【正文】 高檔樓盤開發(fā)，為樂山近 2 年來拓展房價空間的主力軍，該板塊也是去年新開項目量較大的區(qū)域，占全年新開項目量的 50%以上。但另一方面，長期城市化發(fā)展賦予老城區(qū)完善的商業(yè)及生活配套設施也對老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供了相當?shù)姆e極因素，居家方便往往成為老城區(qū)住宅消費的最有力買點。 “臨水而居”作為居家文化中一個極具吸引力的部分，在樂山人心目中具有相當高的市場號召力，多年來形成了樂山傳統(tǒng)的高價住宅密集區(qū)。 目前樂山住房建設主要現(xiàn)狀房屋居住情況。商品住房年需求量情況。樂山中心城區(qū)的商品房，本城居民購買的占55%，本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購買的占 38%，市外居民購買的占 7%。提高住宅建設質(zhì)量，住宅建設工程合格率達到 100%以上，優(yōu)良率達到 35%以上。商品住房建設目標。9 / 75樂山房地產(chǎn)市場基本特點概述 項目規(guī)模：市場上不僅有占地幾畝，建筑面積 2 萬平方米的單體樓小盤，也有建筑面積達 30 萬平方米的萊佛士帝景，以及建筑面積 60 萬平方米翡翠國際社區(qū)，甚至有占地 1200 畝，建筑面積達 100 萬平方米的超級大盤嘉州新城。 建筑形態(tài)：樂山市場住宅供應囊括所有的建筑形態(tài)，從別墅、多層、花園洋房、小高層以及超過 30 層高層都同時在售，產(chǎn)品形態(tài)十分豐富。在售項目中，多層和電梯的比例大致為 1：1，未來樂山供應的電梯住宅所在比例會越來越大。整個樂山一房的戶型供應量很少，是市場的空白點。 檔次價格：近幾年來，樂山的住宅商品房價格上升很快，從 2022 年大多樓盤才 1000元/㎡左右的單價，到 2022 年，市區(qū)的樓盤單價都在 2200 元/㎡以上了。能夠看江景項目比不能看見江景的每平方米高出幾百元，如緊鄰岷江的皇華臺，均價為 3000 元 /㎡?？梢哉f，樂山住宅房地產(chǎn)開發(fā)對外部環(huán)境依賴很大，項目價格主要依賴位置、交通條件、外部資源環(huán)境、項目規(guī)模等。其出眾的產(chǎn)品品質(zhì)設計，給樂山小規(guī)模樓盤開發(fā)帶來耳目一新的視覺沖擊，預計將會高價位進入市場，并被市場所接受。隨著樂山市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程，周邊區(qū)縣的購房群體人數(shù)就越來越多，在市場中所占的比例將越來越大。售樓現(xiàn)場包裝、宣傳品設計、媒體表現(xiàn)，以及推盤策略等都具有很高的水平。而報紙硬廣告的性價比不高，不是主要采用的媒體形式。項目賣點:一梯一戶的純板式格局；社區(qū)正面臨江，每戶的主要房間如客廳、主臥、陽光房等都可將浩闊江景和久臥的睡佛盡收眼底。高綠化用地、小區(qū)廣場、活動場所、物業(yè)管理等公建配套設施的檔次和品位，把信息網(wǎng)絡管理體系引入小區(qū)物業(yè)管理之中，同時引入生態(tài)住宅概念。街區(qū)的空間序列是由開放性空間——半私密空間——私密空間，三度生活空間構(gòu)成，保證了業(yè)主在居住上的獨立性與社區(qū)融合性。多層建筑為扇形布局，其平面為一梯三戶“T”型，較好的體現(xiàn)了戶型的配置和庭院景觀的層次結(jié)合。戶型多帶超大觀景陽臺，入戶花園及陽光露臺，加強室內(nèi)與戶外空間的交流。國際建筑設計大師、英國皇家建筑師學會會員、香港特區(qū)政府一級建筑顧問何顯毅在規(guī)劃一期時，以湖島為主題，結(jié)合人造景觀和自然景觀，營造出綠色休閑健康的湖島居住新概念，并導入“三重洗禮”的規(guī)劃理念。圍合式規(guī)劃設計，創(chuàng)造私密性好的住戶領(lǐng)地，不受外界干擾，鬧市中的靜境，桃源泉美景，高尚尊貴。 金杯樂山市房地產(chǎn)市場趨勢預測總結(jié)樂山房市的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，我們對未來樂山房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，基本上可以得出以下幾方面的預測性結(jié)論： 房市的區(qū)域競爭仍將延續(xù)現(xiàn)有格局。因為老城區(qū)和沿江板塊土地開發(fā)日漸殆盡，新區(qū)土地存量最大，開發(fā)將不斷上檔次、上規(guī)模，將是市場焦點地區(qū)。住宅消費的多元化趨勢必然帶動了住宅產(chǎn)品全面進入升級時代。同時樂山的購房者也逐步形成品牌樓盤的概念，特別是本地中高收入群體。 樓盤的性價比將成為市場抉擇的核心。而購房者的購房知識不斷積累，消費心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家” ，在各個樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對比各個樓盤的單價和總價，最后參照自己的收入水平和支付能力，來選擇符合自己性價需求的房子。 個性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢。在各開發(fā)商普遍開始注重項目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤的個性品位，只有那些充分把握目標客戶群心理需求，營造出鮮明的個性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競爭脫穎而出。尤其是外來資本強勁進入樂山市場，引領(lǐng)新的開發(fā)理念和模式，從規(guī)劃、設計、環(huán)境、包裝等各方面都對本地傳統(tǒng)開發(fā)模式產(chǎn)生較大沖擊，其精心打造的特色樓盤迅速占據(jù)市場，受到消費者的青睞。居住環(huán)境的舒適性，無論是市民大眾，還是富裕階層，在購房置業(yè)時都愈加重視這一因素。小區(qū)園林景觀設計，難以滿足購房者的需求。要達到樓盤品質(zhì)的全面提生，打造環(huán)境成為往往成為最佳的解決之道。 市場遠期發(fā)展可觀“十 . 五”期間是樂山市住房快速發(fā)展時期，住房投資增長，發(fā)展迅猛。人均居16 / 75住面積由“”期末的 23㎡增長到“十 . 五”期末的 ㎡，增幅達%。而據(jù)政府權(quán)威測算，樂山中心城區(qū)人口增長率較高，未來 10 年內(nèi)每年的住房需求量將達到 50—100 萬平方米，開發(fā)年增長率超過 15%，樂山的城市建設和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應日新月異的經(jīng)濟發(fā)展需要，預計在未來的商業(yè)發(fā)展中，將具有很大的發(fā)展?jié)摿?。?jīng)過數(shù)次發(fā)展機遇，樂山已步入國際旅游經(jīng)濟的擴張期?！糸_發(fā)體量：商業(yè)地產(chǎn)總體開發(fā)和營銷水平適中，由于外來開發(fā)商給本地帶來了較新的理念，物業(yè)開發(fā)已基本向規(guī)模劃、集約化的模式呈現(xiàn)，專業(yè)的商業(yè)運作團隊在商業(yè)地產(chǎn)全程運作的作用日趨明顯，營銷推廣手段也已較為成熟?！舾偁帢潜P：近年開發(fā)的“金杯銀座” 、 “時代廣場” 、 “摩爾春天百貨”等商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出規(guī)模化、專業(yè)化的開發(fā)營銷水平，對樂山商業(yè)地產(chǎn)的沖擊較大，增強了投資客戶的信心，改變了“底商為主”的傳統(tǒng)商業(yè)格局，同時也讓開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者、消費者成為“四位一體、四位共贏”奠定了基礎?！糇馐鬯剑荷啼伒氖蹆r與租金之比趨于不合理狀態(tài)，租金的投資回報值普遍略顯低微，業(yè)主的投資回報概念逐漸增強，并對商業(yè)格局、商圈要求、租金回報有一定的認識。商業(yè)背景分析近年來，隨著城市經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，以及城市居住區(qū)域的不斷擴大，樂山的商圈呈現(xiàn)出向兩極條形擴張趨勢，輔助商圈逐漸形成。目前樂山市中心城區(qū)商業(yè)體系結(jié)構(gòu)為：市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)、專業(yè)（特色）街（區(qū)）四大類。牛咡橋－北門橋商業(yè)中心是連接兩大市級商業(yè)中心的商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮蟆?舊城傳統(tǒng)商圈18 / 75長久以來，由玉堂街、東大街、土橋街等老街組成的舊城區(qū)核心商圈，是樂山規(guī)模最大、人氣最旺的商圈，它主導著樂山的商業(yè)格局和潮流動向。時至今日，土橋街商圈已延展至牛口耳橋一線，成為樂山最發(fā)達的商業(yè)地帶和購物的首選地。作為傳統(tǒng)的老城區(qū)商業(yè)中心，以超市、百貨、家居、服裝為主?？v觀樂山各商業(yè)街道的口岸、人氣、歷史，該商圈當仁不讓最具魅力，口岸已是絕無僅有，日均 3 萬人以上的人流量，成熟的口岸、核心理應是樂山商業(yè)的龍頭。北京華聯(lián)進駐樂山時代廣場將對樂山新城區(qū)商圈的迅速形成注入一支強有力的催化劑，對現(xiàn)有樂山的商業(yè)格局可能也是一次大沖擊，新城區(qū)以時代廣場為中心的商圈形成也將為新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)迎來一個春天。長期以來，樂山商業(yè)形成了以街鋪經(jīng)濟為主流，百貨商場、步行街、專業(yè)市場等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)格局，而購物中心的出現(xiàn)將徹底打破這種格局，形成購物中心為核心的現(xiàn)代商業(yè)新形態(tài)。該片區(qū)的嘉州新城 1200 畝的高檔居住社區(qū)，開發(fā)完成后將有 10 萬人入住，同時片區(qū)內(nèi)集中了樂山師范學院和成都理工大學工程技術(shù)學院以及樂山職業(yè)技術(shù)學院，形成了樂山最大的校園經(jīng)濟圈。肖壩片區(qū)內(nèi)還有肖壩旅游車站、觀佛碼頭，也是樂山旅游接待的黃金口岸、交通樞紐，隨著樂山的城市建設和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，嘉州新城商圈的商業(yè)潛力巨大。老城區(qū)，金杯銀座已經(jīng)開業(yè)，肯德基已入駐，以精品購物著稱的摩爾春天也選址原東風商場，目前已正常營業(yè)。業(yè)內(nèi)人士認為，北京華聯(lián)在樂山正式開業(yè)后，將直接改變樂山時尚商品購物的現(xiàn)狀，從根本上提升樂山百貨業(yè)的檔次。相對滯后的商業(yè)格局，使得樂山的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，具有四大商業(yè)特性： 商圈特性：除時代廣場、金杯銀座、摩爾春天百貨等商業(yè)項目外，以往樂山的商業(yè)格局基本是沿街為市，依靠本區(qū)域固有居住人群和少量偶爾途經(jīng)人群支撐經(jīng)營，各商業(yè)區(qū)域基本沒有對其他區(qū)域的輻射作用，沒有形成真正成熟的“商圈”。根據(jù)規(guī)劃，隨著城市的發(fā)展，在中心城區(qū)內(nèi)將催生三大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成樂山市的三大商圈，即嘉州市級商圈、柏楊壩市級商圈和牛咡橋—北門橋區(qū)級商圈。 投資特性：根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果顯示，樂山最繁華地段的商鋪租金水平一般在 3050元/㎡月左右。可以說，這樣的投資回報，是基本沒有投資價值的。 市場特性：由于商業(yè)發(fā)展受限，已經(jīng)很大程度形成了商業(yè)發(fā)展滯后的格局。所以在樂山未來商業(yè)發(fā)展中，市場將具有很大的發(fā)展?jié)摿?。隨著西部大開發(fā)的實施，中西部各個城市迅速崛起、成都經(jīng)濟圈城市群的形成以及“泛珠三角”合作平臺的建立，樂山等二線城市對大型商業(yè)主力店的需求必將大增，樂山商業(yè)地產(chǎn)將在未來幾年的時間進入強勁發(fā)展的階段?？梢缘贸鲈跇飞侥壳暗纳虡I(yè)地產(chǎn)銷售中，招商手段和銷售模式單一，缺乏專業(yè)的商業(yè)運作公司來進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。商業(yè)發(fā)展趨勢 市場空間巨大樂山市商業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展現(xiàn)狀主要以住宅底層營業(yè)用房及商業(yè)步行街作為主要存在形式，老城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一直受到規(guī)劃方面的客觀影響，傳統(tǒng)的沿街商鋪已經(jīng)不能適應日新月異的經(jīng)濟發(fā)展需要，而新城區(qū)的大型商場也由于位置的原因不能滿足老城區(qū)群眾的需求。 全新商業(yè)格局商業(yè)地產(chǎn)的必然興起是本城消費能力和消費需求提升的必然結(jié)果。以前本市基本上都是臨街底商，沒有適應市場變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。22 / 75 品牌集約時代隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并且日趨成熟，樂山市地產(chǎn)發(fā)展商品也會象成都、重慶等多個商業(yè)發(fā)展較好的城市一樣，走品牌化、集約化、專業(yè)化的發(fā)展道路。作為一種新出現(xiàn)的購物方式，這種大型商場不僅是為消費者提供方便，還努力營造一個良好的購物氛圍。這將是未來樂山商業(yè)競爭模式的風向標。但因整體市場容量的限制，促使商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨白熱化。導致以上現(xiàn)象的主要原因是長期以來，樂山市民的消費和投資習慣乃是以傳統(tǒng)的舊城商圈為唯一習慣消費和投資區(qū)域；本市的商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商進行整體業(yè)態(tài)規(guī)劃及商圈運營。項目緊鄰竹公溪，與嘉州花城一河之隔，地理位置優(yōu)越。市政交通便捷，有 1 路（肖壩旅游客運中心——綿竹新街） 、6 路（肖壩旅游客運中心——石油療養(yǎng)院） 、9 路（樂山港——石油療養(yǎng)醫(yī)院）等多條公交線路從項目地塊通過，既方便了住戶的出行，又延伸了商業(yè)的輻射范圍。25 / 75? 人口眾多：? 項目周邊聚集了大量的居住小區(qū)，人口密度大，消費力旺盛，保障商業(yè)第一圈層足夠的主力消費群體支撐。在這一點上，本項目無疑比“時代廣場”等新城區(qū)商業(yè)更具成熟性。加上外部環(huán)境上的不足，住宅開發(fā)價值及贏利能力極其有限，項目的利潤點只能放在商業(yè)開發(fā)上。? 商業(yè)和住宅的矛盾：? 大體量商業(yè)經(jīng)營的，必將帶來大量的噪音和人員的嘈雜，影響住宅的安靜和私密性。商住混合，很難形成一個商業(yè)和住宅同時滿足最高市場價值的方案，而只能兼顧商業(yè)和住宅價值的均衡。但是主力商家入駐的商業(yè)又給銷售帶來不便。例如：成都的羅馬假日廣場，就是因為沒有處理好經(jīng)營、招商和銷售的矛盾，沒有重視商業(yè)定位，沒有統(tǒng)一商業(yè)管理，導致最終全盤崩潰。而本項目土地局促，外部環(huán)境存在先天性不足，無法打造滿足中高端客戶的住宅社區(qū)。 機會（O）分析? 成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境：? 樂山市房地產(chǎn)經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，市場化程度高，剛性需求旺盛，各種物業(yè)形態(tài)都受到市場的廣泛接受，各種檔次的商品房都有銷售空間，市場價格上漲也較快。? 小戶型市場供應量少：? 樂山住宅商品房以舒適性兩房和三房的居家戶型，一房的小戶型以及經(jīng)濟型兩房、三房市場供應量少。在相同地段，或同一個項目內(nèi)，中小套型的住宅銷售速度都明顯快于大套型的住宅。? 集約式商業(yè)缺乏，商業(yè)地產(chǎn)急需升級換代：? 樂山近幾年商業(yè)發(fā)展比較快，原來傳統(tǒng)的沿街為市已經(jīng)大大不能滿足商業(yè)地產(chǎn)升級換代的需要，特別是集約式商業(yè)比較缺乏。尤其是目前樂山雖然有超級市場，但是與其他同類城市，缺乏更加大規(guī)模的和更高檔次的超級市場，這個處于市區(qū)中心腹地的本項目提供了市場機會。?? 商家資源的爭奪激烈：? 樂山現(xiàn)有的核心商圈和大型商業(yè)，已經(jīng)搶占了大量商家資源，本項目的招商和銷售面臨一定的競爭壓力。結(jié)論： 高額的土地取得成本，導致綜合成本超過 2500 元/平方米，規(guī)劃上容積率盡量用滿。新老城區(qū)結(jié)合部，便利的交通，商圈的延伸性強，消費力的旺盛。雖然可以通過產(chǎn)品設計上的突破，帶動開發(fā)價值的提升，但是這種提升不足以支持住宅價格在市場上有一個質(zhì)的28 / 75飛躍； 本項目的住宅，需要解決的是高單價問題，既然客戶群體不能拔升，“高單價、高總價”路線走不通，就只能走“高單價、低總價”的開發(fā)思路，把目標客戶針對更為廣泛的普通家庭和城市白領(lǐng)，通過精致戶型、控制面積，住宅外部立面和內(nèi)部配套的打造，來支撐高單價，努力提高住宅的利潤和確保順銷。根據(jù)財務分析和價格測算，本項目只需要將住宅銷售完畢，再將一層商業(yè)銷售出 60%以上，即可以實現(xiàn)贏虧平衡，利潤的主力點在于商業(yè)的銷售。否則，本項目的運作難以成功