【正文】 西南功能最齊全、布局最合理、服務(wù)最好的 集銷售、租賃、維修、展示、辦公、培訓(xùn)于一體的 大型工程機械市場（2）二期業(yè)態(tài)功能組合建議①其它市場業(yè)態(tài)功能組合參照項目南寧工程機械市場嘉恒工程機械市場主營區(qū)停放區(qū)兩大停放區(qū)，各約8000㎡展銷區(qū)7000㎡輔助區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)配件區(qū)、維修區(qū)、倉管區(qū)配套區(qū)小型停車場辦公區(qū)綜合分析停放區(qū)主要以工程機械機租賃為主，其它配件區(qū)、維修區(qū)的經(jīng)營主要依托于停放區(qū)。展銷區(qū)主要以品牌工程機械機整機銷售為主，其它配件區(qū)、維修區(qū)、辦公區(qū)的經(jīng)營主要依托于展銷區(qū)。②二期業(yè)態(tài)功能組合建議 根據(jù)以上參照市場的綜合分析得出，如定位成品牌工程機械機整機銷售對地段的要求比較高，且品牌工程機械的市場比較有限，銷售的目標(biāo)主要為高端的個人或團體，一定程度上缺乏商業(yè)人氣的支撐，本項目規(guī)模比較大不適合做品牌工程機械機整機銷售。綜合以上分析，建議二期市場做成部分整機銷售和部分租賃綜合一起的市場，具體業(yè)態(tài)功能組合如下：主營區(qū)：展放區(qū)（展示區(qū)+停放區(qū)，并做有效隔離），建議面積10000㎡輔助區(qū)：配件區(qū)、維修區(qū)配套區(qū)：服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、培訓(xùn)區(qū)業(yè)種定位 業(yè)種選擇是支撐本項目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵點，結(jié)合本項目集銷售、租賃、維修、展示、辦公、培訓(xùn)于一體的特色，本項目內(nèi)設(shè)置的業(yè)種將包含各種的機械品種，以期達到市場“特色、獨有”的效果。實行市場的所有者、經(jīng)營者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使市場以一個統(tǒng)一的公眾形象面對消費者，同時又由入場經(jīng)營的商家分別獨立經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。金牌商業(yè)大鄂全面運營，旺場實實在在賺大錢。（5）投資理念進駐廣西三和工程機械市場，齊得天時、地利、財富﹗三、項目定位（方案二）（一）項目SWOT分析優(yōu)勢◎本項目位于五一路商業(yè)板塊與白沙路商業(yè)板快之間，距白沙路“汽車一條街”不遠，具備良好商業(yè)聯(lián)動性?！虮卷椖苦徑逡宦?，五一路各種關(guān)于汽車的配套如車管所、加油站、停車場、修理場、練車場等比較完善，車管所是本區(qū)域指定辦理各種汽車證件手續(xù)的地方，為汽車交易及相關(guān)義務(wù)服務(wù)提供便利條件，也是本項目一大配套優(yōu)勢，同時本片區(qū)提供豐富的客戶資源?！蝽椖恐匦聦κ袌稣隙ㄎ?，有效的整合南寧同類產(chǎn)品的商業(yè)資源，打造成南寧第一個功能齊全、配套完善的二手車交易市場?！蜓a充二手車在白沙大道無經(jīng)營場所的空白，青秀區(qū)、江南區(qū)的購車群體以中高端群體為主，且交通方面也比較便利?！蚺c白沙路“汽車一條街”相鄰不相連，缺乏有力的商業(yè)依托?！蚨谕恋剡€未平整，且地塊內(nèi)仍停放有些大型機電設(shè)備，在拆遷上會有一定的難度?！蚋鶕?jù)江南20062010年發(fā)展規(guī)劃，江南將重點發(fā)展商貿(mào)和倉儲物流，這將促進本項目商業(yè)的發(fā)展。◎通過市場調(diào)查分析的出，南寧目前的二手車市場均以中高檔二手車為主，白沙大道缺乏一個經(jīng)營中檔的二手車市場。◎汽油價的不段上漲，加大了汽車的使用成本，對新車市場及二手車市場造成一定的影響。（二）項目定位市場定位 南寧首席“一站式”二手車綜合服務(wù)市場定位基礎(chǔ)：（1）商業(yè)聯(lián)動：鄰近白沙路“汽車一條街”，有一定的商業(yè)依托。（3）配套完善：車管所、加油站、練車場、停車場等汽車配套近在咫尺。業(yè)態(tài)定位（1）業(yè)態(tài)定位 南寧首個品類最多、服務(wù)最好的 以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)于一體的 一站式二手車交易市場（2）業(yè)態(tài)功組合①其它市場業(yè)態(tài)功能組合參照項目廣西二手車市場偉順二手車市場功能分區(qū)情況銷售區(qū)、公共展示區(qū)獨立展銷區(qū)服務(wù)配套情況比較缺乏，主要依托市場外部比較缺乏，主要依托市場外部綜合分析采取銷售區(qū)與展示區(qū)分離，容易形成規(guī)模效應(yīng)，利于商業(yè)經(jīng)營的成行成市，但不利于商家經(jīng)營。②二期業(yè)態(tài)功能組合建議通過以上分析得出，兩個二手車市場在功能分區(qū)上都存在不足，因此本項目在功能分區(qū)上可采取兩者結(jié)合的方式，針對大商戶可設(shè)置獨立的展銷區(qū)，針對小商戶可采取銷售區(qū)與展示區(qū)分離的方式，這樣既吻合商戶的經(jīng)營需求又利于市場整體的經(jīng)營。具體功能分區(qū)如下：主營區(qū)：獨立展銷區(qū)、公共展示區(qū)、銷售區(qū)配套區(qū)：服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)、培訓(xùn)區(qū)③業(yè)態(tài)功能組合規(guī)劃布局④二期規(guī)劃設(shè)計建議◎主入口：二期設(shè)置獨立主入口，滿足二期二手車市場的交通要求，做為二期重要標(biāo)識，設(shè)置位置靠南建路邊上?！蚪ㄖ黧w：主體情況獨立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式鐵棚鐵棚建筑體高度棚高68米棚高68米兩層配置隔熱膜、門面招牌隔熱膜、門面招牌門面招牌獨立展銷區(qū)（如下圖） 公共展示區(qū)（如下圖）◎產(chǎn)品構(gòu)思與面積：產(chǎn)品情況獨立展銷區(qū)公共展示區(qū)銷售區(qū)形式標(biāo)準隔間標(biāo)準隔間鋪面面積標(biāo)準隔間8米16米，可停放6輛車。4米8米配置可將隔間設(shè)置成開間，做為銷售區(qū)業(yè)種定位項目廣西二手車市場偉順二手車市場業(yè)種檔次中檔中高檔具體業(yè)種二手轎車，別克、本田、現(xiàn)代等二手轎車，奧迪、豐田、寶馬等綜合分析經(jīng)營人氣比較旺，比較符合大眾需求。業(yè)種選擇是支撐本項目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵點，結(jié)合本項目所處的區(qū)位，江南區(qū)各方面發(fā)展相對來說比較落后，區(qū)域內(nèi)主要以中低收入人群為主，對中低檔車存在一定的需求，因此本市場在業(yè)種選擇上建議以中檔車為主。具體業(yè)種如下：獨立展銷區(qū)：面向大商戶，中低檔車二手轎車公共展示區(qū)：面向小商戶，中低檔車二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等銷售區(qū)：與公共展示區(qū)捆綁，為小商戶提高銷售洽談、手續(xù)辦理的場所辦公區(qū)：汽車相關(guān)業(yè)務(wù)代理公司，如保險、評估、抵押、代賣等培訓(xùn)區(qū)：各種汽車類專業(yè)培訓(xùn)點，如培訓(xùn)學(xué)校、培訓(xùn)報名點等服務(wù)區(qū)：銀行、餐館、旅館等目標(biāo)經(jīng)營者定位● 區(qū)內(nèi)和區(qū)外二手車經(jīng)營者● 二手車中介公司● 與汽車相關(guān)的服務(wù)公司● 看好本區(qū)域二手車發(fā)展前景的其它行業(yè)經(jīng)營者消費群體定位家庭、中小型企業(yè)：受經(jīng)濟實力限制，買車不能一步到位的消費者，需要買舊車作為過渡，他們購車主要為交通出行之用，因此對車的價格比較敏感，喜歡購買經(jīng)濟實惠型的中低二手車。汽車愛好者：以年輕一族為主，換車頻率較高，對的款式比較注重，一般是一些剛上市不久的款式。實行市場的所有者、經(jīng)營者、管理者分離使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使市場以一個統(tǒng)一的公眾形象面對消費者，同時又由入場經(jīng)營的商家分別獨立經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。（2）車友俱樂部的建立：聯(lián)合商家以“車友俱樂部”的形式做為市場的經(jīng)營推廣，同時與各大汽車俱樂部形成聯(lián)動，形成消費客戶資源的整合，提升本市場的經(jīng)營人氣，促進商家的經(jīng)營。1. 啟動階段：1個月內(nèi)完成外地廠家和連鎖商家的招商，爭取簽約10%以上。3. 開業(yè)階段：1個月內(nèi)完成南寧及幾個市場的招商進場，其它客戶第二輪招商，出租面積超過80%。二、商家進駐的要求和原則。 知名品牌商戶的進駐能有效提升商業(yè)的品位、提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，商業(yè)形象越佳，使工程機械市場在南寧迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。招大租戶進場。統(tǒng)一管理。 三、招商的總體原則。我們認為必須將招商總體策略確定為：以品牌商家為核心，不是簡單地以租戶為對象目前南寧很多商業(yè)地產(chǎn)招商（經(jīng)營基本上是以商家為重心，而非以品牌為重心，不管你經(jīng)營的商品檔次高低，只要你有錢交納租金，就可進場經(jīng)營，這是商場形象、檔次低下的重要因素之一。 符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進駐經(jīng)營，甚至要給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非規(guī)劃、非品牌的商家，則要限制進場，即使這些商家有經(jīng)濟實力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠來說必然會影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對這類商家進行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。不管是在本地招商還是在外地進行招商，我們都必須積極的吸引經(jīng)營戶進駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——二手車交易市場，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。優(yōu)惠辦法:●增加商戶裝修期優(yōu)惠通常商場都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，本市場展銷區(qū)的鋪面面積較大,因此建議給予商家免租3個月的裝修期.●送廣告宣傳牌使用權(quán)廣告牌的使用只針對品牌商家,建議在樓體外立面做些小型的廣告牌,在主入口位置兩邊做兩幅大型廣告牌,這樣既可以增強市場的商業(yè)氣氛,又可以為開發(fā)商提供豐厚的利潤.※對于小型廣告牌,可贈送品牌商家一年的使用權(quán).※對于大型戶外大型廣告牌,品牌商家可優(yōu)先優(yōu)惠租用.●免費的廣告宣傳 在商場整體對外電視、報紙、傳單等廣告宣傳推廣時，對于先簽約或早裝修的商家可以承諾進行免費的同步宣傳.其它區(qū)的招商,推出減免租金優(yōu)惠為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠。先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的第一年租金優(yōu)惠比例，如：在2008年7月之前達成承租協(xié)議，給商戶予租金9折優(yōu)惠；在2008年8月之前達成承租協(xié)議，；在2008年9月之前達成承租協(xié)議，；在2008年10月之前達成承租協(xié)議，；具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定。為了打消商戶的疑慮，建議在開業(yè)前期階段可對配件區(qū)的商戶進行減免3個月管理費，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，幫助商戶渡過經(jīng)營難關(guān)。 設(shè)置專職人員對于招商部可以設(shè)置1—2位招商的專職人員，主要負責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括租前、租中及租后的各種服務(wù)。●公開招商，以圖文的形式,通過南寧早報向外公開傳播招商的信息.●行業(yè)招商，目標(biāo)區(qū)域進行宣傳單張派發(fā),進行重點強化宣傳招商信息.●目標(biāo)招商，目標(biāo)客戶上門公關(guān)招商,主動聯(lián)系客戶,重點深化招商.六、招商計劃（擬定）?！窆舱故緟^(qū)、銷售區(qū)招商（待定） 主要工作內(nèi)容是針對本地市場的商家進行直銷工作，主要內(nèi)容為上門拜訪進行面層的推廣，最終得以簽約。●辦公區(qū)、服務(wù)區(qū)、培訓(xùn)區(qū)招商（開業(yè)后） 開業(yè)慶典的籌備及執(zhí)行，聯(lián)合一些品牌廠家或代理商舉辦不定期的大型二手汽車展銷會。本項目周邊租金情況位置五一路一帶亭洪路一帶白沙路一帶項目淡村菜市10+1商業(yè)大道廣西工程機械市場租金情況（元/㎡）9010055604550管理費（元/月）6080租金包含管理費南寧同類市場租金情況項目廣西二手車市場偉順二手車市場形態(tài)鋪面展位隔間展位隔間租金情況（元/㎡）鋪面：28展位隔間：715管理費（元/㎡/月）根據(jù)周邊商業(yè)市場的經(jīng)營態(tài)勢和租金水平情況，初定本市場鋪面第一年的租金價格為40元／㎡，第二年的租金價格為45元／㎡，第三年的租金價格為50／㎡，簽訂方式建議為三年一簽，交款方式為每年的租金須在該年的第一月交。確定招商條件尋找目標(biāo)客戶客戶洽談條件談判招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金確定、年期確定尋找方式、圈定范圍客戶接觸、客戶意向談判手段、談判技巧合同細則簽署時間、定金數(shù)額客戶進駐進駐時間、裝修情況、交鋪標(biāo)準、試業(yè)及開業(yè)時間試業(yè)、開業(yè)營業(yè)成功前期省外地區(qū)招商中期省內(nèi)南寧以外地區(qū)招商后期南寧本地招商篩 選挖掘主力商家普通商戶補充九、市場經(jīng)營及軟環(huán)境的營造。（具體另擬細案）第六部分：項目市場推廣招商推廣常規(guī)采取系統(tǒng)性推廣，運用電視、3D、報紙、車身、廣播、招商手冊等推廣組合手段；但是這種方式一是針對大規(guī)模賣場，體量大，招商總量大；二是盲目亂投廣告，真正的商家并不是看見廣告而前來尋求加盟的浪費行為。一、招商推廣的策略。對市場經(jīng)營者構(gòu)成入場經(jīng)營的強大吸引力，為公開招商做好鋪墊。招商中心必須提前建成交付使用。既可以為起到導(dǎo)視的作用，又可以為項目做形象方面的宣傳。工地圍墻廣告靠近南建路的那一段圍墻也可以廣告，增加場地的氣氛，引起人們的關(guān)注，增強經(jīng)營者的信心。人員形象招商人員統(tǒng)一穿著工作服，為工作態(tài)度的嚴謹性和項目的形象做出提升。對外●通過定點郵寄資料或電話聯(lián)系的方式，把信息傳達給一些城市的機關(guān)單位●利用網(wǎng)絡(luò)把信息發(fā)到一些單位網(wǎng)址上；通過網(wǎng)絡(luò)將項目信息發(fā)散開來?！窠⒆约旱木W(wǎng)站，通過網(wǎng)絡(luò)平臺讓外地商家更清楚的了解本市場，以便于更好的招商。●參加一些同類產(chǎn)品或與