萬(wàn)科開(kāi)發(fā)居民住宅的經(jīng)驗(yàn)與規(guī)律性總結(jié)-文庫(kù)吧
2025-06-10 22:42 本頁(yè)面
【正文】 由于規(guī)模大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。項(xiàng)目后期銷(xiāo)售走勢(shì)，與當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期的發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面有較大關(guān)系。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。★例如：北京市的城市規(guī)劃及發(fā)展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴(kuò)展。未來(lái)幾年內(nèi)，東部、東北部和北部地區(qū)是北京市城市居民住宅發(fā)展的主流方向。西北部地區(qū)，作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的配套，商品住宅會(huì)有適度發(fā)展。南部地區(qū)，城市住宅的開(kāi)發(fā)，總體呈平穩(wěn)發(fā)展?！锍鞘懈鲄^(qū)域的發(fā)展和功能定位大致是：北京市中心區(qū)積極建設(shè)；北京市南部、西南部、東南部以工業(yè)為主；北部發(fā)展成為大型文化、商業(yè)和體育中心；西北部為新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)西部以國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施為主東部、東北部大力發(fā)展商務(wù)中心。所以，北京市商品住宅開(kāi)發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。需要注意的是，在實(shí)際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢(shì)及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。（3）、地塊周邊樓盤(pán)情況了解地塊周邊23KM范圍內(nèi)的樓盤(pán)情況，把握競(jìng)爭(zhēng)的水平與程度。發(fā)展商進(jìn)行自我定位。盡可能了解：樓盤(pán)規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面及平面、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率、營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)、主要賣(mài)點(diǎn)、主要客戶(hù)群體、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂(lè)設(shè)施、會(huì)所、入住率、物業(yè)管理等。例如：上海萬(wàn)科城市花園周邊樓盤(pán)，航華小區(qū)的總體特點(diǎn)是：① 以中擋物業(yè)為主，銷(xiāo)售價(jià)格在30004000元/平米之間；② 產(chǎn)品差異化明顯，發(fā)展商都力求做出個(gè)性；③ 區(qū)內(nèi)配套與周邊配套相結(jié)合；④ 綠化率較高，普遍在30%左右；⑤ 主力客戶(hù)群為三資企業(yè)白領(lǐng)、證券人士；⑥ 賣(mài)點(diǎn)突出，大部分以規(guī)劃、歐化外立面、綠化環(huán)境和成熟社區(qū)為賣(mài)點(diǎn)；⑦ 容積率較低，；⑧ 平面設(shè)計(jì)較復(fù)雜，反映出市場(chǎng)定位不專(zhuān)一；⑨ 推廣以報(bào)紙平面廣告為主；⑩ 價(jià)格上以低開(kāi)高走為主。點(diǎn)評(píng)：92年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)上海城市花園，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目周邊沒(méi)有可以比較的樓盤(pán)，通過(guò)對(duì)城市發(fā)展及住宅新概念的把握，作出了較準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，采用了新加坡式的園區(qū)設(shè)計(jì)，突出大面積的綠地、共享空間，打破兵營(yíng)式布局，廣告上以洋派、溫馨、生活舒適和方便為賣(mài)點(diǎn)，以“明天我們住在哪里？”推廣主旋律，在上海市場(chǎng)上一起轟動(dòng)。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點(diǎn)、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與3年后同區(qū)域的其他項(xiàng)目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。特別是在規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售環(huán)境包裝、小區(qū)配套、平面設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面處于領(lǐng)先水平，其他方面至少處于中等以上水平。（4）項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng) 是對(duì)項(xiàng)目主要客戶(hù)群體的認(rèn)識(shí)。包括：客戶(hù)職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。這是項(xiàng)目操作的方向性依據(jù)。例如，在北京海淀區(qū)開(kāi)發(fā)中高擋居民住宅，其目標(biāo)市場(chǎng)大致可選擇為：① 海淀區(qū)內(nèi)的三資企業(yè)部門(mén)經(jīng)理以上人員；中關(guān)村民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)主；周邊學(xué)校留學(xué)回國(guó)人員；② 年齡在3545歲之間；③ 以改善生活條件為主要居住目的；④ 主力戶(hù)型為四室二廳二衛(wèi)（面積在150平米以上）⑤ 銷(xiāo)售價(jià)格在60007000元/平米之間。 項(xiàng)目基本情況 了解項(xiàng)目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責(zé)在土地出讓合同中加以明確和界定。項(xiàng)目周邊社區(qū)配套及周邊環(huán)境，直接關(guān)系到項(xiàng)目市場(chǎng)定位的客觀支撐力。 應(yīng)了解：（1）、土地的完整性（2）、項(xiàng)目大市政設(shè)施配套現(xiàn)狀；（3）、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套設(shè)施（2KM范圍內(nèi)）；（4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境（治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、環(huán)境污染、“風(fēng)水”因素等）；（5）、項(xiàng)目地質(zhì)情況等； （1）、土地的完整性由于規(guī)模大，要著重留意小區(qū)有可能被當(dāng)?shù)卣⒉块T(mén)劃分為幾大塊，小區(qū)的部分區(qū)域被分割，使地塊不完整。地塊相對(duì)完整對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)具有重要意義：地塊完整便于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局，容易出效果。同時(shí)避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。 地塊不完整性的幾種表現(xiàn)形式有：u 市政代征地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 市政綠化用地在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 名勝古跡在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落；u 江河湖泊在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的穿透；u 市政、公建設(shè)施在項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的座落等等。 點(diǎn)評(píng)： 如北京項(xiàng)目中間用地的裕華大道實(shí)屬市政代征地，不但不屬小區(qū)用地，同時(shí)我方還需支付地價(jià)，且直接影響小區(qū)的圍合設(shè)計(jì)及管理。 （2）、項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀主要了解的內(nèi)容包括：① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；② 供水；③ 污水及雨水排放；④ 供電情況；⑤ 供熱及生活熱水；⑥ 燃?xì)夤?yīng)情況；⑦ 通訊情況；⑧ 通郵情況； 當(dāng)?shù)貕K的大市政配套有缺乏時(shí)，發(fā)展商可以考慮以此作為地價(jià)談判的條件之一。值得留意的是，如果由發(fā)展商自行投資建設(shè)大市政，其投資成本往往超過(guò)常規(guī)估算或預(yù)測(cè)數(shù)，因?yàn)榇笫姓涮捉ㄔO(shè)涉及政府相關(guān)部門(mén)、企業(yè)及城市建設(shè)和發(fā)展的速度等方面，發(fā)展商不可控的因素太多。 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，在決策開(kāi)發(fā)時(shí)，由于時(shí)間緊迫，未能就上述內(nèi)容進(jìn)行深入了解，造成地價(jià)較高而且還要自行投資搞市政建設(shè)的局面。如電話(huà)，自行投資建設(shè)的成本約8000元/門(mén)，在向客戶(hù)收取相應(yīng)的成本費(fèi)用時(shí)，遇到難度。結(jié)果只能按政府的規(guī)定收取50004000元/門(mén)。兩者之間的差距，只能由發(fā)展商承擔(dān)。（3）、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套設(shè)施周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。項(xiàng)目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過(guò)？駛往何處？需要多長(zhǎng)時(shí)間？② 教育：有哪些小學(xué)、中學(xué)？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購(gòu)物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施；⑦ 餐飲；⑧ 公園；⑨ 郵局；⑩ 菜場(chǎng)； 上述內(nèi)容，均是日常生活的基本設(shè)施。一般來(lái)說(shuō)，數(shù)量較多、質(zhì)量較高的社區(qū)，可以為
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