萬科開發(fā)居民住宅的經(jīng)驗與規(guī)律性總結(jié)-wenkub.com
2025-06-22 22:42 本頁面
【正文】 很難想象，一個公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進行成片開發(fā)時間長特點，項目市政、公建配套不跟進，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對項目后續(xù)銷售工作不利。l 盡量將配套項目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。項目規(guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式：u 項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程費用；u 項目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費用；u 項目規(guī)劃用地 （3）、項目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進度及銷售的有機結(jié)合，形成良性循環(huán)。再如北京項目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。兩個項目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項目的持續(xù)開發(fā)的資金后盾。 配套設(shè)施（1）、對項目地價款、配套款支付的把握 項目地價款、配套費數(shù)額較大，支付時間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。 項 目面 積（M）地 價（萬元）總成本（萬元）地價占成本比例預(yù) 算實 際預(yù) 算實 際預(yù) 算實 際上海城花項目4420002400025000131775125000 20北京城花項目220000 915413070 8118983035 基于項目開發(fā)各地具有不同的差異，當?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項目開發(fā)相關(guān)費用的具體資料，做到心中有數(shù)，對項目的成本做到事前控制，變被動為主動，減少投資成本的盲目性。在進行項目土地合同簽定過程中應(yīng)注意以下要點：l 使用國家標準土地出讓合同范本；l 明確項目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點；l 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項目地價款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費用的明確；l 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利；l 項目地價的數(shù)額及支付方式等。另，由于項目前期《國有土地合同》對土地出讓地塊四角坐標的幾次調(diào)整未明確，致使項目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 （2）、建筑退紅線要求項目開發(fā)用地四角坐標確定的情況下，建筑物的建設(shè)必須依據(jù)項目規(guī)劃要求嚴格執(zhí)行退紅線距離。如軍用電纜遷移工程費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風(fēng)險性。這是由于北京市規(guī)定縣級政府只具有100畝以下國有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報北京市立項審批。如此可見，確認項目土地方擁有土地合法使用權(quán)標志是國家政府部門——國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項目建設(shè)用地許可證》文件。l 與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或事業(yè)單位合作開發(fā)其擁有土地，企業(yè)或事業(yè)單位以土地出資，地產(chǎn)公司進行開發(fā)。土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。萬科當時買的地本想應(yīng)是熟地，可實際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費用的分攤支付：l 紅線外自來水給水總管工程費；l 35萬千瓦變電站集資費；l 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費分攤；l 紅線外煤氣管道工程費等。 從現(xiàn)在看，萬科業(yè)務(wù)中70%為房地產(chǎn)，這與當時的正確戰(zhàn)略決策非常有關(guān)。應(yīng)充分利用萬科在上海前期開發(fā)西郊花園時成立的上海萬科房地產(chǎn)公司的架構(gòu)基礎(chǔ)。 （1）、集團的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。 項目的投資分析（1）、開發(fā)節(jié)奏及資金計劃、管理資源配置；擬開發(fā)的周期、銷售計劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。 如果雙方是風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。甲乙雙方應(yīng)事先明確，這部分稅款該由誰承擔(dān)。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。 項目的開發(fā)，因為合作形式的不同，而可能產(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。 項目相關(guān)收費內(nèi)容、稅收（1）、各項收費內(nèi)容及標準 由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不規(guī)范，各地政府、部門對發(fā)展商的收費內(nèi)容及標準均不一樣。需要轉(zhuǎn)讓方提供的書面資料有：① 省、市國土局批準的土地出讓合同；② 省、市規(guī)劃局審批的規(guī)劃許可證；③ 項目立項批準書；④ 建設(shè)許可證；⑤ 地價付款憑證； 了解清楚當?shù)刂鞴懿块T對項目轉(zhuǎn)讓、立項合法性的有關(guān)規(guī)定，并隨時掌握最新動態(tài)，是一項基本的工作，因為政府的規(guī)定不是一成不變的。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等）⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點評：上海萬科城市花園，由于地處飛機航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強的吸引力，飛機的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。項目開發(fā)時缺乏某些內(nèi)容時，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計中予以充分考慮。兩者之間的差距，只能由發(fā)展商承擔(dān)。值得留意的是，如果由發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過常規(guī)估算或預(yù)測數(shù)，因為大市政配套建設(shè)涉及政府相關(guān)部門、企業(yè)及城市建設(shè)和發(fā)展的速度等方面，發(fā)展商不可控的因素太多。同時避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。 項目基本情況 了解項目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責(zé)在土地出讓合同中加以明確和界定。（4）項目的目標市場 是對項目主要客戶群體的認識。例如：上海萬科城市花園周邊樓盤，航華小區(qū)的總體特點是：①
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1