【正文】 0 . 010 4 7 . 621 1 0 0 . 01 0 1 51 5 2 02 0 3 03 0 4 04 0 5 05 0 6 060 以上T o t a lV a li dS y s t e mMi s s i n gT o t a lF r e q u e n cy P e r ce n t V a li d P e r ce n tC u m u l a t iv eP e r ce n t■ 對私家花園或大露臺，大多數(shù)客戶期望的面積區(qū)間在 20~40m2 。 備注：由于此項調(diào)查客戶樣本量有限，我們?nèi)藶榈倪M行了客戶篩選，因此，對部分根本不考慮江景房（只考慮洋房和別墅）的客戶放棄調(diào)查。） ■ 同樣，其他不同面積、不同功能戶型之間的替代性調(diào)查也因為客戶的篩選存在同樣的結(jié)論。 目標(biāo)客戶問卷分析 對地段物業(yè)的價格預(yù)期 戶型 3600 3600— 3800 38004000 4000— 4200 4200— 4500 4500— 5000 5000 SP43 √ √√√ SP42 √ √ √√√√ √ √ SP41 √√√ √ √ √ √ SP33 √ √ √ √ √ SP32 √ √√√√ √√√ √√ √√ √ SP31 √ √√ √ SP22 √√ √ √ √ ■ 4房客群對江景物業(yè)的價格預(yù)期集中在 4000— 4500之間； ■ 3房客群對江景物業(yè)的價格預(yù)期集中在 3800— 4200之間； ■ SP32（ 105115）客群對江景物業(yè)的價格預(yù)期比較寬泛（從 3600— 4500）。 目標(biāo)客戶問卷分析 不同客群家庭常住人口及衛(wèi)生間設(shè)置數(shù)量 戶型 客群 家庭常住人口 衛(wèi)生間設(shè)置數(shù)量 2人 3人 4人 2個 3個 SP43 √√√ √ √ √ √ √ SP42 √√ √√ √√√√ √√ √√√√√√ SP41 √√√√√√ √ √√√√√√ √ SP33 √ √√√√ √√√√√ SP32 √√√√√ √√√√√ √√ SP31 √ √√√ SP22 √√√ √√ ■ 140m2以上戶型要采用雙主臥設(shè)計（主次臥均帶衛(wèi)生間）； 130m2以下的戶型設(shè)主衛(wèi)、公衛(wèi)兩個衛(wèi)生間即可； ■ 客戶居家以三口為主， 3房的需求為市場主導(dǎo)。 目標(biāo)客戶問卷分析 戶型設(shè)置條件 臨江第一排 可觀中庭可看江但非臨江第一排 側(cè)面看江 背江 首選 次選 首選 價高都能接受 相對便宜才接受 不接受 不考慮 考慮 會 不會 視情況而定 SP42 √√ √ √ √√ √ √√√ √ √ √√√ SP41 √√√ √√√√ √√√ √√ √√√ SP33 √√√√ √ √√√ √√ √√√√√ √√√ √√ ■ 背面及側(cè)面臨江設(shè)置 SP42將會有較大風(fēng)險，但次臨江面均可設(shè)置該類戶型； ■ SP41客群分為兩類，一類是一定要看江，即使是側(cè)面看江或是次臨江面，另一類是不看江也可，但一定要在小區(qū)中央庭院的位置。 ■ SP33 類產(chǎn)品的設(shè)置條件比較寬松，背江面向中庭花園也可。 目標(biāo)客戶問卷分析 對經(jīng)性型 3房（ 90100m2），普通社區(qū)與江景社區(qū)的替代性 愿多花 300500元 /平方米在江景社區(qū)置業(yè) 愿花同樣的錢在普通社區(qū)買較大面積的房 視具體情況而定 SP31 √√ √√ ■ 高檔江景社區(qū)內(nèi)，還是存在一定的小三房的需求客群，但吸引這部分客群的基本條件是其價格與普通住宅不能拉得太開。 目標(biāo)客戶問卷分析 產(chǎn)品客群 職業(yè)身份 SP43 企業(yè)總經(jīng)理、娛樂業(yè)老板、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主 SP42 教師、公務(wù)員、私營業(yè)主 SP41 私營業(yè)主、會計師、教師、自由職業(yè)者、企業(yè)中層干部 SP33 事業(yè)單位干部、企業(yè)總經(jīng)理、私營老板、公務(wù)員 SP32 私營業(yè)主、技術(shù)人員、企業(yè)經(jīng)理、白領(lǐng)、公務(wù)員、企業(yè)管理人員、銀行職員、 SP31 公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企業(yè)職員 SP22 企業(yè)職員、企業(yè)主管 1不同產(chǎn)品客群的職業(yè)特點 (來源于問卷中個人所填） 目標(biāo)客戶問卷分析 第四部分 規(guī)劃研究及定位修正 地塊四周 ： 東：渝澳大橋 南：嘉陵江北岸濱江路 西：民房 北：嘉化廠家屬區(qū)、東方家園 地形地貌 ： 整個地塊呈長方形，地形南低北高走勢，地塊的中部及北端地勢較高，東西側(cè)及南側(cè)較低，呈面包形。 項目在重慶市區(qū)中心濱江地帶，陽面對江，自然條件優(yōu)越。該沖溝涉及超過 后才能利用。 資源分級 我們以江景、中庭景觀、城市道路作為項目景觀評判的基礎(chǔ)，將地塊景觀進行分級： （★越多則景觀越好，所在基地內(nèi)的位置也分布最好） 第一排正看江：★★★★★ 第一排側(cè)看江：★★★★ 第二排正看江 ：★★★★ 正對中心庭院：★★★ 局部 看 中庭：★★ 即不能看江也不能看中庭，臨城市道路：★ 各戶型最低資源配置 戶型 SP12 SP22 SP31 SP32 SP33 SP41 SP42 SP43 最低資源配置 ★ ★ ★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 資源分級及戶型資源配置 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案一 戶型 單位套面 單位建面 總套數(shù) 總套面 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 128 21760 % 4500 SP42 145 ~170 640 92800 % 4200 SP41 125 ~147 192 24000 % 4000 SP33 125 ~147 192 24000 % 4000 SP32 105 ~123 1152 120960 % 3800 SP22 75 ~88 448 33600 % 3200 SP12 45 ~52 384 17280 % 4000 合計 3136 335000 100% 3935 定位規(guī)劃方案一戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 335000 393500 4180 3550 商業(yè) 34000 8500 合計 427500 3950 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案一 改為小戶型公寓 (12 45 m2) 1 8 7 6 5 4 3 2 14 12 11 10 9 20 19 18 17 16 15 13 22 21 145 105 170 170 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 115 115 115 115 115 105 105 105 12 45 125 125 125 115 115 115 115 125 115 115 115 115 115 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 115 115 105 105 105 105 105 105 12 45 +2 75 +2 75 +2 75 +2 75 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案二 戶型 單位套面 單位建面 總套面 總套數(shù) 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 144 24480 % 4500 SP42 145 ~170 576 83520 % 4200 SP41 125 ~147 432 54000 % 4000 SP33 115 ~135 320 36800 % 4000 SP32 105 ~123 848 89040 % 3800 SP22 75 ~88 256 19200 % 3600 SP12 45 ~52 768 34560 % 4000 合計 3344 341600 100% 4000 定位規(guī)劃方案二戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 341600 402022 4250 3620 商業(yè) 25500 8500 合計 427500 3920 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案二 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案三 —— 取消方案二中的 2房，改用作商業(yè)面積 戶型 單位套面 單位建面 總套面 總套數(shù) 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 144 24480 % 4500 SP42 145 ~170 576 83520 % 4200 SP41 125 ~147 432 54000 % 4000 SP33 115 ~135 320 36800 % 4000 SP32 105 ~123 848 89040 % 3800 SP12 45 ~52 768 34560 % 4000 合計 3088 322400 100% 4035 定位規(guī)劃方案三戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 322400 380000 4280 3640 商業(yè) 47500 8500 合計 427500 4180 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 三個定位規(guī)劃方案比較 （住宅單價均按三期開發(fā)考慮） 住宅套面 住宅建面 商業(yè)建面 住宅價格 （套面 /建面） 商業(yè)建面價格 整體建面價格 方案一 335000 393500 34000 4180/3550 8500 3950 方案二 341600 402022 25500 4250/3620 8500 3920 方案三 322400 380000 47500 4280/3640 8500 4180 定位方案比較 結(jié)論 ? 如果本地段做一個 4~5萬 m2的小型商業(yè)中心能夠成立，采用方案三最有利可圖； ? 方案二最為穩(wěn)妥，商業(yè)可全部作為街鋪銷售，給規(guī)劃創(chuàng)造的條件比較好，也有利于整體住宅價值的提升； ? 具體采用何種方案，提交策劃委員會討論決定； ? 本定位暫按第二方案執(zhí)行。 巨大的供應(yīng)量： 北部新區(qū)、北濱路、南濱路在未來的供應(yīng)總量約 2187萬方，市場如此集中的巨大放量，對于有限的有效客戶群體，對各個項目都將產(chǎn)生不同程度的分流。 產(chǎn)品替代性競爭： 無論是北部新區(qū)的多層洋房、別墅和還是濱江地段所開發(fā)的濱江高檔社區(qū)物業(yè)，其總價的相近決定了其面對的客戶群體具有很大程度的共性，兩類不同的產(chǎn)品卻彼此產(chǎn)生了相互間的替代關(guān)系，又形成了各類替代性產(chǎn)品的競爭。 從供求大勢上看，項目越早啟動，競爭優(yōu)勢就越明顯。 市場占位 ?地段及區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢：本項目距離城市中心 （觀音橋中心、上清寺商務(wù)圈、解放碑商圈等）的絕對距離較近，對郊區(qū)樓盤來說，交通、配套等都是對客戶最大的吸引。所以江景肯定是項目的主要賣點，但如前所述，如何與同樣是江景的項目競爭，關(guān)鍵在于挖掘附加于江景之上的價值。 ?招商地產(chǎn)企業(yè)品牌優(yōu)勢： 隨著開發(fā)門檻的提高，開發(fā)商品牌和實力的競爭也將更加凸顯，你可以買示范環(huán)境、賣期房，而我可以賣準(zhǔn)現(xiàn)房。 ?項目拆遷進度： 從目前各濱江項目的拆遷情況來看，本項目有可能先行一步，從而贏得競爭的主動權(quán)。 ■ 挖掘花園洋房 、 聯(lián)排別墅與大四房的產(chǎn)品共性 ， 指導(dǎo)戶型設(shè)計 ， 所謂高層洋房化或別墅化 。 ■ 從電梯到戶內(nèi)的大堂設(shè)計做足工夫 ， 以提升客戶滿意度； ■ 盡可能控制套內(nèi)面積在 145平方米以內(nèi) 。 ■ 對生活陽臺的設(shè)計應(yīng)盡量考慮功能使用上的完備性：包括晾曬衣物 、 擺放鍋爐以及儲藏部分雜物； ■ 如果面積控制上較為困難 ， 可適當(dāng)減少入戶花園的面積成為舒適 、 可直接采光的玄關(guān) 。 ■ 購買兩房的年輕人在家做飯的可能性較小 ， 但老年人可能需求較高 ， 須綜合考慮 。 ■ 強化家庭社交功能 ， 擴大客廳陽臺進深 ， 增加戶主社交第二空間； ■ 生活陽臺的功能性要考慮周全 ， 如預(yù)留洗衣機擺放位置 、 增加取水點與戶外插座； ■ 衛(wèi)生間的設(shè)計考慮到淋浴位和臺