【正文】 0； 120125 m2 ， 5055萬， 40004400； 90 110 m2 ， 3545萬， 38004200； ■ 目標客群的價格承受能力均處于其對地段的價格預期內(nèi)； ■ 若項目各戶型價格位于如上區(qū)間，則有客戶購買能力的支撐，也不超出對客戶的價值預期。 目標客戶問卷分析 不同客群家庭常住人口及衛(wèi)生間設置數(shù)量 戶型 客群 家庭常住人口 衛(wèi)生間設置數(shù)量 2人 3人 4人 2個 3個 SP43 √√√ √ √ √ √ √ SP42 √√ √√ √√√√ √√ √√√√√√ SP41 √√√√√√ √ √√√√√√ √ SP33 √ √√√√ √√√√√ SP32 √√√√√ √√√√√ √√ SP31 √ √√√ SP22 √√√ √√ ■ 140m2以上戶型要采用雙主臥設計（主次臥均帶衛(wèi)生間）； 130m2以下的戶型設主衛(wèi)、公衛(wèi)兩個衛(wèi)生間即可； ■ 客戶居家以三口為主， 3房的需求為市場主導。 目標客戶問卷分析 對工人房、儲存間及入戶花園的需求 工人房 儲存間 入戶花園 要 不要 要 可要可不要 要 設計不好就不要 SP43 √√ √√ √√√√ √ √ √ √ SP42 √√√ √√√ √√ √√√√√ √√√ √√√√ √√√√ SP41 √√√√ √√√ √√√√√√√ √√√√√ √√ SP33 √√√√√ √√√√√ √√√√ √ SP32 √ √√√√√√√√√√√√ √√√√√√√√√ √√√√ √√√√ √√√√ √ √√√√ SP31 √√√ √ √√√√ SP22 √ √√√√ √ √√√√ ■ 除 2房外，儲藏間為所有戶型所必需； ■ 4房以設工人房為宜，也可將工人房與儲存間合并為一個稍大的多功能間； ■ 客戶對入戶花園不再表現(xiàn)為盲目追隨，從更深入的訪談中，客戶更真實的需求是一個具備觀景、娛樂和休憩于一體的超大戶外空中花園。 目標客戶問卷分析 戶型設置條件 臨江第一排 可觀中庭可看江但非臨江第一排 側(cè)面看江 背江 首選 次選 首選 價高都能接受 相對便宜才接受 不接受 不考慮 考慮 會 不會 視情況而定 SP42 √√ √ √ √√ √ √√√ √ √ √√√ SP41 √√√ √√√√ √√√ √√ √√√ SP33 √√√√ √ √√√ √√ √√√√√ √√√ √√ ■ 背面及側(cè)面臨江設置 SP42將會有較大風險，但次臨江面均可設置該類戶型； ■ SP41客群分為兩類，一類是一定要看江，即使是側(cè)面看江或是次臨江面，另一類是不看江也可，但一定要在小區(qū)中央庭院的位置。另外，選擇看江與否，價格起較大的誘導作用。 ■ SP33 類產(chǎn)品的設置條件比較寬松，背江面向中庭花園也可。 目標客戶問卷分析 舒適性三房（ 110— 115m2）與經(jīng)濟型 4房（ 125— 130m2）的替代性 總價相近條件下 單價相近條件下 選 3房 選 4房 視具體情況而定 選 3房 選 4房 視具體情況而定 SP41 √√ √√ SP33 √√√√ √ √ √ √√√√ √√ √ ■ 基于家庭人口和經(jīng)濟承受能力的不同，小 4房和大三房各有其不可替代的客戶群體。 目標客戶問卷分析 對經(jīng)性型 3房（ 90100m2），普通社區(qū)與江景社區(qū)的替代性 愿多花 300500元 /平方米在江景社區(qū)置業(yè) 愿花同樣的錢在普通社區(qū)買較大面積的房 視具體情況而定 SP31 √√ √√ ■ 高檔江景社區(qū)內(nèi)，還是存在一定的小三房的需求客群，但吸引這部分客群的基本條件是其價格與普通住宅不能拉得太開。 經(jīng)濟型 3房（ 90100m2）與 2房（ 75m2）的替代性 多花 8萬元買小三房 少花 8萬元買 2房 視個人經(jīng)濟能力而定 SP31 √√√ √ SP22 √√√√ ■ 基于家庭人口和經(jīng)濟承受能力的不同，這兩類產(chǎn)品相互的替代性較弱。 目標客戶問卷分析 產(chǎn)品客群 職業(yè)身份 SP43 企業(yè)總經(jīng)理、娛樂業(yè)老板、企業(yè)中高層領導、私營業(yè)主 SP42 教師、公務員、私營業(yè)主 SP41 私營業(yè)主、會計師、教師、自由職業(yè)者、企業(yè)中層干部 SP33 事業(yè)單位干部、企業(yè)總經(jīng)理、私營老板、公務員 SP32 私營業(yè)主、技術人員、企業(yè)經(jīng)理、白領、公務員、企業(yè)管理人員、銀行職員、 SP31 公務員、企業(yè)管理人員、企業(yè)職員 SP22 企業(yè)職員、企業(yè)主管 1不同產(chǎn)品客群的職業(yè)特點 (來源于問卷中個人所填） 目標客戶問卷分析 第四部分 規(guī)劃研究及定位修正 地塊四周 ： 東：渝澳大橋 南：嘉陵江北岸濱江路 西：民房 北：嘉化廠家屬區(qū)、東方家園 地形地貌 ： 整個地塊呈長方形，地形南低北高走勢，地塊的中部及北端地勢較高，東西側(cè)及南側(cè)較低，呈面包形。自然高差最大約21米，地塊最大進深約 300米，東西沿江線長達 550米。 項目在重慶市區(qū)中心濱江地帶，陽面對江，自然條件優(yōu)越。 用地內(nèi)西側(cè)有一條較大的沖溝，沖溝在用地內(nèi)的上半部為明溝，兩側(cè)堆積著原化工廠廢棄的錳粉；沖溝在用地內(nèi)的下半段為涵溝，涵溝上堆積的有棄土和錳粉。該沖溝涉及超過 后才能利用。 基地環(huán)境與規(guī)劃條件 沖溝范圍 渝澳大橋 嘉陵江 江灘 濱江路 戶型設置原則 滿足前述目標客戶調(diào)研中各類戶型設置的基本條件，最大限度發(fā)揮地塊的價值，實現(xiàn)所有戶型銷售的均好性。 資源分級 我們以江景、中庭景觀、城市道路作為項目景觀評判的基礎，將地塊景觀進行分級： （★越多則景觀越好，所在基地內(nèi)的位置也分布最好） 第一排正看江：★★★★★ 第一排側(cè)看江：★★★★ 第二排正看江 ：★★★★ 正對中心庭院：★★★ 局部 看 中庭：★★ 即不能看江也不能看中庭，臨城市道路：★ 各戶型最低資源配置 戶型 SP12 SP22 SP31 SP32 SP33 SP41 SP42 SP43 最低資源配置 ★ ★ ★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 資源分級及戶型資源配置 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案一 戶型 單位套面 單位建面 總套數(shù) 總套面 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 128 21760 % 4500 SP42 145 ~170 640 92800 % 4200 SP41 125 ~147 192 24000 % 4000 SP33 125 ~147 192 24000 % 4000 SP32 105 ~123 1152 120960 % 3800 SP22 75 ~88 448 33600 % 3200 SP12 45 ~52 384 17280 % 4000 合計 3136 335000 100% 3935 定位規(guī)劃方案一戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 335000 393500 4180 3550 商業(yè) 34000 8500 合計 427500 3950 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案一 改為小戶型公寓 (12 45 m2) 1 8 7 6 5 4 3 2 14 12 11 10 9 20 19 18 17 16 15 13 22 21 145 105 170 170 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 145 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 115 115 115 115 115 105 105 105 12 45 125 125 125 115 115 115 115 125 115 115 115 115 115 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 105 115 115 105 105 105 105 105 105 12 45 +2 75 +2 75 +2 75 +2 75 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案二 戶型 單位套面 單位建面 總套面 總套數(shù) 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 144 24480 % 4500 SP42 145 ~170 576 83520 % 4200 SP41 125 ~147 432 54000 % 4000 SP33 115 ~135 320 36800 % 4000 SP32 105 ~123 848 89040 % 3800 SP22 75 ~88 256 19200 % 3600 SP12 45 ~52 768 34560 % 4000 合計 3344 341600 100% 4000 定位規(guī)劃方案二戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 341600 402022 4250 3620 商業(yè) 25500 8500 合計 427500 3920 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案二 論證戶型分布可行性 定位規(guī)劃方案三 —— 取消方案二中的 2房，改用作商業(yè)面積 戶型 單位套面 單位建面 總套面 總套數(shù) 套面比 靜態(tài)價格 SP43 170 ~200 144 24480 % 4500 SP42 145 ~170 576 83520 % 4200 SP41 125 ~147 432 54000 % 4000 SP33 115 ~135 320 36800 % 4000 SP32 105 ~123 848 89040 % 3800 SP12 45 ~52 768 34560 % 4000 合計 3088 322400 100% 4035 定位規(guī)劃方案三戶型及價位 住宅及商業(yè)體量及價位 總套面 總建面 套面價格 建面價格 住宅 322400 380000 4280 3640 商業(yè) 47500 8500 合計 427500 4180 注：靜態(tài)價格 —— 目前銷售可實現(xiàn)價格；動態(tài)價格 —— 分期銷售可實現(xiàn)價格 三個定位規(guī)劃方案比較 （住宅單價均按三期開發(fā)考慮） 住宅套面 住宅建面 商業(yè)建面 住宅價格 （套面 /建面） 商業(yè)建面價格 整體建面價格 方案一 335000 393500 34000 4180/3550 8500 3950 方案二 341600 402022 25500 4250/3620 8500 3920 方案三 322400 380000 47500 4280/3640 8500 4180 定位方案比較 結(jié)論 ? 如果本地段做一個 4~5萬 m2的小型商業(yè)中心能夠成立，采用方案三最有利可圖； ? 方案二最為穩(wěn)妥，商業(yè)可全部作為街鋪銷售，給規(guī)劃創(chuàng)造的條件比較好，也有利于整體住宅價值的提升； ? 具體采用何種方案，提交策劃委員會討論決定； ? 本定位暫按第二方案執(zhí)行。 第五部分 市場競爭及市場占位 北部城區(qū) 945萬 北濱路板塊450萬 南濱路板塊792萬 未來競爭樓盤分布 南、北兩岸仍是中高端樓盤供應的主力區(qū)域： 從目前市場來看，北部已經(jīng)領先一步，但隨著南岸交通的逐步改善，兩岸的競爭將會更加激烈。 巨大的供應量： 北部新區(qū)、北濱路、南濱路在未來的供應總量約 2187萬方，市場如此集中的巨大放量，對于有限的有效客戶群體，對各個項目都將產(chǎn)生不同程度的分流。 產(chǎn)品同質(zhì)性競爭： 北部新區(qū)主要以供應多層花園洋房、聯(lián)排別墅、別墅類的中高檔、高檔物業(yè)為主；而北濱路和南濱路則主要以供應小高層、高層電梯公寓為主；產(chǎn)品間的同質(zhì)化競爭將愈演愈烈。