萬科開發(fā)居民住宅的經(jīng)驗與規(guī)律性總結(jié)-免費(fèi)閱讀
【正文】 l 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點(diǎn)，集資，補(bǔ)貼等配套費(fèi)用具有很大的伸縮性，項目公司應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)過程中實際需用量，劃小計算基數(shù)，爭取合理減免優(yōu)惠。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費(fèi)”按95年調(diào)價費(fèi)用為40元平米建筑面積，“四源費(fèi)”目前實行單位面積標(biāo)準(zhǔn)為自來水建設(shè)費(fèi)12元，污水處理建設(shè)費(fèi)10元，供熱建設(shè)費(fèi)30元，煤氣建設(shè)費(fèi)29元，合計81元。首先制訂詳細(xì)、可行的銷售計劃，加大銷售力度，保證資金的計劃回流，減低項目投資風(fēng)險。點(diǎn)評：上海項目純地價為25000萬元。點(diǎn)評：北京項目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實際上是不符合項目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項目規(guī)劃要求進(jìn)行建筑物退紅線距離。以下是我們通常所說房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)具備的基礎(chǔ)“五證”： A、項目國有土地出讓合同書及土地證； B、項目建設(shè)用地許可證； C、項目建筑用地規(guī)劃許可證； D、項目開工證； E、項目銷售許可證： 明確土地性質(zhì)：（1）、生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)的區(qū)域差別很大程度上決定了項目用地性質(zhì)，在市區(qū)往往是熟地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻往往是生地，土地用地性質(zhì)涉及到項目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧绊椖空w進(jìn)度工期控制，直接影響項目不可預(yù)見費(fèi)的有效控制，同時制約項目銷售。在確認(rèn)土地方土地合法使用權(quán)的同時，應(yīng)進(jìn)一步完善土地的合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)的確認(rèn)。從目前房地產(chǎn)商獲取土地的方式來看有以下幾種：l 向農(nóng)民征地，并支付征地費(fèi)、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)用，以及交納土地出讓金。l 把握市場變化與公司經(jīng)營發(fā)展的關(guān)系根據(jù)公司開發(fā)實力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實力，資金占壓時間與成本、利潤之間的關(guān)系；把握操作上的主動性，可實現(xiàn)的因素較多；把握項目開發(fā)的時間：是土地儲備還是即刻開發(fā)；與政府部門保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項目土地合同是項目開發(fā)過程中第一個合同，也是項目開發(fā)一次性金額最大的合同，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。l 上海城市花園項目符合公司大規(guī)模開發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價適中，地上沒有任何建筑物，可以很快進(jìn)行開工，進(jìn)入銷售階段。需要指出的是，房地產(chǎn)項目開發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復(fù)征收營業(yè)稅的問題，而且數(shù)額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營業(yè)稅就有1000萬元人民幣）。這樣，這部分房屋的營業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進(jìn)行了二次征收。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開發(fā)的項目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時被征一道，在銷售房屋時又被征一道。應(yīng)了解的內(nèi)容包括：① 土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；② 承載力：基礎(chǔ)處理；③ 地下水位：地下室防水處理；④ 抗震性：抗震要求； 點(diǎn)評：上海萬科城市花園，由于未詳細(xì)了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預(yù)制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。項目周邊2000米范圍內(nèi)，有哪些社區(qū)配套：① 公共交通：有多少路大巴、小巴經(jīng)過？駛往何處？需要多長時間？② 教育：有哪些小學(xué)、中學(xué)？教育質(zhì)量怎樣？③ 銀行；④ 大型購物中心；⑤ 醫(yī)療診所；⑥ 文化、體育、娛樂設(shè)施；⑦ 餐飲；⑧ 公園；⑨ 郵局；⑩ 菜場； 上述內(nèi)容，均是日常生活的基本設(shè)施。 點(diǎn)評： 如北京項目中間用地的裕華大道實屬市政代征地，不但不屬小區(qū)用地，同時我方還需支付地價，且直接影響小區(qū)的圍合設(shè)計及管理。這是項目操作的方向性依據(jù)。發(fā)展商進(jìn)行自我定位?！锢纾罕本┦械某鞘幸?guī)劃及發(fā)展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴(kuò)展。假如項目位于海淀區(qū)：★ 海淀區(qū)年銷售量在4050萬平米左右，市場供給量較小?！?高價位商品住宅銷售較好。 9995年出讓的土地分別為92650、690萬平米，997年逐年遞減。 項目基本情況：是在多個項目中選擇，進(jìn)行比較判斷的依據(jù)。在中國大陸的現(xiàn)階段，盡管市場經(jīng)濟(jì)還處在發(fā)育過程中，決策至少也要決定項目30%以上的命運(yùn)。 項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：集團(tuán)發(fā)展、公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該項目開發(fā) 的關(guān)系?，F(xiàn)房供應(yīng)量占50%60%。數(shù)量占全市60%以上。（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向 由于規(guī)模大，項目開發(fā)周期長。所以，北京市商品住宅開發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。特別是在規(guī)劃設(shè)計、銷售環(huán)境包裝、小區(qū)配套、平面設(shè)計、物業(yè)管理等方面處于領(lǐng)先水平，其他方面至少處于中等以上水平。地塊相對完整對發(fā)展商來說具有重要意義：地塊完整便于項目整體規(guī)劃布局，容易出效果。結(jié)果只能按政府的規(guī)定收取50004000元/門。? ? （4）、項目周邊環(huán)境 項目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。上海萬科城市花園前期的資金是非常緊張的，這也是項目開發(fā)進(jìn)度不得不加快的原因之一，產(chǎn)生了一系列的后期遺留問題。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。如果甲方或乙方，將合資公司分配來的房屋進(jìn)行銷售，需要交納銷售房屋的營業(yè)稅及附加。 但對于公司來說，項目開發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。當(dāng)時及時、正確的投資決策對萬科地產(chǎn)在全國的發(fā)展起了相當(dāng)重要的作用。綜以上項目實際操作經(jīng)驗教訓(xùn)，重視土地合同的簽定是非常必要的，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面的前期工作： 確認(rèn)相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性 明確土地性質(zhì) 地價 配套設(shè)施正常及變更情況下雙方職權(quán)界定 確認(rèn)相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性： （1）、對土地方擁有土地合法使用權(quán)的確認(rèn)。后經(jīng)項目技術(shù)處理，先由順義縣以政府名義征收合作社集體土地為國
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