萬科開發(fā)居民住宅的經(jīng)驗與規(guī)律性總結(jié)(文件)
【正文】 破兵營式布局，廣告上以洋派、溫馨、生活舒適和方便為賣點，以“明天我們住在哪里？”推廣主旋律，在上海市場上一起轟動。包括：客戶職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。項目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項目市場定位的客觀支撐力。 地塊不完整性的幾種表現(xiàn)形式有：u 市政代征地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 市政綠化用地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 名勝古跡在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落；u 江河湖泊在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的穿透；u 市政、公建設(shè)施在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的座落等等。 點評：上海萬科城市花園，在決策開發(fā)時，由于時間緊迫，未能就上述內(nèi)容進(jìn)行深入了解，造成地價較高而且還要自行投資搞市政建設(shè)的局面。（3）、項目周邊社區(qū)配套設(shè)施周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項目定位及規(guī)劃設(shè)計的重要依據(jù)。 點評：上海萬科城市花園，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通相對不便，發(fā)展商為此不得不自行投資購買巴士解決交通問題，后期又出資引入公共交通。 （5）、項目地質(zhì)情況了解項目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計及工程建造的結(jié)構(gòu)要點。 項目地價款、配套費的支付情況項目地價款、配套費的支付，應(yīng)把握好以下幾個方面：（1）、公司資金實力與需要支付金額的關(guān)系；（2）、地價款、配套費支付周期與開發(fā)節(jié)奏的關(guān)系；（3）、配套建設(shè)與配套費支付時間的關(guān)系； 點評：上海萬科城市花園，地價為48萬元/畝。項目開發(fā)前應(yīng)詳細(xì)了解，對成本及費用作充分估算。目前，國家的有關(guān)規(guī)定如下：l 買斷：甲方（發(fā)展商）向乙方（土地方）購買土地使用權(quán)，項目以后開發(fā)的相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)由甲方承擔(dān)，乙方僅承擔(dān)土地買賣行為中的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。乙方若將甲方分來的房屋進(jìn)行銷售，仍需要交納這部分房屋的營業(yè)稅及其附加。l 成立合資公司 如果雙方按固定比例分成，乙方在投入土地時，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅款后，甲、乙雙方不會在被重復(fù)征收第二次。（2）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費用、稅前利潤、稅后利潤、投資利潤率、風(fēng)險性分析等。 點評：上海萬科城市花園，就項目本身而言，在項目的選項過程中存在許多不足，但從萬科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項目個性的缺點只能放在第2位。l 上海是我們認(rèn)為尚未開發(fā)但極具潛力的大市場。（2）項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營的可持續(xù)性集團(tuán)每年有年度經(jīng)營計劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲備。點評：北京項目用地手續(xù)存在相當(dāng)問題，土地合同不明晰，地價、配套及底下工程的界定不清楚、內(nèi)容不明細(xì)、責(zé)權(quán)不分；致使雙方扯皮、推委，配套費與地價混為一談，既影響項目進(jìn)度工期，又加大項目成本。其必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。l 國家政府部門的土地拍賣（招標(biāo)）。 （2）、對土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。（3）、對土地的審批權(quán)限、開發(fā)手續(xù)的確認(rèn)。北京項目占用地面積為389畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出順義縣政府土地出讓權(quán)范圍，故前期項目土地出讓合同，出讓手續(xù)應(yīng)由北京市國土局辦理，取得項目國有土地出讓合同書及土地證。北京項目用地由于市政配套設(shè)施含量并未明確（因為是生地，熟地不存在這些問題），造成項目成本、工期、銷售、管理受到一定影響。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。 地價（1）、明確項目地價所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項目開發(fā)的綜合地價控制是項目開發(fā)成功的重要因素。l 測算比較項目土地地價非完全成本折算完全成本的合理性；項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和的概念。界定、明確地價的具體內(nèi)容尤顯重要。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。 （2）、項目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費用且數(shù)額巨大，并直接影響項目開發(fā)成本。我方在分擔(dān)項目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項配套費用的同時，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費、四源費等，項目管線設(shè)施才能實際供用。 項目配套建設(shè)（包括基礎(chǔ)配套，公建配套等）的進(jìn)度直接影響客戶的購房欲望與信心，同時衡量項目賣點及證實公司實力，配套建設(shè)必須與項目工程進(jìn)度及銷售業(yè)績相結(jié)合，發(fā)展商對資金成本概念的控制是非常重要的，在項目銷售形勢較好與資金可能的情況下，加快項目配套的建設(shè)，促進(jìn)銷售快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設(shè)，形成良性循環(huán)。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。30 / 30。北京項目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對銷售工作帶來困難。上海城花項目與北京城花項目的經(jīng)驗證明，配套設(shè)施建設(shè)的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長建設(shè)周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。如此造成項目較大的重復(fù)支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃浴｜c評：從上海項目前期已結(jié)算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。上海、北京項目的實際操作就是成功的案例。涉及土地相關(guān)收費有19項，這還不含項目用地性質(zhì)界定的相關(guān)配套設(shè)施費用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。北京項目純地價為9154萬元，其開發(fā)面積為22萬平米，單位面積純地價成本分?jǐn)倿?16元（不完全地價成本）?？刂祈椖客恋亻_發(fā)完全成本（綜合成本）在項目單位面積成本25%以下。今后若裕華大
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