【正文】 0+1商業(yè)大道）（1）主要商業(yè)：主要以經(jīng)營茶類為主的專業(yè)商業(yè)街，是南寧第一條專業(yè)茶類的商業(yè)街，做為一種休閑品類的銷售首先周邊缺乏直接的目標(biāo)群體，以及周邊整體商業(yè)人氣也比較低，商業(yè)街已開業(yè)多年，目前的經(jīng)營狀況不是很理想。白沙路（1）主要商業(yè)：白沙路兩邊分布有各類品牌工程機(jī)械類專營店，如徐工集團(tuán)、四川長江、大宇重工等，本區(qū)域與白沙星光路口一帶形成了南寧工程機(jī)械類市場的集散地，與白沙大道東段“品牌汽車一條街”相連接，形成了白沙大道特色的商業(yè)業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目旁邊的公交路線有606505路等公交車，市內(nèi)交通條件也很便利?！蚝侠淼囊?guī)劃設(shè)計布局，比較符合機(jī)械類產(chǎn)品商家的經(jīng)營需求，也利于市場的長期發(fā)展。劣勢◎項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，整體的商業(yè)氛圍比較低下，人氣也不旺，以及項(xiàng)目周邊建筑比較陳舊，極大的影響項(xiàng)目的市場形象，也不利于項(xiàng)目的市場經(jīng)營。機(jī)會◎南寧城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)環(huán)境整治工程的實(shí)施，以及南寧房地產(chǎn)的猛速發(fā)展，為南寧工程機(jī)械類市場帶來巨大的發(fā)展空間?！驀蚁嚓P(guān)金融政策的調(diào)整，貸款門檻提高，給工程機(jī)械行業(yè)發(fā)展帶來了一定的壓力。（3）“工程機(jī)械市場”突出本市場的經(jīng)營定位，與白沙路的工程機(jī)械類市場形成商業(yè)聯(lián)動效應(yīng)，使白沙路與本項(xiàng)目連在一起形成市場的規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模較小，地段也比較優(yōu)越，且周邊有著各種品牌商戶專賣店。本項(xiàng)目業(yè)種可分為以下幾大類：展放區(qū)：各種工程機(jī)械的整機(jī)銷售和租賃配件區(qū)：各種工程機(jī)械類配件銷售維修區(qū)：各種工程機(jī)械類產(chǎn)品的維修點(diǎn)辦公區(qū)：為商家提供商務(wù)辦公的配置培訓(xùn)區(qū)：各種工程機(jī)械類專業(yè)培訓(xùn)點(diǎn)服務(wù)區(qū)：餐館、旅館等目標(biāo)經(jīng)營者定位● 區(qū)內(nèi)和區(qū)外工程機(jī)械類的品牌生產(chǎn)家● 本區(qū)域工程機(jī)械類經(jīng)銷商● 工程機(jī)械類的服務(wù)公司● 看好本區(qū)域工程機(jī)械業(yè)發(fā)展前景的其它行業(yè)經(jīng)營者消費(fèi)群體定位 工程機(jī)械類的消費(fèi)群體主要為從事基礎(chǔ)工程建設(shè)的企業(yè)及養(yǎng)護(hù)企業(yè),這些企業(yè)主要是從事公路、鐵路、機(jī)場、水利、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),都有著相當(dāng)雄厚的資金實(shí)力,由于此類產(chǎn)品的購置費(fèi)高,在維修配件的費(fèi)用也相對較高,“三農(nóng)”政策的提出,農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)在化進(jìn)程的不斷推進(jìn),為滿足農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)在化需求的工程機(jī)械類產(chǎn)品也將不斷出現(xiàn), 工程機(jī)械類產(chǎn)品農(nóng)村私人用戶也將形成.項(xiàng)目的經(jīng)營定位 整體強(qiáng)化“五統(tǒng)一、一獨(dú)立、確保”：即：統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；獨(dú)立經(jīng)營；確保持續(xù)穩(wěn)定營運(yùn)的經(jīng)營發(fā)展定位。踞點(diǎn)黃金商圈，擴(kuò)張財富版圖?！蝽?xiàng)目規(guī)模比較大，對于汽車類產(chǎn)品來說有著較大的展示空間，也容易形成市場經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)。劣勢◎項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，整體的商業(yè)氛圍比較低下，人氣也不旺，以及項(xiàng)目周邊建筑比較陳舊，極大的影響項(xiàng)目的市場形象，也不利于項(xiàng)目的市場經(jīng)營。機(jī)會◎項(xiàng)目屬于南寧快速內(nèi)，屬于南寧中心區(qū)的一部分，隨著南寧城市的不斷擴(kuò)張以及江南整體區(qū)域的發(fā)展，未來有著巨大商業(yè)發(fā)展空間。威脅◎本項(xiàng)目起步較晚，位于安吉路的廣西二手車交易市場有著一定規(guī)模，且市場經(jīng)營也比較成熟，存在一定的市場競爭性。（2）交通便利：位于永和大橋南，距南寧快速不遠(yuǎn)，多路公交車經(jīng)過。采取銷售區(qū)與展示區(qū)結(jié)合的方式，比較符合大商家的經(jīng)營需求，但整體商業(yè)經(jīng)營比較分散。◎內(nèi)部交通：對于汽車賣場來說對交通的要求比較，整個交通網(wǎng)絡(luò)要具備協(xié)調(diào)性，既便于商戶的經(jīng)營需要，又可為消費(fèi)者提供試駕的空間，市場內(nèi)道路寬度建議可做到12米。經(jīng)營人氣比較弱，周邊缺乏直接的消費(fèi)群體。開車新手：剛學(xué)會開車，想買二手車做為適應(yīng)，對車的價格也比較注重。項(xiàng)目經(jīng)營渠道的定位（1）信息網(wǎng)絡(luò)平臺的建立：采取“市場+網(wǎng)絡(luò)平臺”雙向經(jīng)營的方式，為商家提供多重的交易服務(wù)平臺，同時符合本市場長期經(jīng)營推廣的需求。2. 招商階段：2個月內(nèi)完成對外招商的正式發(fā)布，市場出租面積達(dá)到50%以上。知名商戶或連鎖商戶。保證商場的中高檔定位，在前期實(shí)際的招商過程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進(jìn)場。這是商場良好運(yùn)作的重要保證。商場定位的確立與業(yè)態(tài)的劃分，必然與其經(jīng)營品種、檔次息息相關(guān)，以品牌為核心開展招商活動，是現(xiàn)代商業(yè)的必然趨勢。前期招商啟動階段主要是對獨(dú)立展銷區(qū)的招商,接下來再對公共展示區(qū)的招商,再到其它區(qū)的招商,利用獨(dú)立展銷區(qū)品牌商家效應(yīng)帶動其它區(qū)域的招商.具體操作如下：針對獨(dú)立展銷區(qū)招商,推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 有針對性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的58家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對其它中戶、散戶招商的號召力?！耖_業(yè)期減免管理費(fèi)事實(shí)上，大部分商場在開業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營均處于發(fā)展期，營業(yè)狀況有待市場培育。五、招商渠道。推廣中多以招開項(xiàng)目推介會、商家入駐新聞發(fā)布會、聯(lián)合廠家就新產(chǎn)品上市發(fā)布會等與整個市場形成互動，讓市場牢記“南寧——二手車——三和”產(chǎn)業(yè)鏈。為了更有效的解決產(chǎn)品布局、鋪面死角、總體收入等問題,我們采取租金差別,地段選擇的方式進(jìn)行制定租金價格,各版塊平均租金價格情況:獨(dú)立展銷區(qū)： 20元／㎡，浮動價差５元公共展示區(qū): 15元／㎡, 執(zhí)行統(tǒng)一租金銷售區(qū):40元／㎡, 浮動價差10元服務(wù)區(qū)：待定辦公區(qū)：待定培訓(xùn)區(qū)：待定八、招商的流程。因此，本項(xiàng)目有鑒于總體量不大、所需招商商家總量不大，加上敝司大量的客戶資源儲備，因此重點(diǎn)開展目標(biāo)推廣實(shí)施。招商中心招商中心的辦公地點(diǎn)，也是面對承租客戶的一個窗口，建議以高檔裝修，突出項(xiàng)目的高端形象，證明開發(fā)商的雄厚實(shí)力，給予意向客戶投資信心。戶外廣告牌本項(xiàng)目旁邊是星光大道，距江南客運(yùn)僅幾站車，這里的車流跟人流都較高，建議在靠星光大道樹個戶外廣告牌，能夠良好地提升項(xiàng)目的在江南區(qū)的認(rèn)知度，對項(xiàng)目招商將起到直接的促進(jìn)作用。（二）內(nèi)外聯(lián)動首先透過直招形式，敝司通過公司整體招商人員，應(yīng)用客戶資源引入知名品牌大商家，形成主要的商戶組合；然后同步進(jìn)行小商家意向洽談；主要手段是進(jìn)行人員直接招商?！裼烧猩倘藛T直接上門拜訪，探詢客戶的投資意向，同時也是為項(xiàng)目進(jìn)行市場宣傳。具體的做法有：互換鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告、BBS發(fā)貼等?？诊h條幅建議在項(xiàng)目的四周做空飄條幅，可以渲染項(xiàng)目的整體氣氛，提升項(xiàng)目的市場認(rèn)知度。項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng) 本項(xiàng)目位于南建路中段，此地段不屬于交通要塞，項(xiàng)目不具備很好的識別性，因此建議在從市區(qū)方向經(jīng)過永和大橋路段，以及從快環(huán)進(jìn)入南建路路段做交通導(dǎo)視，可做沿路的燈桿旗。以“三個堅(jiān)持”為核心n 堅(jiān)持“現(xiàn)場包裝為主”n 堅(jiān)持“內(nèi)外聯(lián)動方式”n 堅(jiān)持“活動營銷突破”（一）形象包裝利用各種軟、硬性的宣傳途徑，在項(xiàng)目未推出市場之前營造項(xiàng)目的獨(dú)特品牌形象，增加知名度。本項(xiàng)目招商的關(guān)鍵點(diǎn)在于市場經(jīng)營的模式，例如統(tǒng)一經(jīng)營，將如何統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一分配等是本篇的關(guān)鍵點(diǎn)。七、租金的制定（初步擬定）?！癃?dú)立展銷區(qū)招商（時間待定） 主要工作內(nèi)容是完整招商整體規(guī)劃定位，制定大型品牌實(shí)力廠家或代理商的招商直銷工作（包括探訪、回訪、深入洽談、簽約等直銷工作）、廣告推廣對項(xiàng)目的進(jìn)行預(yù)熱炒作，對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場包裝，包括圍墻墻體廣告、招商中心的開放、戶外廣告、空中廣告等，引發(fā)市場關(guān)注，制造招商火暴、鋪面供不應(yīng)求等現(xiàn)象?！裨黾由虘粞b修期優(yōu)惠其它區(qū)的鋪面比展銷區(qū)的面積要小,而且對裝修的要求也不是很高,建議給予免租一個月的裝修期.針對目標(biāo)客戶采用DM策略對于一些目標(biāo)客戶,可以通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)DM單、海報等方式，這也是招商的有效方式。●金優(yōu)惠計劃為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的“金優(yōu)惠計劃”。 四、具體的招租方式。招商總體策略是招商工作的核心指導(dǎo)思想，制定招商總體策略，旨在明確招商工作方向。保證大商家經(jīng)營的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營格局，只有在大租戶選定場地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。 知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商業(yè)的形象更加深化。4. 持續(xù)階段：3個月內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大宣傳招商，出租率爭取超過90%。項(xiàng)目的價值點(diǎn)提煉（1）地段快速環(huán)道內(nèi)，城市中心版塊；永和大橋頭，江南橋頭堡，前景廣闊?。?）交通近快速環(huán)道和永和大橋，城市兩大交通主體，快速連接中心，向外輻射大西南?。?）配套以車管所為中心，形成江南汽車服務(wù)圈！（4）規(guī)模近萬㎡的展示空間（5）功能以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)于一體的市場！（6）品類有二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等多種多樣品類，二手車包羅萬象！（7）規(guī)劃設(shè)計8米16米標(biāo)準(zhǔn)展間，專為商家量身定做！12米寬車道，購車者的試駛環(huán)道?。?）服務(wù)配套設(shè)有特色餐館、汽車旅館等，一站式二手車市場第五部分：項(xiàng)目的招商及軟件經(jīng)營管理系統(tǒng)的建立一、招商的目標(biāo)。個體戶：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，需要以車來謀生，一般購買商用車多，如二手微型車、二手貨等項(xiàng)目的經(jīng)營定位 整體強(qiáng)化“五統(tǒng)一、一獨(dú)立、確?！保杭矗航y(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣；獨(dú)立經(jīng)營；確保持續(xù)穩(wěn)定營運(yùn)的經(jīng)營發(fā)展定位。另外，江南未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃將以商貿(mào)和倉儲物流為主，對于二手商用車如二手微型車、二手貨車等也有一定需求，因此本市場部分可設(shè)置成二手商用車專場，以期達(dá)到市場“特色、獨(dú)有”的效果。一個獨(dú)立展銷區(qū)可由46個標(biāo)準(zhǔn)隔間組成，標(biāo)準(zhǔn)隔間8米16米，可停放6輛車。另外，通過設(shè)置多種服務(wù)功能彌補(bǔ)南寧目前二手車市場動能單一的缺陷，形成本項(xiàng)目獨(dú)有的商業(yè)特色，提升商業(yè)經(jīng)營的市場競爭力。（4）品類豐富：提供多種多樣的二手車交易，如二手轎車、二手微型車、二手貨車、二手摩托車等（5）服務(wù)齊全：以二手交易、服務(wù)為主，兼有辦公、培訓(xùn)、餐飲、住宿等多種服務(wù)?！蛐萝囃脐惓鲂拢钍礁?lián)Q代比較快，促進(jìn)了二手車市場發(fā)展，同時也加大了二手車的經(jīng)營風(fēng)險?！蛐萝囀袌鲂萝囃脐惓鲂?，款式更新?lián)Q代比較快，促進(jìn)了二手車市場的發(fā)展?！虮卷?xiàng)目地勢呈坡地形態(tài)，不利于內(nèi)部商業(yè)的布局，不利于交通出行。◎合理的規(guī)劃設(shè)計布局，比較符合汽車類產(chǎn)品商家的經(jīng)營需求，也利于市場的長期發(fā)展。毗鄰永和大橋，可快速連接江北一帶，用著良好的交通條件。項(xiàng)目推廣主題定位主題推廣口號： 江南中心門戶，財富中流砥柱 西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場（1）交通優(yōu)勢八方路路通，財源滾滾來（2）行業(yè)地位 西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場，品牌商家爭先入駐，引爆投資熱潮（3）項(xiàng)目規(guī)模廣西三和工程機(jī)械市場——西南最大專業(yè)一體化工程機(jī)械市場橫空出世（4）經(jīng)營理念廣西三和工程機(jī)械市場，專業(yè)運(yùn)營，品牌筑就，財富未來看得見。如定位成以租賃為主的市場比較吻合市場的需求，同時也帶動維修區(qū)、配件區(qū)的市場經(jīng)營，但車輛出入比較多，對路面維護(hù)、清潔等管理成本比較高，造成市場的經(jīng)營形象也比較差，也不利于的長期發(fā)展。項(xiàng)目規(guī)模比較大，目前整體經(jīng)營狀況良好，人氣也比較旺。南寧作為西南出海通道的必經(jīng)要塞，有著極其便利的交通條件，這為本項(xiàng)目對接西南市場提高了有利的條件?！虬咨陈飞瞎こ虣C(jī)械市場賣場分布較為凌亂，良莠不一，且管理服務(wù)也比較差，大南寧城市的發(fā)展呼喚大規(guī)模的專業(yè)工程機(jī)械市場出現(xiàn)?！虮卷?xiàng)目地勢呈坡地形態(tài)，且主入口設(shè)于南段坡度較高位置，不利于大型類的工程機(jī)械的交通出行。◎項(xiàng)目一期目前已經(jīng)建成并開業(yè)，招商已達(dá)到90%，部分商家開始進(jìn)行投入經(jīng)營，為二期經(jīng)營帶來一定的市場鋪墊?！蝽?xiàng)目規(guī)模比較大，對于大型的機(jī)械類產(chǎn)品來說有著較大的經(jīng)營空間，也容易形成市場經(jīng)營規(guī)模效應(yīng)。（3）其它配套：銀行、加油站等南建路 南建路與五一路交匯口有幾家銷售電動車的街鋪，街鋪旁邊有一小型的舊貨市場，整體商業(yè)氣氛不濃，人氣比較弱，其它配套比較缺乏，主要原因?yàn)橹苓厸]什么居住區(qū)。10+1商業(yè)大道也分布有餐飲、休閑娛樂類的商業(yè)。項(xiàng)目整體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積：㎡（）總占地面積：30000㎡建筑占地面積：1500㎡容積率：建筑密度：%綠化率：：30%（二）項(xiàng)目周邊情況五一路（1）主要商業(yè)：五一路主要以經(jīng)營農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)類的專業(yè)市場，如江南海鮮市場、淡村菜市、五一菜市等，其中江南海鮮市場和淡村菜市屬于南寧老牌的專業(yè)類市場，市場經(jīng)營都比較成熟，并有著一定的市場口碑，隨著五一路的改建為該路商業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，目前淡村菜市在進(jìn)行改建建設(shè)，將打造成廣西規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)、商貿(mào)類專業(yè)市場。◎市場主要經(jīng)營中高檔的二手車為主，區(qū)域缺乏高端人群的人氣支撐?！蚴袌鼋?jīng)營環(huán)境比較好，6米高展棚，展棚設(shè)有隔熱膜，8m16m的展棚隔區(qū)，展銷區(qū)12米寬的道路，有著寬闊的展示和試駕空間。（3）人流情況：周邊有恒大新城、北湖安居小區(qū)、萬秀村、單位小區(qū)等居住區(qū)，整體居住氛圍濃厚，人氣也比較旺。（二）偉順二手車市場市場基本情況偉順二手車市場位于秀廂路東段，該市場占地約30畝，市場的建立相對來說比較晚，因此市場在各方面的建設(shè)和配置上比較健全，市場目前仍在招商中?！蚴袌鲋饕灾袡n的二手車為主，各種款式車型比較豐富，與周邊經(jīng)營的一手車檔次差不多，比較吻合大眾需求。（2）展區(qū)租金：7元/㎡，改建后升至28元/㎡。（2）輔助配套型商業(yè)：銀行、加油站、酒樓、菜市等各種配套商業(yè)比較完善。市場緊鄰安吉客運(yùn)站，距高速路安吉出口也不遠(yuǎn)，通過高速路安吉出口可快速的連接南寧向外的各個高速出口，區(qū)內(nèi)外交通也非常便利。四、南寧二手車市場個案分析。隨著南寧二手車市場的迅速發(fā)展，市場對拍賣的要求也就越高，專業(yè)拍賣公司的出現(xiàn)是必然的。二手車交易渠道很單一 南寧二手車的交易主要依靠固定的市場來完成