【正文】 配套，直接或間接的對銷售工作帶來困難。如此造成項目較大的重復(fù)支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃?。上海、北京項目的實際操作就是成功的案例。北京項目純地價為9154萬元，其開發(fā)面積為22萬平米，單位面積純地價成本分?jǐn)倿?16元（不完全地價成本）。今后若裕華大道進行正常規(guī)劃擴建，必將對小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成破壞，同時，也將引起大道周邊已入住房客戶的強烈反映。點評：從上海城市花園項目前期工程已結(jié)算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右。目前北京項目土地轉(zhuǎn)讓雖然在邏輯上合符程序，但項目土地手續(xù)的完備卻不盡合法。l 與擁有土地的市、區(qū)政府磋商收購?fù)恋?，達成協(xié)議后，支付居民拆遷安置費及土地出讓金。上海項目由于土地合同簽訂時間倉促，不少條款的內(nèi)容不明確。l 萬科要人力、財力、經(jīng)驗等方面進行積累的資源。由于國家稅收政策、規(guī)定的經(jīng)常調(diào)整，我們必須及時掌握有關(guān)信息。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。因此，應(yīng)詳細了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的稅務(wù)規(guī)定。項目法律手續(xù)情況確認(rèn)項目法律手續(xù)，初步把握項目轉(zhuǎn)讓、立項的合法性。一般來說，數(shù)量較多、質(zhì)量較高的社區(qū)，可以為項目的中高檔定位提供客觀支持。（2）、項目大市政配套現(xiàn)狀主要了解的內(nèi)容包括：① 道路：現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；② 供水；③ 污水及雨水排放；④ 供電情況；⑤ 供熱及生活熱水；⑥ 燃氣供應(yīng)情況；⑦ 通訊情況；⑧ 通郵情況； 當(dāng)?shù)貕K的大市政配套有缺乏時，發(fā)展商可以考慮以此作為地價談判的條件之一。例如，在北京海淀區(qū)開發(fā)中高擋居民住宅，其目標(biāo)市場大致可選擇為：① 海淀區(qū)內(nèi)的三資企業(yè)部門經(jīng)理以上人員；中關(guān)村民營、私營企業(yè)主；周邊學(xué)校留學(xué)回國人員；② 年齡在3545歲之間；③ 以改善生活條件為主要居住目的；④ 主力戶型為四室二廳二衛(wèi)（面積在150平米以上）⑤ 銷售價格在60007000元/平米之間。盡可能了解：樓盤規(guī)模、規(guī)劃特點、立面及平面、銷售價格、銷售率、營銷特點、主要賣點、主要客戶群體、銷售現(xiàn)場布置、小區(qū)環(huán)境、配套、休閑娛樂設(shè)施、會所、入住率、物業(yè)管理等。未來幾年內(nèi)，東部、東北部和北部地區(qū)是北京市城市居民住宅發(fā)展的主流方向。★ 海淀區(qū)商品住宅規(guī)模較小，銷售率較高?？罩梅慷酁榈蛢r位房，位置較偏、交通不便。★ 近年來，北京市住宅每年的竣工量在600700萬平米左右，銷售量在300萬平米左右，998年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 項目的法律手續(xù)：是項目開發(fā)合法化的要求。在市場經(jīng)濟較成熟的歐美國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個項目70%的 命運。 項目的投資分析：就項目而言的經(jīng)濟測算與評估?！?商品住宅銷售以現(xiàn)房為主。★ 主要發(fā)展商多為國有開發(fā)商?！?相對而言，海淀區(qū)的市場競爭不太激烈，有一定的市場空間?！锍鞘懈鲄^(qū)域的發(fā)展和功能定位大致是：北京市中心區(qū)積極建設(shè)；北京市南部、西南部、東南部以工業(yè)為主；北部發(fā)展成為大型文化、商業(yè)和體育中心；西北部為新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)西部以國家機關(guān)辦公設(shè)施為主東部、東北部大力發(fā)展商務(wù)中心。城市花園超前的發(fā)展思路，高起點、高定位的規(guī)劃和推廣，即使與3年后同區(qū)域的其他項目相比，總體上仍位居該區(qū)域前列。 應(yīng)了解：（1）、土地的完整性（2）、項目大市政設(shè)施配套現(xiàn)狀；（3）、項目周邊社區(qū)配套設(shè)施（2KM范圍內(nèi)）；（4）、項目周邊環(huán)境（治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、環(huán)境污染、“風(fēng)水”因素等）；（5）、項目地質(zhì)情況等；（1）、土地的完整性由于規(guī)模大，要著重留意小區(qū)有可能被當(dāng)?shù)卣?、部門劃分為幾大塊，小區(qū)的部分區(qū)域被分割，使地塊不完整。如電話，自行投資建設(shè)的成本約8000元/門，在向客戶收取相應(yīng)的成本費用時，遇到難度。僅此項費用每年的成本高達200多萬元。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共分了78筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數(shù)匯往上海交給土地方。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時，分配環(huán)節(jié)不需要交納營業(yè)稅及其附加。項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對的是項目本身的可行性判斷。 綜合以上三方面因素，萬科決定在上海大規(guī)模投資開發(fā)項目。我方在支付22萬元/畝地價的同時，又于94年4月26日與北京吉祥工業(yè)區(qū)簽訂“城花”項目要求的綜合配套費臨時協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：我方另分擔(dān)“城花”項目要求的綜合配套費，市政綜合費以12萬元/畝計，另，在支付上述兩項費用外還需另交納各種增容費、權(quán)費、貼費等。 點評：北京項目在早期萬科與順義縣政府雙方簽定土地轉(zhuǎn)讓合同之時，由于項目土地使用權(quán)實際卻歸屬于順義縣農(nóng)村合作社，其屬農(nóng)村集體土地性質(zhì)不具有土地的合法出讓權(quán)，縣政府暫無法進行其土地轉(zhuǎn)讓，故前期萬科簽定之土地出讓合同是不具法律保護的無效合同（由于前期歷史因素）。開發(fā)公司應(yīng)做到：熟悉所在地土地主管部門項目土地轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)限，保證項目手續(xù)的合法性。土地開發(fā)務(wù)必選擇熟地用地，次之也應(yīng)要求供地方保證所有滿足項目規(guī)劃容量之大市政配套的管、線、網(wǎng)等工程鋪設(shè)、接駁于項目紅線外口兩米之內(nèi)。因此，在項目開發(fā)前，必須詳細界定、明確項目用地地價具體數(shù)額及與之對應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。如：上海項目由于前期對相關(guān)收費及本地項目慣例操作的認(rèn)識缺乏，導(dǎo)致項目成本失控，前后遇到的收費內(nèi)容高達182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有64項，政府承認(rèn)的不合理收費竟達115項。為合理確定和有效控制項目成本，大量配套費用的支付必須事前界定，核算清楚。l 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)