。１）企業(yè)的應(yīng)收賬款減少，流動(dòng)資產(chǎn)減少，銀行透支依然，說(shuō)明企業(yè)的發(fā)展后勁不足，債務(wù)嚴(yán)重，到期償債能力差，企業(yè)的變現(xiàn)能力減弱，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題必然在不久的將來(lái)暴露出來(lái)。一是自有資本在總資本中的比重有所下降，說(shuō)明企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)；二是虧損侵蝕了全部自有資本，而且還吃掉了一部分負(fù)債，則屬于資不抵債，必須采取果斷措施。１）企業(yè)收益指標(biāo)。２）財(cái)務(wù)指標(biāo)。該指標(biāo)表示每元資產(chǎn)中有多少屬于債權(quán)人提供的資金，主要反映企業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)，通常該比率以低為好，該比率過(guò)高意味著負(fù)債過(guò)多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。該指標(biāo)反映企業(yè)的貨幣資金與短期投資占流動(dòng)負(fù)債的比例，它是以極其謹(jǐn)慎的態(tài)度分析企業(yè)的即刻償債能力，一般而言，現(xiàn)金比率越高，短期內(nèi)債務(wù)人的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。指考慮到風(fēng)險(xiǎn)事故存在的可能性較大時(shí)，主動(dòng)放棄或改變某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的方法。只有在某風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失概率和損失幅度相當(dāng)高的情況下，才采用風(fēng)險(xiǎn)回避策略。風(fēng)險(xiǎn)防范是在損失發(fā)生前消除或減少可能引起損失的各項(xiàng)因素，避免損失的產(chǎn)生。一是制定適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)防范措施。二是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分離。三是制定應(yīng)急計(jì)劃。 （３）保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略。指保險(xiǎn)人購(gòu)買保險(xiǎn)單，與之確定保險(xiǎn)關(guān)系的形式，將其固有的或可能造成的損失用小額的保險(xiǎn)費(fèi)用固定下來(lái)，避免風(fēng)險(xiǎn)損失。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題（1）一些企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有從征地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，造成資金管理上的盲目運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，忽略了成本控制，從而加大了項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。（3）企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對(duì)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ，投資額不算很大。 項(xiàng)目所在地處于市區(qū)黃金地段，建設(shè)商貿(mào)項(xiàng)目商機(jī)無(wú)限。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)又稱營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的遲滯，產(chǎn)生企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)。因此本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很小。**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司有較高管理水平，企業(yè)保持一定量恰到好處的存貨，因此本項(xiàng)目存貨管理風(fēng)險(xiǎn)很小。投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。保險(xiǎn)策略對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。（四）評(píng)估結(jié)論該項(xiàng)目建設(shè)單位為某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司，為**礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司下屬單位，**礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱**礦業(yè)集團(tuán)）坐落在某市，是以煤炭和煤化工產(chǎn)品生產(chǎn)為主，集電力、建筑建材、醫(yī)藥、機(jī)械制造、農(nóng)林養(yǎng)殖、商貿(mào)旅游為一體，多種經(jīng)營(yíng)、綜合發(fā)展的大型企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)由安徽省人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直接監(jiān)管，2008年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)名列第297位，全國(guó)煤炭工業(yè)100強(qiáng)第17位。該項(xiàng)目選址經(jīng)多方面充分論證，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。六、其他風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）風(fēng)險(xiǎn)類型政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)注意防范政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。完工風(fēng)險(xiǎn)完工風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過(guò)程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支的可能性。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目是**市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，并且處于**市市區(qū)黃金地段，人口聚集度高，該項(xiàng)目市場(chǎng)潛力較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。投資分散策略房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。保險(xiǎn)策略對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。（四）評(píng)估結(jié)論**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司為**礦業(yè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司下屬單位，具有國(guó)家承認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?；怙L(fēng)險(xiǎn)的能力很強(qiáng)。七、結(jié)論與建議（一）結(jié)論在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面保持良好，**市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步大發(fā)展，國(guó)家對(duì)能源建設(shè)重點(diǎn)投入的大環(huán)境下，**現(xiàn)有核心消費(fèi)點(diǎn)保持不變，一批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)也即將涌現(xiàn)，**市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢(shì)，住房需求空間很大。本項(xiàng)目所處地段為**市新城區(qū)的黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具有絕對(duì)的地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。（二）建議項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法人責(zé)任制、資本金制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制及竣工驗(yàn)收制的原則，確保按期完成和工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格按照國(guó)家建筑安全相關(guān)法律法規(guī)，確保工程安全