【正文】 同，如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得；即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式?！　?4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。在多元化經(jīng)營下，除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出，如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司，經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè)，否則，比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè)，難以進(jìn)行橫向比較?！　?5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。某些財務(wù)比率在淡季可能較低，而在旺季又會較高，難以通過對比分析判斷其變化情況。　　(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。　　此外，比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析)，績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。其中，百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100％)，百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)100％　　表23表234分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。為方便起見，在此只用兩年的報表來說明。此外，構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務(wù)狀況的比較，還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。例如比率分析中的收入利潤率，從表234知。 從表234看，1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于：?！　∪?、縱向分析與綜合分析　　盡管橫向財務(wù)分析很有價值，但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務(wù)信息?？v向分析又稱趨勢分析，主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法。　　(一)指數(shù)分析　　指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析，是以基期財務(wù)報表中的各項目為基礎(chǔ)，揭示各報告期財務(wù)報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關(guān)系的一種縱向財務(wù)分析方法?；诮痤~)100％表23表236分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。對于異常波動項目，如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。 如表235所示，從資產(chǎn)方看，％；％。如表236所示，營業(yè)費用和財務(wù)費用分別降低了約8％，從而使期間費用下降，這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅。 值得注意的是：指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點不同，構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短期變化，指數(shù)分析的側(cè)重點在于反映物業(yè)管理公司財務(wù)報表中各項目的長期變動趨勢，但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映。三種分析方法結(jié)合起來，有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。值得注意的是，比率分析不同于比率趨勢分析，比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務(wù)狀況是好是壞，而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務(wù)狀況是暫時的還是持續(xù)的?！　谋?37可以看出：①流動性比率方面。②管理效率比率方面。③獲利能力比率方面。總體而言，天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向，但仍維持在較低水平，物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響。　　五、綜合分析：杜邦財務(wù)分析體系　　物業(yè)管理公司財務(wù)分析中，僅僅觀察財務(wù)報表無法洞察物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全貌，同時僅觀察單一的財務(wù)比率，也難以了解物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全面情況。作為一種綜合分析方法，杜邦財務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。由于美國杜邦(ＤＵＰＯＮＴ)公司的財務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法，故稱為杜邦財務(wù)分析法。其中，主要財務(wù)比率之間的關(guān)系為：％=％　?。ィ剑ァ　∑渲?，　　權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額247。(1資產(chǎn)負(fù)債比率)=1247。從杜邦圖中可以看出，該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。例如，經(jīng)與同行業(yè)比較，天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn)：權(quán)益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的，但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng)，問題在于物業(yè)管理公司存貨過多，影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下，通過降低營業(yè)成本，實現(xiàn)收入利潤率的攀升。實際工作中，天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況，選擇其中一個策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個策略。為此，物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評價具有重要的意義?！　?2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司，作為獨立經(jīng)濟(jì)實體，它以盈利為目的，但是，公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性，即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一，同時，物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。良好的物業(yè)管理，能夠創(chuàng)造優(yōu)美的市容市貌，為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。所以，對服務(wù)質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評價工作，提高財務(wù)管理水平，實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用，才能在市場競爭中立于不敗之地。過去，大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作，因而對自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動的效益優(yōu)劣，從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證，找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因，建立和形成日趨合理的經(jīng)營機(jī)制和管理模式，為制定財務(wù)計劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)?！　?二)效益評價工作的開展　　　　效益評價工作涉及全公司的方方面面，關(guān)系公司發(fā)展的全局，做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項工作，定期研究重大問題，組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。效益評價工作比較復(fù)雜，涉及面廣，技術(shù)性強(qiáng)，需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合?！　　　∥飿I(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多?！　?三)開展效益評價工作應(yīng)注意的幾個問題　　　　開展效益評價工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評價指標(biāo)體系。在未確立規(guī)范化評價指標(biāo)體系前，財務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標(biāo)，如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價工作。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類：　　(1)綜合效益指標(biāo)　?、偃司麧櫋Ｓ霉奖硎緸椋骸　∪司麧?凈利潤247。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報酬率可用下式來計算：　　權(quán)益報酬率=(凈利潤247。它是反映公司所花代價的水平的指標(biāo)。其計算公式為：　　成本費用利潤率=(凈利潤247。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。計算公式如下：　　營業(yè)收入利潤率=(凈利潤247。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。計算公式如下：　　資產(chǎn)報酬率=(凈利潤247。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo)，可用以下公式來計算：　　普通股每股利潤=(凈利潤優(yōu)先股股利)247。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率，反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。每股市價　?、嗍杏剩址Q價格盈余率或價格與收益比率，是普通股每股市價與每股利潤之比，可用公式表示：　　市盈率=普通股每股市場價格247?，F(xiàn)實中常用的指標(biāo)有：　　①物業(yè)完好率。完好率越高，則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo)，維修及時率越高，則說明公司的服務(wù)效率越高。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo)，維修合格率越高，則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)。　?、菸飿I(yè)保值增值率。其計算公式如下：　　物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值247。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高，則說明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。　?、辔飿I(yè)檔案資料完備率。檔案資料齊備，管理有序，容易查找，則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)?！　、饩用駶M意率。一般地，居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。隨著居民生活水平的提高，衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高，因而居民滿意率會發(fā)生變化?！　　　「鶕?jù)物業(yè)管理活動的實施進(jìn)程，物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評價，并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較，找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異，以加強(qiáng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。　　公司進(jìn)行效益評價可采用的評價方法有很多，歸結(jié)起來有兩大類，即定性評價方法和定量評價方法。一般地，進(jìn)行效益評價時，應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合分析。在效益評價的過程中，應(yīng)重視宣傳發(fā)動、培訓(xùn)骨干，使公司上下員工提高對效益評價工作的認(rèn)識，了解、掌握和應(yīng)用效益評價的方法、標(biāo)準(zhǔn)及其具體操作程序，同時還應(yīng)通過實踐，不斷調(diào)整和修正評價指標(biāo)體系，完善效益評價辦法，為在更大范圍內(nèi)開展這項工作積累經(jīng)驗，奠定一個扎實的基礎(chǔ)。任何管理活動都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來，物業(yè)管理財務(wù)也不例外?！　∫?、財務(wù)預(yù)算的含義及其要求　　財務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財?shù)闹匾侄危ㄟ^對公司資金運(yùn)動規(guī)律的認(rèn)識，以及充分調(diào)動公司員工參與財務(wù)預(yù)算編制和實施的積極性，它實現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。廣義的財務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，對公司未來資金運(yùn)動的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財務(wù)管理活動。狹義的財務(wù)預(yù)算則是各種財務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化，即財務(wù)決策結(jié)果的匯總?！　∝攧?wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財活動的起點。就本質(zhì)而言，廣義財務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財?shù)姆较蚝筒呗裕蚨?，作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體——財務(wù)預(yù)算，指明了物業(yè)管理公司理財?shù)木唧w目標(biāo)，提供了對物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動進(jìn)行控制的依據(jù)，并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。為此，為了保證財務(wù)預(yù)算的有效性，編制財務(wù)預(yù)算時，必須遵循以下原則或要求：　　，認(rèn)識資金運(yùn)動規(guī)律　　與其他企業(yè)的資金運(yùn)動相比，物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動相對較為簡單，主要涉及收取管理費和費用支出兩個環(huán)節(jié)。　　，調(diào)動員工積極性　　財務(wù)預(yù)算是一種財務(wù)管理手段，其目的是對未來的資金運(yùn)動進(jìn)行控制。實質(zhì)上，財務(wù)預(yù)算的編制過程，就是財務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程。由于公司全體員工都將參與財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，因此，應(yīng)盡可能讓員工參與財務(wù)預(yù)算的編制過程。具體而言，編制的財務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。物業(yè)管理服務(wù)中，管理收費有既定標(biāo)準(zhǔn)，如何提高管理收費的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。　　(三)財務(wù)預(yù)算編制方法　　財務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理公司編制財務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為：編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受?！　　　×慊A(yù)算是指一切從零開始，通過重新考慮費用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。1976年，美國總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理，取得了較好的成效?！　×慊A(yù)算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進(jìn)行逐個分析和計量，從而制定出費用預(yù)算。分配時，首先滿足必須保證支出的費用項目，然后再按成本效益率的高低，將經(jīng)濟(jì)資源在費用額可以增減變動的費用項目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。在既定的管理收費標(biāo)準(zhǔn)下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系，從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場競爭能力?！　《⑽飿I(yè)管理財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容　　物業(yè)管理的財務(wù)預(yù)算，是對物業(yè)管理中資金運(yùn)動過程和結(jié)果的全面反映，它涉及到公司經(jīng)營活動的方方面面，內(nèi)容十分豐富?！　?一)編制財務(wù)預(yù)算的假定　　現(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的未來資金運(yùn)動面臨著較高的不確定性。　　　　持續(xù)經(jīng)營假定與持續(xù)經(jīng)營會計假定相同，是指在可預(yù)見的將來，物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)?！　　　我粯I(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù)，不從事多種經(jīng)營。　　　　現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財務(wù)管理制度，包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫存量(上、下限)制度等。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購買，因此，公司無需儲備額外的存貨(也稱安全儲備量)以備不時之需。營運(yùn)資金假定是指假定公司的營運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費押金提供?！　?二)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容各物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動是在財務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的，財務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動?！　∝攧?wù)預(yù)算的具體內(nèi)容，主要包括八部分：　　　　物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(多種經(jīng)營部分的預(yù)算應(yīng)單獨編制預(yù)算，在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個方面?！　　　I業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分?！　　　」芾碣M用預(yù)算是財務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一，是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費用的預(yù)算?！　　　∝攧?wù)費用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預(yù)算，其構(gòu)成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費和其他財務(wù)費用等?！　　　‖F(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段?！　　　☆A(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn)，編制現(xiàn)金預(yù)算時，確定現(xiàn)金持有量是一項十分重要的財務(wù)決策?！　⊥ǔ＃F(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成：　　(1)現(xiàn)金收入　　現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項上。營業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出，包括采購材料、員工工資、營業(yè)費用和管理費用(不含折舊)等成本費用中的付現(xiàn)部分；其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。差額為正數(shù)，說明現(xiàn)金有多余；差額為負(fù)數(shù)，表明物業(yè)管理公司入不敷出，現(xiàn)金短缺。為此，在保證現(xiàn)金最低余額的前提下，可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資；現(xiàn)金短缺部分，應(yīng)考慮利用各種融資方式，如向銀行借