【正文】 ...........28二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................................................................29項(xiàng)目 SWOT 列表 .........................................................................................................................29項(xiàng)目 SWOT 分析 .........................................................................................................................29結(jié)論： .......................................................................................................................................32項(xiàng)目基本運(yùn)作思路： ...............................................................................................................33第三部分 商業(yè)定位及招商策略 ...........................................................................................................34前言 .........................................................................................................................................................34一、項(xiàng)目商業(yè)口岸分析 .....................................................................................................................34二、商業(yè)總體定位 .............................................................................................................................35商業(yè)總體定位 ...........................................................................................................................36商業(yè)功能定位 ...........................................................................................................................36商業(yè)檔次定位 ...........................................................................................................................36商業(yè)推廣定位 ...........................................................................................................................37目標(biāo)市場(chǎng)定位 ...........................................................................................................................372 / 75 區(qū)域定位 ......................................................................................................................................37 目標(biāo)投資客戶定位分析 .........................................................................................................37 定位依據(jù) .................................................................................................................................38A、品位需求 ...................................................................................................................................38B、錯(cuò)位需求 ...................................................................................................................................39C、文化需求 ...................................................................................................................................39D、物業(yè)升值 ...................................................................................................................................39三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 .............................................................................................................................40業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ) ...........................................................................................................................40業(yè)態(tài)定位原則 ...........................................................................................................................41 有利于物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)不斷增值原則。 ..................................................................41 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑主題和場(chǎng)景相一致的原則。 .....................................................................................................................41 商圈規(guī)劃原則。 ...............................................................................65解決好商業(yè)均好性問題。 ...........................................................................................66解決好道路帶動(dòng)商氣的問題。 .............................................................................77二、招商先行，銷售隨后。 .............................................................................................................77四 、 分 期 推 盤 ， 動(dòng) 態(tài) 漲 價(jià) 。 .........................................................................................................78六、把握好整體和各階段的推盤節(jié)奏。 ........................................................................................................................78 一、樂山區(qū)位及城市地位分析樂山概況樂山市位于四川省西南部，北面與眉山市接壤，東面與自貢市毗鄰，東南面和西南面分別與宜賓市和涼山彝族自治州相連，轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河４個(gè)區(qū)、峨眉山市及犍為、井研、夾江、沐川 4 個(gè)縣和峨邊、馬邊兩個(gè)4 / 75彝族自治縣?？?cè)丝? 萬(wàn)人，有彝、回、苗等 33 個(gè)少數(shù)民族。城鎮(zhèn)勞動(dòng)平均工資 7486 元/人年。 目前，樂山市中心城區(qū)建成區(qū)面積 40 平方公里，常住人口 30 余萬(wàn)，城市居民人均住房面積 15 平方米，城市綠地面積 935 公頃，綠地覆蓋率 %，人均公共綠地達(dá) 平方米。樂山是中國(guó)旅游名城、文化名城，集古城、江河、大佛、綠心、山水等特色融為一體，構(gòu)成了樂山人文氛圍突出的城市特征。歷史人文樂山歷史悠久，是中國(guó)歷史文化名城，古稱嘉州。到了唐宋時(shí)期，樂山已成為中國(guó)西南佛教圣地之一。以雄、秀、奇、險(xiǎn)、幽著稱的中國(guó)四大佛教圣地之一的峨眉山“高出五，秀甲九州” ，現(xiàn)存24 座古剎。餐飲娛樂樂山美食眾多，以麻辣聞名于世，是天府之國(guó)的美食聚集地之一，蹺腳牛肉、串串香、串串燒烤、甜皮鴨、蘿卜湯、牛肉豆腐腦、仔姜鴨脯、西壩豆腐、5 / 75岷江河魚、東坡肘子、清蒸江團(tuán)、東坡墨魚、珍珠魚、來(lái)鳳魚、珍珠元、鉑鉑雞、黃燜雞火鍋、魚頭火鍋、葉兒粑、肉包谷粑……都是樂山地區(qū)的特色名吃。 “好吃街”里的小吃數(shù)不勝數(shù)，僅 300 米長(zhǎng)的街道就有攤位 200 余家攤位，這里通宵營(yíng)業(yè)，且價(jià)格便宜，所以每當(dāng)夜幕降臨， “好吃街”總是燈火輝煌、人聲鼎沸，這里的小吃絕對(duì)可以讓您大飽口福，真正領(lǐng)略到地道的麻辣川味。境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科技實(shí)力雄厚，投資環(huán)境良好，是川南與川西的重要紐帶，在四川及西部具有重要的戰(zhàn)略地位。成昆鐵路縱貫市內(nèi) 5 個(gè)區(qū)、市、縣、自治縣，其中在建的樂山火車站為鐵路二類口岸；125 公里的成樂高速公路直通成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)；樂山至峨眉山 18 公里的快速旅游通道把樂山大佛和峨眉山聯(lián)成一體；可停泊 500 噸級(jí)貨輪的樂山大件碼頭是四川大型設(shè)備出川的唯一通道；客輪和 300 噸級(jí)的貨輪出樂山港和沙灣港可直達(dá)長(zhǎng)江沿岸港口。經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂山經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，是四川經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)地區(qū)。農(nóng)民人均純收入達(dá) 2377 元。樂山的城市競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力將將進(jìn)一步提升，而城市一體化的規(guī)劃將吸引周邊城市使樂山成為四川西南部區(qū)域的“消費(fèi)磁場(chǎng)” 。經(jīng)過數(shù)次發(fā)展機(jī)遇，樂山已步入國(guó)際旅游經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期。同時(shí)，作為旅游大省里的國(guó)際知名旅游城市和美食之都，樂山吸引外來(lái)旅游與投資的機(jī)率很大，成為中高消費(fèi)的重要組成部分。起步階段發(fā)展緩慢，隨著房改政策的深化，直到 1999 年后才增速加快，1999 年樂山市住房開發(fā)量為 37 萬(wàn)平方米，2022 年達(dá)到 42 萬(wàn)平方米，2022 年 47 萬(wàn)多平方米，2022年已超過 50 萬(wàn)平方米大關(guān)，達(dá) 56 萬(wàn)平方米。1999 年時(shí)，樂山市房產(chǎn)交易面積僅為 18萬(wàn)平方米，交易金額為 億元，許多臨江住宅在圖紙上就銷售一空；2022 年，交易面積 24 萬(wàn)平方米，交易金額 億元；到 2022 年時(shí)，全年交易面積 萬(wàn)平方米，逼近當(dāng)年的開發(fā)量，交易金額達(dá) 億元；2022 年銷售形勢(shì)更火爆，僅上半年現(xiàn)房交易就達(dá) 萬(wàn)平方米，交易額達(dá) 億元，期房交易 18 萬(wàn)平方米，交易額 億元。 市場(chǎng)啟動(dòng)樂山房市的開發(fā)升級(jí)啟動(dòng)，集中表現(xiàn)在 2022 年。一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，市委市政府加大了對(duì)樂山中心城區(qū)的建設(shè)力度，低洼棚戶區(qū)拆遷、老廠礦區(qū)搬遷等老城區(qū)改造，新區(qū)建設(shè)全面開花，存量土地的大量供給推動(dòng)開發(fā)量爆增。 三大板塊崛起經(jīng)過 2022—2022 年如火如荼的開發(fā)浪潮，我們發(fā)現(xiàn)樂山房市區(qū)域性板塊業(yè)已成型，房地產(chǎn)價(jià)格梯度分級(jí)日益明顯。這三大板塊由于其特有的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，反映出鮮明的市場(chǎng)特點(diǎn)：A、 “新城區(qū)板塊” ，集中在嘉州大道南北兩側(cè)，以其現(xiàn)代的市政建設(shè)優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，引領(lǐng)了樂山主要的中