萬科開發(fā)居民住宅的經(jīng)驗與規(guī)律性總結(jié)-wenkub
2023-07-10 22:42:49 本頁面
【正文】 以中擋物業(yè)為主，銷售價格在30004000元/平米之間；② 產(chǎn)品差異化明顯，發(fā)展商都力求做出個性；③ 區(qū)內(nèi)配套與周邊配套相結(jié)合；④ 綠化率較高，普遍在30%左右；⑤ 主力客戶群為三資企業(yè)白領、證券人士；⑥ 賣點突出，大部分以規(guī)劃、歐化外立面、綠化環(huán)境和成熟社區(qū)為賣點；⑦ 容積率較低，；⑧ 平面設計較復雜，反映出市場定位不專一；⑨ 推廣以報紙平面廣告為主；⑩ 價格上以低開高走為主。需要注意的是，在實際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對當?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢及有關文件的掌握是至關重要的。西北部地區(qū)，作為高新技術產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會有適度發(fā)展。項目后期銷售走勢，與當?shù)爻鞘薪?、中期的發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等方面有較大關系?！?98年上半年，海淀區(qū)出現(xiàn)了一些“明星樓盤”，帶動了周邊的區(qū)域市場。因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場的一些結(jié)論性判斷：①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場容量，每年約300萬平米；③售價較高；④市場主要集中在幾個區(qū)域；⑤總體的市場化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅?！?市場有較明顯的區(qū)域特征?！?商品房銷售價格穩(wěn)步上升，近年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢?！?北京市商品住宅銷售主要集中在朝陽區(qū)、近郊縣區(qū)和海淀區(qū)。項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費用市場調(diào)查 市場項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關費用、稅收 市場調(diào)查 市場是房地產(chǎn)項目決策的基本依據(jù)，應了解和把握的方面有：（1）、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況：有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些特點？（2）、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向：項目未來發(fā)展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關系，做那一個層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？（4）、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？ （1）、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 對市場的總體情況進行了解和把握，主要包括：供應情況、銷售情況、價格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。 項目地價款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實力、能力的依據(jù)。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，前期的選項、決策應把握好以下7個方面： 市場調(diào)查：是項目立項的必要條件。萬科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓及其規(guī)律性總結(jié)項目前期 (征求意見稿)企業(yè)策劃部目 錄一、 項目前期選項、決策 3 市場調(diào)查 4 項目基本情況 9 項目法律手續(xù) 15 項目地價款、配套費用 16 項目相關費用、稅收 17 項目投資分析 19 項目開發(fā)戰(zhàn)略性考慮 20二、 土地合同 21 確認相關對象、環(huán)節(jié)的合法性 22 明確土地性質(zhì) 24 地價 26 配套設施 28 一、 項目前期選項、決策 項目前期選項、決策在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要地位。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎條件。 項目相關收費、稅收：是判斷費用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。以北京市的房地產(chǎn)市場近幾年的資料及市場狀況分析結(jié)果看，我們可以通過以下指標進行描述：★ 北京市近年來嚴格控制土地批租的一級市場?！?個人購買率穩(wěn)步上升，97年達到30%左右。市區(qū)四環(huán)附近，售價在50008000元/平米。住宅主要集中在五個區(qū)域，占全市60%以上。除此外，還應對項目所在的區(qū)域進行了解?！?海淀區(qū)由于特別的人文環(huán)境，在北京市具有較高的吸引力。 因此，應了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。南部地區(qū)，城市住宅的開發(fā)，總體呈平穩(wěn)發(fā)展。（3）、地塊周邊樓盤情況了解地塊周邊23KM范圍內(nèi)的樓盤情況，把握競爭的水平與程度。點評：92年萬科開發(fā)上海城市花園，當時項目周邊沒有可以比較的樓盤，通過對城市發(fā)展及住宅新概念的把握，作出了較準確的市場定位，采用了新加坡式的園區(qū)設計，突出大面積的綠地、共享空間，打
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