【正文】 l 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實(shí)施。如：上海項(xiàng)目由于前期對(duì)相關(guān)收費(fèi)及本地項(xiàng)目慣例操作的認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，前后遇到的收費(fèi)內(nèi)容高達(dá)182項(xiàng)，其中，僅政府核定后的合理收費(fèi)就有64項(xiàng)，政府承認(rèn)的不合理收費(fèi)竟達(dá)115項(xiàng)。土地開發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項(xiàng)目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項(xiàng)目紅線外口兩米之內(nèi)。 點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目在早期萬(wàn)科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時(shí)，由于項(xiàng)目土地使用權(quán)實(shí)際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無(wú)法進(jìn)行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬(wàn)科簽定之土地出讓合同是不具法律保護(hù)的無(wú)效合同（由于前期歷史因素）。 綜合以上三方面因素，萬(wàn)科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項(xiàng)目。合資公司對(duì)房屋進(jìn)行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時(shí)，分配環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及其附加。由于前期缺乏資金，地價(jià)款是一筆筆湊起來(lái)的，第一期地價(jià)款共分了78筆，最少的8萬(wàn)元，大的10萬(wàn)、30萬(wàn)、500萬(wàn)不等湊起2900萬(wàn)不足3000萬(wàn)整數(shù)匯往上海交給土地方。如電話，自行投資建設(shè)的成本約8000元/門，在向客戶收取相應(yīng)的成本費(fèi)用時(shí)，遇到難度。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點(diǎn)、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與3年后同區(qū)域的其他項(xiàng)目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。★ 相對(duì)而言，海淀區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不太激烈，有一定的市場(chǎng)空間?！?商品住宅銷售以現(xiàn)房為主。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較成熟的歐美國(guó)家，項(xiàng)目的決策正確與否，至少要決定這個(gè)項(xiàng)目70%的 命運(yùn)。★ 近年來(lái)，北京市住宅每年的竣工量在600700萬(wàn)平米左右，銷售量在300萬(wàn)平米左右，998年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。★ 海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高。盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面及平面、銷售價(jià)格、銷售率、營(yíng)銷特點(diǎn)、主要賣點(diǎn)、主要客戶群體、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂設(shè)施、會(huì)所、入住率、物業(yè)管理等。（2）、項(xiàng)目大市政配套現(xiàn)狀主要了解的內(nèi)容包括：① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；② 供水；③ 污水及雨水排放；④ 供電情況；⑤ 供熱及生活熱水；⑥ 燃?xì)夤?yīng)情況；⑦ 通訊情況；⑧ 通郵情況； 當(dāng)?shù)貕K的大市政配套有缺乏時(shí)，發(fā)展商可以考慮以此作為地價(jià)談判的條件之一。項(xiàng)目法律手續(xù)情況確認(rèn)項(xiàng)目法律手續(xù)，初步把握項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)的合法性。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。l 萬(wàn)科要人力、財(cái)力、經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行積累的資源。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購(gòu)?fù)恋?，達(dá)成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費(fèi)及土地出讓金。點(diǎn)評(píng)：從上海城市花園項(xiàng)目前期工程已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右。北京項(xiàng)目純地價(jià)為9154萬(wàn)元，其開發(fā)面積為22萬(wàn)平米，單位面積純地價(jià)成本分?jǐn)倿?16元（不完全地價(jià)成本）。如此造成項(xiàng)目較大的重復(fù)支付費(fèi)用，對(duì)成本影響較大，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃浴１本┏鞘谢▓@在簽訂市政綜合配套協(xié)議時(shí)，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價(jià)方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，同時(shí)，拉長(zhǎng)期限。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。（2）、對(duì)土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認(rèn)。（2）項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性集團(tuán)每年有年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲(chǔ)備。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)稅款后，甲、乙雙方不會(huì)在被重復(fù)征收第二次。項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)詳細(xì)了解，對(duì)成本及費(fèi)用作充分估算。（3）、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套設(shè)施周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。包括：客戶職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。市區(qū)四環(huán)附近，售價(jià)在50008000元/平米。有無(wú)市場(chǎng)、有多大市場(chǎng)，是判斷項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目法律手續(xù)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)用市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項(xiàng)目的投資分析項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用、稅收 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有：（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況：有多大的市場(chǎng)？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場(chǎng)有那些特點(diǎn)？（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向：項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價(jià)格之間的關(guān)系，做那一個(gè)層面的市場(chǎng)？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)何在？（4）、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)：客戶有那些特征？客戶需求、購(gòu)買行為有何特點(diǎn)，能不能滿足？（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場(chǎng)情況 對(duì)市場(chǎng)的總體情況進(jìn)行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷售情況、價(jià)格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些結(jié)論性判斷：①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場(chǎng)容量，每年約300萬(wàn)平米；③售價(jià)較高；④市場(chǎng)主要集中在幾個(gè)區(qū)域；⑤總體的市場(chǎng)化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅。需要注意的是，在實(shí)際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對(duì)當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢(shì)及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。同時(shí)避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險(xiǎn)源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉(cāng)品儲(chǔ)基地等）⑦ 歷史上有無(wú)不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，由于地處飛機(jī)航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強(qiáng)的吸引力，飛機(jī)的噪聲仍然是制