【正文】 所有權(quán)人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權(quán)力。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權(quán)，簡單來說，他(她)只有物業(yè)使用權(quán)?！卑l(fā)叔接口道。其實(shí)還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會(huì)讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人?！眱鹤痈械胶芨吲d。物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)如何確定?發(fā)叔是個(gè)愛動(dòng)腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之間的區(qū)別后，又一個(gè)問題產(chǎn)生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對“物業(yè)所有權(quán)”的不同?！拔飿I(yè)使用人有哪些權(quán)利和義務(wù)呢?”發(fā)叔問發(fā)仔?！薄霸趺醇s定?”發(fā)叔又道。不過這些約定都應(yīng)當(dāng)在合同中注明。發(fā)叔聽到這里接口道：“這里似乎有問題。“業(yè)主把權(quán)利委托給物業(yè)使用人好辦，他不行使也不會(huì)損害業(yè)主的利益，但義務(wù)就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧?”發(fā)叔說。不錯(cuò)，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理?xiàng)l例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主大會(huì)如何成立業(yè)主大會(huì)?為了修改《業(yè)主公約》的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下次召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候能將現(xiàn)在存在的問題都解決掉。發(fā)姨很擔(dān)心：“這老頭，怎么回事呀，從來不會(huì)要人等的呀!不會(huì)出什么事了吧?”“媽，放心了，老爸是這個(gè)小區(qū)的模范業(yè)主，這次《業(yè)主公約》的修改，還有誰比他更操心的?！拔一貋砹?”人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。東西還沒放下，就嚷開了：“阿偉，怎樣成立業(yè)主大會(huì)啊?”“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主人會(huì)。自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立?！皹I(yè)主大會(huì)由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也許開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候站都沒地方站呢?！拔飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！澳侨藬?shù)很少的呢?比如只有一個(gè)業(yè)主?！爸挥幸粋€(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！翱茨銈兊臉幼?，是不用吃飯都飽了?！爱?dāng)然要吃飯，身體乃革命的本錢啊!開飯嘍!”發(fā)仔大叫。發(fā)叔認(rèn)為目前的《業(yè)主公約》有一些不合理的地方，應(yīng)該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序。所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道：“阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序?”“對《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū)的業(yè)主大會(huì)?！皹I(yè)主大會(huì)才有這樣的權(quán)利，業(yè)主大會(huì)是什么組織?”發(fā)叔很奇怪。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。“第一，制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主人會(huì)議事規(guī)則；第二，選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；第j三，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第四，決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)酬方案，并監(jiān)督實(shí)施；第五，制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；第六，法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)?！斑@種情況有點(diǎn)象人民代表大會(huì)呀!”發(fā)叔嘆道。但是，很多業(yè)主的參與意識不強(qiáng)，好象事不關(guān)已，隨意表決選舉，事后才發(fā)現(xiàn)對小區(qū)的公共利益包括自己的利益造成了很大損害?！翱磥砦飿I(yè)管理不僅僅是物業(yè)管理公司的責(zé)任，每個(gè)小區(qū)的業(yè)主都要以主人翁的態(tài)度搞好小區(qū)管理，這樣才能把小區(qū)管理得井井有條?！卑l(fā)叔不無感慨。但是，他又擔(dān)心自己辛苦收集來的意見，業(yè)主會(huì)不會(huì)聽取，心想：不知業(yè)主大會(huì)是怎么召開的?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！皩?業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開?！卑l(fā)仔細(xì)細(xì)地給發(fā)叔講解。“開會(huì)前，、業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！边@些知識對于別人可能很難，可是對于發(fā)仔，卻是信手拈來?！皹I(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)進(jìn)行公告，業(yè)主大會(huì)作出的決定對全體業(yè)主具有約束力。“這樣我就放心了。什么情況下，業(yè)主大會(huì)的決定有效?在業(yè)主代表大會(huì)中，發(fā)叔是發(fā)言最多的，提的問題和建議也是最貼近業(yè)主平時(shí)的生活實(shí)際。更可貴的是，在參加業(yè)主大會(huì)的過程中，發(fā)叔又想到了很多的新問題?！薄翱上О。贤鯖]空參加業(yè)主大會(huì)，要不他可以提好多建議呢。“其實(shí)，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，他為什么不委托一個(gè)人代他參加呢?”發(fā)仔道。”“對了，為什么有了業(yè)主大會(huì)還要成立業(yè)主委員會(huì)啊?”發(fā)仔剛說完，發(fā)叔的問題競來了個(gè)一百八十度轉(zhuǎn)彎?！卑l(fā)仔的反應(yīng)也不慢?！卑l(fā)叔情不自禁地笑了_出來，發(fā)仔聽了哭笑不得。發(fā)叔由于勤奮好學(xué)，前不久當(dāng)選為本小區(qū)的“業(yè)主委員會(huì)委員”，所以他覺得今天這個(gè)會(huì)議是自己為小區(qū)“發(fā)光發(fā)熱”的機(jī)會(huì)了。發(fā)叔邊穿衣邊自言自語：“這個(gè)小區(qū)都有三百戶，為什么業(yè)主委員會(huì)委員才5個(gè)?”發(fā)仔正在旁邊，接口道“業(yè)主委員會(huì)的組成數(shù)也有規(guī)定呀?！薄澳强刹豢啥喑鲞@個(gè)數(shù)?”“當(dāng)然可以的，業(yè)主委員，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由515名委員單數(shù)組成?！睍r(shí)間不知不覺過去了，父子倆正好順路，便一同出了家門。什么情況下可以成立業(yè)主委員會(huì)?老王是發(fā)叔的鄰居，剛住進(jìn)這個(gè)小區(qū)不久，因?yàn)榘l(fā)叔的熱情好客，所以，老王很快就成了發(fā)叔的好朋友。老王知道發(fā)叔的兒子是從物業(yè)管理學(xué)校畢業(yè)的，而自己對物業(yè)管理方面的知識也是一知半解，因此今天和發(fā)叔談起的話題就是：小區(qū)如何申請成立業(yè)主委員會(huì)?遺憾的是，發(fā)叔對這個(gè)問題也是知之甚少，所以兩人在心里都留了很多的疑問，最后約定問了發(fā)仔再說?！俺闪I(yè)主委員會(huì)，一定要具備一些條件吧?”發(fā)叔問道。”發(fā)仔接口道?！薄鞍从嘘P(guān)規(guī)定，物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者是物業(yè)已交付使用建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，但使用超過一年的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。事實(shí)也是這樣：小區(qū)管理，就得人人參與。業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生了，但發(fā)叔對自己的工作內(nèi)容還不了解?！皹I(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽汀物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！薄澳菢I(yè)主公約的草擬、業(yè)主議事規(guī)則的草擬或修訂部可以通過業(yè)主大會(huì)委托而由我們負(fù)責(zé)，對嗎?”還沒等發(fā)仔喘過氣來，發(fā)叔又問道?！卑l(fā)仔接著說：“業(yè)主大會(huì)的所有決定，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行?！皹I(yè)主委員會(huì)不得從事投資和經(jīng)營活動(dòng)?！叭绱苏f來，業(yè)主委員會(huì)要維護(hù)小區(qū)業(yè)主的全體利益。業(yè)主委員會(huì)的選舉業(yè)主大會(huì)籌備組的組成?要做哪些籌備工作?發(fā)叔所在的小區(qū)將要召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)籌備小組已經(jīng)成立，發(fā)叔很想“當(dāng)家作主”一回?！薄罢匍_業(yè)主大會(huì)，為什么要成立業(yè)主大會(huì)籌備組?”發(fā)叔說。而且，籌備組成員名單確定后，要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?！澳?，業(yè)主大會(huì)籌備組主要做些什么工作呢?”發(fā)叔接著問。前四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開1 5日前以收面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。比如將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主；業(yè)主候選人簡歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布；將業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)的結(jié)果向業(yè)主公布等?！卑l(fā)叔感嘆道。業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)籌備組就自動(dòng)解散。業(yè)主委員會(huì)換屆選舉要經(jīng)過哪些程序? 小王是老王的侄兒，居住在距發(fā)叔不遠(yuǎn)的一個(gè)小區(qū)，小王是該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員，最近小王所住小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)要進(jìn)行換屆，有些問題想通過發(fā)叔請教發(fā)仔?！鞍ィ⊥?，你還記得吧?”發(fā)叔笑著對發(fā)仔說。”“是這樣的，他是業(yè)主委員會(huì)委員，有幾個(gè)問題請教你。”“那什么時(shí)候辦理交接呢?”“原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之口起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主人會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)?！卑l(fā)叔總結(jié)道?！卑l(fā)仔接著說?！卑l(fā)叔認(rèn)真地說。發(fā)叔看到這里，心里想，這樣的人也有資格當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員?“阿偉，當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員要具備什么要求呢?”發(fā)叔問身邊的發(fā)仔?！卑l(fā)仔接著說：“當(dāng)然，還有另一些條件?！薄斑@些都是看不見摸不著的要求，還有具體一點(diǎn)的要求嗎?”“從實(shí)際行動(dòng)上看，當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員，要遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守《業(yè)主公約》、 《業(yè)主火會(huì)議事規(guī)則》等，當(dāng)然還要模范履行業(yè)主義務(wù)?！叭绻切^(qū)物業(yè)管理公司工作人員，能不能當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員呢?”發(fā)叔接著問?！卑l(fā)仔肯定地說：“業(yè)主委員會(huì)的前提條件是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主?！薄耙簿褪钦f，業(yè)主委員會(huì)委員是小區(qū)的模范人物，應(yīng)該在業(yè)務(wù)上、思想上都是很先進(jìn)的了?！笆堑?，可以這樣說，如果不能起帶頭作用，不模范遵守有關(guān)規(guī)章制度，而且經(jīng)常無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的人，是不能勝任的?！卑l(fā)叔最后感慨道。這下機(jī)會(huì)來了，發(fā)仔正在看報(bào)，一副很悠閑的樣子?！薄斑@下我明白了?？粗_心的爸爸，發(fā)仔也笑了：“擔(dān)任業(yè)豐委員的委員，還可以有酬金呢?！斑@是我們下次談?wù)摰脑掝}。業(yè)主委員會(huì)委員或秘書可不可以支付酬金?發(fā)叔經(jīng)過多次‘審問’發(fā)仔以及自己的不斷學(xué)習(xí)，對物業(yè)管理方面的知識有了一定的了解，特別是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等知識，自我感覺還不錯(cuò)。突然，兩人的聲音都有所提高，究竟發(fā)生什么事了呢?仔細(xì)一聽，原來他們的觀點(diǎn)出現(xiàn)了分歧?！笔紫嚷牭降氖前l(fā)叔的聲音。他們憑什么可以獲取報(bào)酬啊?”同事的觀點(diǎn)也很鮮明。到家以后，發(fā)叔還在想這個(gè)問題，本以為在同事面前可以炫耀一翻，誰知又說不出原因。真是學(xué)無止境啊!正想著，發(fā)仔回來了，沒等發(fā)仔放下東西，發(fā)叔便開始問了：“兒子，你上次說到業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得酬金，是嗎?”“對啊，又有什么不明白的嗎?”發(fā)仔對發(fā)叔的提問，已經(jīng)習(xí)慣，放下東西，然后坐下來，等著發(fā)叔的問題?！坝浀谩！边@時(shí)發(fā)仔開始回答：“同樣的道理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得適當(dāng)?shù)慕蛸N?！薄澳沁@些津貼從哪里來呢?有沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)?”“問得好，津貼的來源、標(biāo)準(zhǔn)均由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主公約何謂業(yè)主公約，它有什么作用?發(fā)叔閑著沒事，研究起剛剛發(fā)到手的業(yè)主公約，看了大半天，還不是很清楚。發(fā)叔很是高興：“你什么時(shí)候回來?”“我正準(zhǔn)備回家?！卑l(fā)仔一邊坐下，一邊回答?！白饔每纱竽?。是對全體業(yè)主承諾，并對全體業(yè)主(包括物業(yè)使用人)具有約束力，是業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利、義務(wù)的行為守則。”發(fā)仔說到這里，發(fā)叔忽然一副恍然大悟的樣子。走，我們?nèi)ベI菜，我要親自下廚，好好獎(jiǎng)賞一下你。然后兩父子就一起出門了?！鞍l(fā)叔，”忽然一聲大喊，嚇了發(fā)叔一一跳，抬頭一看，只見老趙從前方迎面而來?！薄笆前?，你這么早上哪去呀?”發(fā)叔說?！崩馅w是小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)委員，也是發(fā)叔一個(gè)很好的聊友?！皹I(yè)主委員會(huì)針對小區(qū)做的一些決定，我答應(yīng)了今天送去的?！肮?，這個(gè)問題你不知道了吧。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取他們的建議。”老趙爽朗地笑道。”經(jīng)老趙這一提，發(fā)叔清楚得象發(fā)仔昨天才跟他說過似的。只有這樣，多方努力，我們的生活環(huán)境才會(huì)更好?！翱?，不說了，我得趕快送去，他們在等我昵?！闭f著就走了?！崩馅w走得老遠(yuǎn)，發(fā)叔才反映過來?！鞍ィ€不去睡覺!”發(fā)叔責(zé)備道。過兩天，公司要參加一個(gè)物業(yè)管理的競標(biāo)，我必須在明天把競標(biāo)方案做好!”發(fā)仔無奈地說。發(fā)仔放下筆，抬起頭笑道：“好吧，又過幾招給你!”發(fā)仔做得頭都疼了，和發(fā)叔聊聊正好可以緩緩壓：“首先，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。當(dāng)然，如果投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。“另一方面，物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)際上是將物業(yè)管理引入競爭體制，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展?！卑l(fā)仔一改往日的嬉皮，一本正經(jīng)的說道?！笆紫龋瑢I(yè)主大會(huì)而言，招投標(biāo)為業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)公司提供了較大的空問，可以公正、公平的評判物業(yè)管理公司的管理水平與信譽(yù)，更好地選聘適合自己(絕人多數(shù)業(yè)主)的物業(yè)管理企業(yè)，為小區(qū)業(yè)主提供質(zhì)與價(jià)相對等的服務(wù)?！甭牭竭@，發(fā)叔是既喜又憂。通過招投標(biāo)，在競爭中一些經(jīng)營管理好、服務(wù)質(zhì)量高、綜合素質(zhì)好的企業(yè)，就會(huì)贏得信譽(yù)并爭取得到更多的物業(yè)，從而得到有利生存和發(fā)展的空問，而那些經(jīng)營管理水平低，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)，將在市場競爭中被淘汰。前期物業(yè)管理招投標(biāo)方式有哪些?發(fā)叔平時(shí)的消遣不多，除了看書，就是下象棋，偶爾打打麻將。已經(jīng)下了兩盤，都是發(fā)叔贏。請問，這個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦事處在哪里?”天叔說：“從這里一直走，轉(zhuǎn)左就看見了?！薄疤斓匚飿I(yè)管理公司?這不就是兒子公司的競爭對手，看來我得趕快告訴兒子，不然就麻煩了。吃完晚飯，發(fā)仔回來，一回來就躺在沙發(fā)上，一臉疲憊的樣子?！卑l(fā)叔說?！卑l(fā)仔說?！薄拔夜厩皫滋炀徒拥皆蹅冃^(qū)業(yè)主委員會(huì)辦事處的邀請函?！薄笆裁?，投標(biāo)也要邀請函?”發(fā)叔很不解。前期物業(yè)管理的招標(biāo)分公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。招標(biāo)公告廊當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)?！薄霸瓉硎沁@樣，那咱們小區(qū)是邀請招標(biāo)嘍?！昂茈y說，這次被邀請招標(biāo)的公司都是非常有實(shí)力的，可以說大家獲勝的機(jī)會(huì)都是差不多。”發(fā)仔說完進(jìn)了房間。但是他對物業(yè)管理招投標(biāo)還搞不清楚，于是向身邊的發(fā)仔問道：“物業(yè)管理招投標(biāo)是在什么情況下進(jìn)行的?”發(fā)仔靠近發(fā)叔說：“這里有兩種情況，第一種情況，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有聘請物業(yè)公司，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資歷的物業(yè)管理公司承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)?！暗诙N情況就是在業(yè)主大會(huì)成立后，山業(yè)主人會(huì)依法選聘具有相應(yīng)資歷的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。”“當(dāng)然了，物業(yè)管理招投標(biāo)工作得到了業(yè)主、開發(fā)商、政府的支168。因?yàn)樵诟偁幹惺刮飿I(yè)管理公司的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量得到了提高，這樣才有利于物業(yè)管理公司的發(fā)展嘛。”發(fā)仔說?！卑l(fā)叔回答。可以對氽業(yè)正在管理的物業(yè)進(jìn)行考查，了解物業(yè)管理公司員工是否做到熱情、耐心、周到?！卑l(fā)叔問：“除了對正在管理的物業(yè)進(jìn)行考查，還有沒有其他的方法?”“當(dāng)然還有了，你還可以去房管部