【正文】 樓:10038（其中8元為宣傳推廣費(fèi)）做中國最好的燈飾市場。因此，珠江新城未來商業(yè)的發(fā)展，就看各個(gè)裙樓商場如何經(jīng)營了?！　≈榻鲁侨箻巧虉鼋?jīng)營定位應(yīng)避免與天河路大型購物場所重疊。珠江新城的裙樓商場經(jīng)營定位，可從以下兩個(gè)方面考慮：　　塔樓配套，服務(wù)于塔樓用戶　　珠江新城的裙樓商場均依附于各大高檔住宅或商務(wù)辦公樓，裙樓商場若規(guī)模不大，則配合塔樓住戶/用戶的特點(diǎn)，以服務(wù)于塔樓用戶為主，如保利香檳裙樓商場定位于法式風(fēng)情商業(yè)街、 發(fā)展中心大廈裙樓商場用于金融機(jī)構(gòu)。（六）投資風(fēng)險(xiǎn)提示　　珠江新城定位的廣州CBD（中央商務(wù)區(qū)），入市珠江新城商鋪，雖然有一定的商業(yè)前景，但同時(shí)也要注意規(guī)避以下風(fēng)險(xiǎn)：　　道路寬闊，旺車不旺人：珠江新城道路寬闊，樓盤與樓盤之間間距較大，這種道路布局特點(diǎn)不利于商業(yè)氛圍的聚集，旺車不旺人；　　由于珠江新城地塊大多數(shù)分拆出來出讓，大型居住小區(qū)相對較少，難以形成社區(qū)經(jīng)濟(jì)；　　臨建，無產(chǎn)權(quán)：目前珠江新城各種汽車、家居建材等專業(yè)市場為臨建，無產(chǎn)權(quán)，投資者要注意；　　經(jīng)營方向未明朗：目前，珠江新城各裙樓商場的定位尚不明確，后期的經(jīng)理管理水平如何更難以預(yù)測；　　人氣還不旺，至少需守35年。這些制約因素民如今已在逐步改善，2004年珠江新城住宅、寫字樓建設(shè)的如火如荼，入住人口俱增；隨著多路公交線路的增設(shè)、地鐵三號線的即將開通，已織就通達(dá)全城的交通網(wǎng)?！　「鶕?jù)廣州的城市發(fā)展思路，珠江新城定位為CBD，目標(biāo)則是建立一個(gè)國際化的一流水準(zhǔn)的中心商務(wù)區(qū)。隨著政府和開發(fā)商投資加速，珠江新城開始進(jìn)入發(fā)揮CBD中心作用的騰飛期，珠江新城的商業(yè)藍(lán)圖也逐漸清晰。波卡爾街地 址珠江新城華穗路發(fā) 展 商保利房地產(chǎn)股份有限公司商業(yè)經(jīng)營管理顧問未知落成日期2005年10月交樓規(guī) 模首層37間鋪，約40000平方米商場實(shí)用率93%物業(yè)管理費(fèi)鋪位面積37500租/售均價(jià)60000元/平方米租售率不詳電梯情況無代表性客戶尚未交樓　　南天國際照明廣場地 址珠江新城花城大道1號南天廣場商業(yè)經(jīng)營管理顧問廣東省照明電器協(xié)會(huì)廣州南天廣場管理有限公司落成日期90年代上期規(guī) 模16層，近3萬平方米商場實(shí)用率50%物業(yè)管理費(fèi)38元/平方米/月鋪位面積50300租/售均價(jià)租：首層：200元/平方米/月二層：150元/平方米/月三層：100元/平方米/月四六層：未開業(yè)租售率首、二層達(dá)95%以上電梯情況觀光梯1部、手扶梯2部、步梯1部代表性客戶法國朗能、文行燈飾（香港）、歐普、歐司朗（佛山）　　維家思博覽中心地 址珠江新城黃埔大道與冼村大道交匯處發(fā) 展 商廣州市珠江新城商貿(mào)廣場有限公司物業(yè)管理世幫魏理仕物業(yè)顧問有限公司落成日期2001年規(guī) 模5層，占地面積：55000m2；總建面積：70000 m2商場實(shí)用率50%(首層)物業(yè)管理費(fèi)含在租價(jià)中鋪位面積18 130平方米/間租/售均價(jià)首層:140元/平方米/月租售率95%以上車位情況地下停車場及露天停車場四、珠江新城寫字樓市場分析（一）寫字樓供應(yīng)量分析　　珠江新城現(xiàn)時(shí)投入使用的寫字樓有廣州市檢察院辦公大樓、廣東省檢驗(yàn)檢疫局大樓、珠江新城電信中心、凱旋新世界裙樓等。2004年前珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目2004年前珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目簡表時(shí)間項(xiàng)目名稱發(fā)展商位置規(guī)模備注2004年之前廣州市檢察院辦公大樓A14政府自用廣東省檢驗(yàn)檢疫局大樓I2I22政府自用、部分出租凱旋新世界裙樓新世界中國地產(chǎn)花城大道與海風(fēng)路交匯處新世界地產(chǎn)中國總部雙城國際廣州市華鵬置業(yè)有限公司E54，東塔、西塔為寫字樓，中塔為公寓　　在2004年投入使用的寫字樓項(xiàng)目有廣州市檢察院辦公大樓、廣東省檢驗(yàn)檢疫局大樓、凱旋新世界裙樓、雙城國際等?！　　　?004年之前珠江新城已投入使用的寫字樓的面積約為16萬平方米。2005年珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目2005年珠江新城竣工寫字樓項(xiàng)目簡表時(shí)間項(xiàng)目名稱發(fā)展商位置規(guī)模備注2005年發(fā)展中心大廈廣州發(fā)展新城投資有限公司I63為一棟37層的寫字樓，部分發(fā)展集團(tuán)自用，部分對外租售信合大廈廣州市農(nóng)村信用合作社I76為一棟32層高的鋼結(jié)構(gòu)建筑，農(nóng)村信用合作社自用50%，其他自租不售華南電力通訊大樓國家電力南方公司I71為一棟21層建筑，企業(yè)自用國稅大廈保利地產(chǎn)I74為一棟27層建筑，廣東國稅整棟購入廣州保利大廈保利地產(chǎn)I25，保利自用1/4，廣州地稅購入約一半華曾廣場華普產(chǎn)業(yè)、中銀集團(tuán)、保利房地產(chǎn)E13，一棟為商務(wù)公寓，一棟為寫字樓星匯國際越秀投資、城建集團(tuán)E11，一棟為商務(wù)公寓，一棟為寫字樓勤建商務(wù)大廈廣州市勤建置業(yè)有限公司D31，14層裙樓為商場珠江投資大廈廣東珠江投資有限公司F21占地約1萬平方米，由兩棟19層的塔樓組成，部分廣東省農(nóng)行自用珠江新城電信中心中國電信馬場路　企業(yè)自用　　2005年是珠江新城寫字樓項(xiàng)目竣工的一個(gè)小高峰年。在這些竣工的寫字樓當(dāng)中基本上可以分為三類：純自用、部分自用部分出租/售、以租/售為主三種類型?！　〔糠肿杂貌糠殖鲎?售的項(xiàng)目有：發(fā)展中心大廈、信合大廈、廣州保利大廈、珠江投資大廈等。這幾個(gè)項(xiàng)目的建筑面積合計(jì)約24萬平方米。　　。由于2005年已有10多棟的寫字樓交付使用，雖然數(shù)量不是很多，且位置較為分散?！　‰S著2006年2007年的一批寫字樓竣工交付使用，珠江新城的寫字樓將開始由邊緣向中心發(fā)展。三個(gè)項(xiàng)目的建筑面積合計(jì)差不多為28萬平方米。2006年2007年。初步預(yù)計(jì)2008年2010年竣工的寫字樓項(xiàng)目初步預(yù)計(jì)2008年2010年竣工的寫字樓項(xiàng)目時(shí)間項(xiàng)目名稱發(fā)展商位置規(guī)模備注20082010年廣東煙草大廈中國煙草總公司廣東省公司B18，總建約17萬平方米鄰近珠江新城的中軸線，該項(xiàng)目計(jì)劃在2006年左右啟動(dòng)偉騰D33項(xiàng)目廣州偉騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司D33，與石牌三駿實(shí)業(yè)合作明和實(shí)業(yè)F14項(xiàng)目廣州明和實(shí)業(yè)有限公司F14，總建8萬平方米　明和實(shí)業(yè)F23項(xiàng)目廣州明和實(shí)業(yè)有限公司F23，總建8萬平方米與獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司合作明和實(shí)業(yè)F24項(xiàng)目廣州明和實(shí)業(yè)有限公司F24，總建約19萬平方米與獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司合作嘉裕F22項(xiàng)目廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司F22，總建約8萬平方米與洗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有公司合作審計(jì)署駐廣州特派員辦事處審計(jì)署I73，自用雙子塔西塔　J15，總建約30%建成超五星級酒店，50%為寫字樓?！　〕醪筋A(yù)計(jì)在2008年2010年珠江新城將有8個(gè)以上的寫字樓項(xiàng)目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔。除國家審計(jì)總署廣州特派員辦事處外，其他的幾個(gè)項(xiàng)目均位于珠江新城的中軸線兩側(cè)，因此，也可以把這段時(shí)間叫中軸線時(shí)間段。　　2002年2010年珠江新城寫字樓項(xiàng)目竣工面積圖（預(yù)計(jì)）（二）寫字樓產(chǎn)品特征分析　　廣州的寫字樓經(jīng)歷了幾代的變遷，第一代寫字樓，興起于環(huán)市東。對于電信、網(wǎng)絡(luò)及多媒體等功能的支持也都開始普及，以高層建筑為主的寫字樓建筑在環(huán)境設(shè)施方面也開始普遍使用中央空調(diào)等產(chǎn)品。在經(jīng)營方式上，第二代寫字樓也開始實(shí)行租、售并重的策略。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍，其質(zhì)變主要表現(xiàn)為：　　辦公設(shè)備人性化　　珠江新城的寫字樓大部分的間隔面積都較為靈活，一部分寫字樓更可以提供24小時(shí)辦公的需要，全面滿足不同客戶的需求。商務(wù)配套亦都進(jìn)一步升級，如華普廣場配套有多功能會(huì)議中心，大型展覽廳。同時(shí)寫字樓的實(shí)用率有明顯的提高，珠江新城推出的新一代寫字樓，在設(shè)計(jì)過程中強(qiáng)調(diào)效益，考慮合理的實(shí)用率；在滿足使用要求前提下，盡量壓縮交通及輔助面積。如勤建商務(wù)大廈特色的純復(fù)式寫字樓生態(tài)設(shè)施等各方面的配置素質(zhì)都較高?！　　　〗ㄔO(shè)智能大廈的目標(biāo)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：　　提供安全、舒適、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；　　節(jié)省能耗和降低人工成本；　　建立先進(jìn)和科學(xué)的綜合管理機(jī)制?！　≡趶V州目前的已投入使用的甲級寫字樓項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目為客戶提供IDD、ISDN、LAN系統(tǒng)，只有少數(shù)高檔項(xiàng)目提供DDN系統(tǒng)（如中信廣場提供IDD、VPN、IDC、ISDN、DDN、DIA、IPLC等）。同時(shí)市場變化，寫字樓在生態(tài)、環(huán)保、健康等方面也有更高的要求。寫字樓有其特殊性，如某些貿(mào)易型商家，由于與境外貿(mào)易存在一定的時(shí)差，多數(shù)更強(qiáng)調(diào)深夜上班，因此對獨(dú)立計(jì)量空調(diào)、用電等有特殊要求。如發(fā)展中心大廈的外立面就用了純天然砂巖、翡翠玻璃陶瓷、低輻射LOWE中空鍍膜保溫玻璃等環(huán)保建材。鋼化玻璃幕墻其他獨(dú)立計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)廣州寫字樓市場唯一一個(gè)有中空設(shè)計(jì)的寫字樓物業(yè)寫裙樓架空層做成生態(tài)園林，寫字樓大堂也首創(chuàng)式地引入園林景觀360176。目前在售的只有華普廣場、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對外發(fā)售。　　珠江新城第一座寫字樓雙城國際內(nèi)部認(rèn)購期間均價(jià)在68007500元/平方米，如今已經(jīng)上漲到8500元/平方米?！　≈榻鲁菍懽謽堑拈_發(fā)目前進(jìn)行得如火如荼，其寫字樓的價(jià)格也直逼天河北，同時(shí)隨著珠江新城交通的改善，珠江新城的寫字樓將有進(jìn)一步上升的空間。近幾年情況有了很大的變化，國內(nèi)的企業(yè)快速成長的同時(shí)，國外的各類型企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入廣州，不但成為現(xiàn)有寫字樓市場的主要客戶，而且將成為未來珠江新城板塊寫字樓必須重視的客戶群。而富力集團(tuán)的兩個(gè)寫字樓盈隆廣場以及富力中心大廈將會(huì)以世界500強(qiáng)企業(yè)為目標(biāo)客戶作為定位。另外，珠江投資大廈其中一個(gè)塔樓被農(nóng)行廣東省分行購入。　　在總部經(jīng)濟(jì)中，總部集中的區(qū)域一般具有區(qū)位優(yōu)勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)高端地位，獲取更高的利潤回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭能力。：項(xiàng)目性質(zhì)保利商務(wù)大廈廣州市國稅局全幢自用珠江投資大廈農(nóng)業(yè)銀行購入北塔，南塔發(fā)展商自用1/3，2/3面積對外出售富力中心大廈自用1/3面積,2/3面積對外出租合景國際金融廣場自用3層,其余出租勤建商務(wù)大廈自用部分,其余出售發(fā)展中心大廈自用1/3，2/3面積對外招租（五）競爭區(qū)域比較分析天河北體育中心商務(wù)區(qū)　　區(qū)域現(xiàn)狀　　天河北體育中心商圈，以天河北、天河路、體育中心為中心，以天河北路、天河路、體育西路、體育東路、天河?xùn)|路幾條路為主干道，沿線分布著眾多的寫字樓，是目前廣州最重要、最有代表性的商務(wù)區(qū)?！　∫蕴旌颖甭窞橹行?，以體育東路、體育西路為兩軸，沿天河路向東發(fā)展。短短幾百米的距離匯聚著中信廣場、大都會(huì)廣場、市長大廈等有代表性的寫字樓，而中信廣場更是廣州的標(biāo)志性建筑之一。月。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。體育東路、體育西路的寫字樓的租價(jià)基本上為80120元/平方米　　天河路沿線，是天河北天河體育中心商務(wù)區(qū)的補(bǔ)充。隨著正佳廣場開業(yè)，正佳廣場東塔寫字樓項(xiàng)目的施工，天河路的寫字樓項(xiàng)目開始動(dòng)起來?！　∥磥砉?yīng)量　　未來天河北體育中心商圈還有眾多的寫字樓項(xiàng)目在動(dòng)工?！　√旌颖甭罚骸　√熳u(yù)國際商務(wù)港：由廣州市創(chuàng)譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目位于天河北林和中路，總建筑面積約13萬平方米，由裙樓商場及兩棟塔樓組成?！　√旌由搪庙?xiàng)目：開發(fā)商為廣州城市建設(shè)開發(fā)有限公司、廣州宏城發(fā)展有限公司。鄰廣州標(biāo)志性建筑中信廣場，南望整個(gè)天河體育中心，由1棟57層的塔樓（辦公）、1棟28層的酒店及5層裙樓商場組成?，F(xiàn)時(shí)該項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，預(yù)計(jì)將于2008年投入使用?！　√旌勇罚骸　√旌勇肺磥淼膶懽謽琼?xiàng)目供應(yīng)主要集中在體育西路到天河?xùn)|路段，沿天河路兩側(cè)在一千米左右的距離集中了八個(gè)寫字樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將在2005年2008年投入使用，將把天河路變成第二條天河北路。　　維多利廣場：項(xiàng)目位于體育西路，與廣州大型商城天河城隔路對望。項(xiàng)目配備先進(jìn)智能化和商業(yè)配套系統(tǒng)，屬廣州市未來配置最高的頂級寫字樓?！　≌褟V場東塔：項(xiàng)目位于天河路與體育東路交匯處西南側(cè)，發(fā)展商為廣州市正佳企業(yè)有限公司?！　【┕鈴V場：又名中國民生銀行大廈，發(fā)展商為廣州京光房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司。整個(gè)項(xiàng)目由西翼一幢５５層的超甲級寫字樓和五星級酒店，東翼一幢３２層的甲級寫字樓和一幢３６層的公寓以及中央的一個(gè)市民休息廣場?！　∝S偉廣場：廣州豐偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；樓盤地址，天河路以南，天河?xùn)|路以西。地鐵石牌橋站在該辦公樓處有一出入口。項(xiàng)目占地約5萬平方米，總建40萬平方米，由30層高的酒店、40層高的寫字樓及10萬平方米的商場組成?！　∪韶S大廈：位于天河路與天河?xùn)|路交匯處東南側(cè)，發(fā)展商為廣州壬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。寫字樓層面積為2229平方米，間隔面積為131590平方米，配備有12臺(tái)電梯。　　由于天河