房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)-閱讀頁(yè)
2025-07-12 14:53本頁(yè)面
【正文】 建筑面積 3．套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： （1）套內(nèi)的使用面積 （2）套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積） （3）陽(yáng)臺(tái)面積:按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，非分封閉式陽(yáng)臺(tái)，按一般面積計(jì)算，露臺(tái)，花園不計(jì)算面積 4．套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為： 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 5．公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、消防通道、變配電室，煤氣調(diào)壓站，衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室，值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 ： 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟房公用建筑面積之和247。合同未作約定的，按以下原則處理：1． 面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2． 面積誤差比絕對(duì)值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％之內(nèi)（含3％）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。十六、商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)款的行為。 房地產(chǎn)專用名詞解釋 經(jīng)濟(jì)適用房：正對(duì)低于本市現(xiàn)屋人均住宅面積或低于本市平均月收入的居民，可憑有關(guān)細(xì)則配置的房屋。 按揭：凡購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行簽有合作協(xié)議，承諾提供抵押貸款的商品房的本市居民 公積金：根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律法規(guī)的規(guī)定，購(gòu)房人因購(gòu)房資金暫時(shí)不足，可以申請(qǐng)住房抵押貸款。 二級(jí)市場(chǎng)：又稱土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司把經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給用的單位。 房屋保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)建立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害，意外事故，信用責(zé)任造成損失時(shí)，對(duì)被保險(xiǎn)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕ブ矟?jì)制度。％左右。1維修基金：為了保護(hù)房屋正常使用和延長(zhǎng)使用年限，對(duì)房屋進(jìn)行合理的維修所需的費(fèi)用。1 三通一平：水、電、路、場(chǎng)地平整。1 七通一平：即上水、下水、電力、電訊、供汽、供暖和道路通，平整土地。評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確與否直接影響到我們業(yè)務(wù)的成功率。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來。一是評(píng)估人員給出的評(píng)估價(jià)格確實(shí)存在一定的誤差，這就需要評(píng)估人員在業(yè)務(wù)水平方面提高自己?？蛻舻男睦韮r(jià)格往往來源于與自己類似房地產(chǎn)價(jià)格的比較，而這個(gè)比較價(jià)格要受到成交方式、成交時(shí)間、交易動(dòng)機(jī)等等方面的影響，此外，房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性決定了不可能有兩宗完全一樣的房地產(chǎn)，客戶是否有足夠的專業(yè)知識(shí)將比較價(jià)格修正成為自己的房地產(chǎn)價(jià)格。這就需要我們有基本的判斷能力，掌握必要的評(píng)估知識(shí)去說服客戶、促進(jìn)成交。(1)按開發(fā)程度劃分：A 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地如荒地、農(nóng)地。C 熟地：是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上建造房屋的土地。E 建成后物業(yè)。B 商業(yè)房地產(chǎn)。D 旅館房地產(chǎn)。F 娛樂房地產(chǎn)。H 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。J 綜合房地產(chǎn)。B 出租型。D 自用型。B 二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓新建商品房市場(chǎng)。：從估價(jià)的角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算或判定的活動(dòng)。（2） 成本法。 以上為三大基本方法，此外還有一衍生的方法，如假設(shè)開發(fā)法等。比較法的操作步驟：A搜集交易實(shí)例B選取可比實(shí)例C建立價(jià)格可比基礎(chǔ) D進(jìn)行交易情況修正E進(jìn)行交易日期修正 F進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 G求取比準(zhǔn)價(jià)格 。A 適用范圍：適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產(chǎn) ，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。適用條件：是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如農(nóng)地、商業(yè)、餐飲、旅館、
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