【正文】 l 配套設施的建設一定要先行，或同步于主體設施的實施。如：上海項目由于前期對相關收費及本地項目慣例操作的認識缺乏，導致項目成本失控，前后遇到的收費內容高達182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有64項，政府承認的不合理收費竟達115項。土地開發(fā)務必選擇熟地用地，次之也應要求供地方保證所有滿足項目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設、接駁于項目紅線外口兩米之內。 點評：北京項目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉讓合同之時，由于項目土地使用權實際卻歸屬于順義縣農村合作社，其屬農村集體土地性質不具有土地的合法出讓權，縣政府暫無法進行其土地轉讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護的無效合同（由于前期歷史因素）。 綜合以上三方面因素，萬科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項目。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應的營業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時，分配環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及其附加。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共分了78筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數(shù)匯往上海交給土地方。如電話，自行投資建設的成本約8000元/門，在向客戶收取相應的成本費用時，遇到難度。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與3年后同區(qū)域的其他項目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。★ 相對而言，海淀區(qū)的市場競爭不太激烈，有一定的市場空間?！?商品住宅銷售以現(xiàn)房為主。在市場經(jīng)濟較成熟的歐美國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個項目70%的 命運?！?近年來，北京市住宅每年的竣工量在600700萬平米左右，銷售量在300萬平米左右，998年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。★ 海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高。盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點、立面及平面、銷售價格、銷售率、營銷特點、主要賣點、主要客戶群體、銷售現(xiàn)場布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂設施、會所、入住率、物業(yè)管理等。（2）、項目大市政配套現(xiàn)狀主要了解的內容包括：① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；② 供水；③ 污水及雨水排放；④ 供電情況；⑤ 供熱及生活熱水；⑥ 燃氣供應情況；⑦ 通訊情況；⑧ 通郵情況； 當?shù)貕K的大市政配套有缺乏時，發(fā)展商可以考慮以此作為地價談判的條件之一。項目法律手續(xù)情況確認項目法律手續(xù)，初步把握項目轉讓、立項的合法性。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應的營業(yè)稅及附加。l 萬科要人力、財力、經(jīng)驗等方面進行積累的資源。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購土地，達成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費及土地出讓金。點評：從上海城市花園項目前期工程已結算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右。北京項目純地價為9154萬元，其開發(fā)面積為22萬平米，單位面積純地價成本分攤為416元（不完全地價成本）。如此造成項目較大的重復支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當?shù)拿つ啃?。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內的市政綜合配套明確劃歸供地方負責。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。避免出現(xiàn)不必要也不應有的失誤。（2）、對土地方能合法轉讓土地的確認。（2）項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營的可持續(xù)性集團每年有年度經(jīng)營計劃，一線公司要以此制定相應的開發(fā)規(guī)模及土地儲備。合資公司只征收一道房地產開發(fā)的各項稅款后，甲、乙雙方不會在被重復征收第二次。項目開發(fā)前應詳細了解，對成本及費用作充分估算。（3）、項目周邊社區(qū)配套設施周邊社區(qū)配套設施，是把握項目定位及規(guī)劃設計的重要依據(jù)。包括：客戶職業(yè)、年齡結構、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。 因此，應了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。市區(qū)四環(huán)附近，售價在50008000元/平米。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎條件。項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費用市場調查 市場項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關費用、稅收 市場調查 市場是房地產項目決策的基本依據(jù)，應了解和把握的方面有：（1）、當?shù)胤康禺a市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況：有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些特點？（2）、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向：項目未來發(fā)展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關系，做那一個層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？（4）、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？（1）、當?shù)胤康禺a市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 對市場的總體情況進行了解和把握，主要包括：供應情況、銷售情況、價格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。因此，可以得出北京房地產市場的一些結論性判斷：①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場容量，每年約300萬平米；③售價較高；④市場主要集中在幾個區(qū)域；⑤總體的市場化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。需要注意的是，在實際操作中，要得出較為正確的結論，對當?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢及有關文件的掌握是至關重要的。同時避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等）⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故；⑧ 風水情況； 點評：上海萬科城市花園，由于地處飛機航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設計、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強的吸引力，飛機的噪聲仍然是制