【正文】 約銷售的主要因素。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。 （1）、集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場(chǎng)占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹(shù)立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開(kāi)發(fā)等。土地合法使用的歸屬性是項(xiàng)目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。在進(jìn)行項(xiàng)目土地合同簽定過(guò)程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：l 使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本；l 明確項(xiàng)目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點(diǎn)；l 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費(fèi)用的明確；l 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利；l 項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及支付方式等。再如北京項(xiàng)目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。很難想象，一個(gè)公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對(duì)于目前相對(duì)成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)特點(diǎn)，項(xiàng)目市政、公建配套不跟進(jìn)，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)銷售工作不利。兩個(gè)項(xiàng)目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)的資金后盾。另，由于項(xiàng)目前期《國(guó)有土地合同》對(duì)土地出讓地塊四角坐標(biāo)的幾次調(diào)整未明確，致使項(xiàng)目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。這是由于北京市規(guī)定縣級(jí)政府只具有100畝以下國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報(bào)北京市立項(xiàng)審批。萬(wàn)科當(dāng)時(shí)買的地本想應(yīng)是熟地，可實(shí)際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費(fèi)用的分?jǐn)傊Ц叮簂 紅線外自來(lái)水給水總管工程費(fèi)；l 35萬(wàn)千瓦變電站集資費(fèi)；l 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費(fèi)分?jǐn)?；l 紅線外煤氣管道工程費(fèi)等。項(xiàng)目的投資分析（1）、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及資金計(jì)劃、管理資源配置；擬開(kāi)發(fā)的周期、銷售計(jì)劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因?yàn)楹献餍问降牟煌?，而可能產(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮。項(xiàng)目基本情況 了解項(xiàng)目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責(zé)在土地出讓合同中加以明確和界定。西北部地區(qū)，作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會(huì)有適度發(fā)展?！?市場(chǎng)有較明顯的區(qū)域特征。 項(xiàng)目地價(jià)款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實(shí)力、能力的依據(jù)。 項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)、稅收：是判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。住宅主要集中在五個(gè)區(qū)域，占全市60%以上。南部地區(qū)，城市住宅的開(kāi)發(fā)，總體呈平穩(wěn)發(fā)展。項(xiàng)目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項(xiàng)目市場(chǎng)定位的客觀支撐力。 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通相對(duì)不便，發(fā)展商為此不得不自行投資購(gòu)買巴士解決交通問(wèn)題，后期又出資引入公共交通。目前，國(guó)家的有關(guān)規(guī)定如下：l 買斷：甲方（發(fā)展商）向乙方（土地方）購(gòu)買土地使用權(quán)，項(xiàng)目以后開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)由甲方承擔(dān)，乙方僅承擔(dān)土地買賣行為中的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。（2）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費(fèi)用、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、風(fēng)險(xiǎn)性分析等。點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目用地手續(xù)存在相當(dāng)問(wèn)題，土地合同不明晰，地價(jià)、配套及底下工程的界定不清楚、內(nèi)容不明細(xì)、責(zé)權(quán)不分；致使雙方扯皮、推委，配套費(fèi)與地價(jià)混為一談，既影響項(xiàng)目進(jìn)度工期，又加大項(xiàng)目成本。（3）、對(duì)土地的審批權(quán)限、開(kāi)發(fā)手續(xù)的確認(rèn)。地價(jià)（1）、明確項(xiàng)目地價(jià)所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合地價(jià)控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要因素。（2）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)用且數(shù)額巨大，并直接影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。30 / 30。點(diǎn)評(píng)：從上海項(xiàng)目前期已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費(fèi)、35萬(wàn)千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等?？刂祈?xiàng)目土地開(kāi)發(fā)完全成本（綜合成本）在項(xiàng)目單位面積成本25%以下。土地資源的有限性，越來(lái)越引起國(guó)家的高度重視，故在土地出讓權(quán)限方面具有相對(duì)的壟斷性，各級(jí)政府機(jī)構(gòu)依據(jù)土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權(quán)限。綜以上項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的前期工作： 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價(jià) 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認(rèn)相關(guān)對(duì)象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對(duì)土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認(rèn)。 但對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。?? （4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項(xiàng)目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購(gòu)買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)具有重要意義：地塊完整便于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局，容易出效果。所以，北京市商品住宅開(kāi)發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。數(shù)量占全市60%以上。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的關(guān)系。 項(xiàng)目基本情況：是在多個(gè)項(xiàng)目中選擇，進(jìn)行比較判斷的依據(jù)?！?高價(jià)位商品住宅銷售較好。★例如：北京市的城市規(guī)劃及發(fā)展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴(kuò)展。這是項(xiàng)目操作的方向性依據(jù)。項(xiàng)目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過(guò)？駛往何處？需要多長(zhǎng)時(shí)間？② 教育：有哪些小學(xué)、中學(xué)？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購(gòu)物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育