萬科開發(fā)居民住宅的經(jīng)驗(yàn)與規(guī)律性總結(jié)-閱讀頁
2025-07-10 22:42本頁面
【正文】 政綜合費(fèi)以12萬元/畝計(jì)，另，在支付上述兩項(xiàng)費(fèi)用外還需另交納各種增容費(fèi)、權(quán)費(fèi)、貼費(fèi)等。土地合法使用的歸屬性是項(xiàng)目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。從目前房地產(chǎn)商獲取土地的方式來看有以下幾種：l 向農(nóng)民征地，并支付征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)用，以及交納土地出讓金。l 與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或事業(yè)單位合作開發(fā)其擁有土地，企業(yè)或事業(yè)單位以土地出資，地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)。 點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時(shí)，由于項(xiàng)目土地使用權(quán)實(shí)際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無法進(jìn)行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護(hù)的無效合同（由于前期歷史因素）。如此可見，確認(rèn)項(xiàng)目土地方擁有土地合法使用權(quán)標(biāo)志是國家政府部門——國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項(xiàng)目建設(shè)用地許可證》文件。在確認(rèn)土地方土地合法使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步完善土地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的確認(rèn)。這是由于北京市規(guī)定縣級(jí)政府只具有100畝以下國有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報(bào)北京市立項(xiàng)審批。開發(fā)公司應(yīng)做到：熟悉所在地土地主管部門項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限，保證項(xiàng)目手續(xù)的合法性。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。以下是我們通常所說房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)具備的基礎(chǔ)“五證”： A、項(xiàng)目國有土地出讓合同書及土地證； B、項(xiàng)目建設(shè)用地許可證； C、項(xiàng)目建筑用地規(guī)劃許可證； D、項(xiàng)目開工證； E、項(xiàng)目銷售許可證： 明確土地性質(zhì)：（1）、生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)的區(qū)域差別很大程度上決定了項(xiàng)目用地性質(zhì)，在市區(qū)往往是熟地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻往往是生地，土地用地性質(zhì)涉及到項(xiàng)目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊?xiàng)目整體進(jìn)度工期控制，直接影響項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)的有效控制，同時(shí)制約項(xiàng)目銷售。如軍用電纜遷移工程費(fèi)、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。土地開發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項(xiàng)目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項(xiàng)目紅線外口兩米之內(nèi)。 （2）、建筑退紅線要求項(xiàng)目開發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物的建設(shè)必須依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離。點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實(shí)際上是不符合項(xiàng)目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項(xiàng)目規(guī)劃要求進(jìn)行建筑物退紅線距離。另，由于項(xiàng)目前期《國有土地合同》對土地出讓地塊四角坐標(biāo)的幾次調(diào)整未明確，致使項(xiàng)目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前，必須詳細(xì)界定、明確項(xiàng)目用地地價(jià)具體數(shù)額及與之對應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時(shí)，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。在進(jìn)行項(xiàng)目土地合同簽定過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：l 使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本；l 明確項(xiàng)目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點(diǎn)；l 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費(fèi)用的明確；l 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利；l 項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及支付方式等。點(diǎn)評(píng)：上海項(xiàng)目純地價(jià)為25000萬元。 項(xiàng) 目面 積（M）地 價(jià)（萬元）總成本（萬元）地價(jià)占成本比例預(yù) 算實(shí) 際預(yù) 算實(shí) 際預(yù) 算實(shí) 際上海城花項(xiàng)目4420002400025000131775125000 20北京城花項(xiàng)目220000 915413070 8118983035 基于項(xiàng)目開發(fā)各地具有不同的差異，當(dāng)?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項(xiàng)目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)費(fèi)用的具體資料，做到心中有數(shù)，對項(xiàng)目的成本做到事前控制，變被動(dòng)為主動(dòng)，減少投資成本的盲目性。如：上海項(xiàng)目由于前期對相關(guān)收費(fèi)及本地項(xiàng)目慣例操作的認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，前后遇到的收費(fèi)內(nèi)容高達(dá)182項(xiàng)，其中，僅政府核定后的合理收費(fèi)就有64項(xiàng)，政府承認(rèn)的不合理收費(fèi)竟達(dá)115項(xiàng)。 配套設(shè)施（1）、對項(xiàng)目地價(jià)款、配套款支付的把握 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)數(shù)額較大，支付時(shí)間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。首先制訂詳細(xì)、可行的銷售計(jì)劃，加大銷售力度，保證資金的計(jì)劃回流，減低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)項(xiàng)目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)的資金后盾。為合理確定和有效控制項(xiàng)目成本，大量配套費(fèi)用的支付必須事前界定，核算清楚。再如北京項(xiàng)目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費(fèi)”按95年調(diào)價(jià)費(fèi)用為40元平米建筑面積，“四源費(fèi)”目前實(shí)行單位面積標(biāo)準(zhǔn)為自來水建設(shè)費(fèi)12元，污水處理建設(shè)費(fèi)10元，供熱建設(shè)費(fèi)30元，煤氣建設(shè)費(fèi)29元，合計(jì)81元。項(xiàng)目規(guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式：u 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程費(fèi)用；u 項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費(fèi)用；u 項(xiàng)目規(guī)劃用地 （3）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進(jìn)度及銷售的有機(jī)結(jié)合，形成良性循環(huán)。l 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實(shí)施。l 盡量將配套項(xiàng)目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。l 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點(diǎn)，集資，補(bǔ)貼等配套費(fèi)用具有很大的伸縮性，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)際需用量，劃小計(jì)算基數(shù)，爭取合理減免優(yōu)惠。很難想象，一個(gè)公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進(jìn)行成片開發(fā)時(shí)間長特點(diǎn)，項(xiàng)目市政、公建配套不跟進(jìn)，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對項(xiàng)目后續(xù)銷售
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