【正文】 分利用萬科在上海前期開發(fā)西郊花園時成立的上海萬科房地產(chǎn)公司的架構(gòu)基礎(chǔ)。l 上海是我們認(rèn)為尚未開發(fā)但極具潛力的大市場。 綜合以上三方面因素，萬科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項目。當(dāng)時及時、正確的投資決策對萬科地產(chǎn)在全國的發(fā)展起了相當(dāng)重要的作用。 從現(xiàn)在看，萬科業(yè)務(wù)中70%為房地產(chǎn)，這與當(dāng)時的正確戰(zhàn)略決策非常有關(guān)。（2）項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營的可持續(xù)性集團(tuán)每年有年度經(jīng)營計劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲備。l 把握市場變化與公司經(jīng)營發(fā)展的關(guān)系根據(jù)公司開發(fā)實力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實力，資金占壓時間與成本、利潤之間的關(guān)系；把握操作上的主動性，可實現(xiàn)的因素較多；把握項目開發(fā)的時間：是土地儲備還是即刻開發(fā)；與政府部門保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項目土地合同是項目開發(fā)過程中第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。上海項目由于土地合同簽訂時間倉促，不少條款的內(nèi)容不明確。萬科當(dāng)時買的地本想應(yīng)是熟地，可實際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費(fèi)用的分?jǐn)傊Ц叮簂 紅線外自來水給水總管工程費(fèi)；l 35萬千瓦變電站集資費(fèi)；l 連接外部電站至區(qū)內(nèi)電站的電纜工程費(fèi)分?jǐn)?；l 紅線外煤氣管道工程費(fèi)等。點評：北京項目用地手續(xù)存在相當(dāng)問題，土地合同不明晰，地價、配套及底下工程的界定不清楚、內(nèi)容不明細(xì)、責(zé)權(quán)不分；致使雙方扯皮、推委，配套費(fèi)與地價混為一談，既影響項目進(jìn)度工期，又加大項目成本。我方在支付22萬元/畝地價的同時，又于94年4月26日與北京吉祥工業(yè)區(qū)簽訂“城花”項目要求的綜合配套費(fèi)臨時協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：我方另分擔(dān)“城花”項目要求的綜合配套費(fèi)，市政綜合費(fèi)以12萬元/畝計，另，在支付上述兩項費(fèi)用外還需另交納各種增容費(fèi)、權(quán)費(fèi)、貼費(fèi)等。綜以上項目實際操作經(jīng)驗教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點做好以下幾方面的前期工作： 確認(rèn)相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認(rèn)相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認(rèn)。土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。其必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。從目前房地產(chǎn)商獲取土地的方式來看有以下幾種：l 向農(nóng)民征地，并支付征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)用，以及交納土地出讓金。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購?fù)恋?，達(dá)成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費(fèi)及土地出讓金。l 與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)或事業(yè)單位合作開發(fā)其擁有土地，企業(yè)或事業(yè)單位以土地出資，地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)。l 國家政府部門的土地拍賣（招標(biāo)）。 點評：北京項目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時，由于項目土地使用權(quán)實際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無法進(jìn)行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護(hù)的無效合同（由于前期歷史因素）。后經(jīng)項目技術(shù)處理，先由順義縣以政府名義征收合作社集體土地為國有土地，國有土地具有可轉(zhuǎn)讓權(quán)，萬科再與縣土地管理局簽定國有土地轉(zhuǎn)讓合同，使土地轉(zhuǎn)讓在程序上合法化。如此可見，確認(rèn)項目土地方擁有土地合法使用權(quán)標(biāo)志是國家政府部門——國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項目建設(shè)用地許可證》文件。（2）、對土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。在確認(rèn)土地方土地合法使用權(quán)的同時，應(yīng)進(jìn)一步完善土地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的確認(rèn)。目前北京項目土地轉(zhuǎn)讓雖然在邏輯上合符程序，但項目土地手續(xù)的完備卻不盡合法。這是由于北京市規(guī)定縣級政府只具有100畝以下國有土地的轉(zhuǎn)讓審批權(quán)，超此范圍須報北京市立項審批。（3）、對土地的審批權(quán)限、開發(fā)手續(xù)的確認(rèn)。開發(fā)公司應(yīng)做到：熟悉所在地土地主管部門項目土地轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限，保證項目手續(xù)的合法性。土地資源的有限性，越來越引起國家的高度重視，故在土地出讓權(quán)限方面具有相對的壟斷性，各級政府機(jī)構(gòu)依據(jù)土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權(quán)限。越權(quán)審批與化整為零的做法均帶有很大的風(fēng)險性。北京項目占用地面積為389畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出順義縣政府土地出讓權(quán)范圍，故前期項目土地出讓合同，出讓手續(xù)應(yīng)由北京市國土局辦理，取得項目國有土地出讓合同書及土地證。以下是我們通常所說房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)具備的基礎(chǔ)“五證”： A、項目國有土地出讓合同書及土地證； B、項目建設(shè)用地許可證； C、項目建筑用地規(guī)劃許可證； D、項目開工證； E、項目銷售許可證：明確土地性質(zhì)：（1）、生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)的區(qū)域差別很大程度上決定了項目用地性質(zhì)，在市區(qū)往往是熟地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻往往是生地，土地用地性質(zhì)涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊椖空w進(jìn)度工期控制，直接影響項目不可預(yù)見費(fèi)的有效控制，同時制約項目銷售。點評：從上海城市花園項目前期工程已結(jié)算項目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右。如軍用電纜遷移工程費(fèi)、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。北京項目用地由于市政配套設(shè)施含量并未明確（因為是生地，熟地不存在這些問題），造成項目成本、工期、銷售、管理受到一定影響。土地開發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項目紅線外口兩米之內(nèi)。即明確界定附加于生地轉(zhuǎn)化為熟地的相關(guān)費(fèi)用。（2）、建筑退紅線要求項目開發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物的建設(shè)必須依據(jù)項目規(guī)劃要求嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。點評：北京項目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實際上是不符合項目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項目規(guī)劃要求進(jìn)行建筑物退紅線距離。今后若裕華大道進(jìn)行正常規(guī)劃擴(kuò)建，必將對小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成