【正文】 海區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)與發(fā)展前瞻等對廣大投資者、開發(fā)商具有指導(dǎo)意義的7組話題。　　三大區(qū)域是亮點(diǎn)　　■朱連慶（上海社科院商業(yè)中心主任）明后兩年，我認(rèn)為，上海商鋪將在現(xiàn)行發(fā)展的基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)，重點(diǎn)是伴隨著城市改造和新的機(jī)遇而來的新興區(qū)域，有三塊地方很有可能成為今后幾年上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)。　　其二是北外灘，已經(jīng)開始拆遷，將建成國際航運(yùn)、郵輪、商貿(mào)業(yè)務(wù)為主線的黃金商圈。　　社區(qū)商業(yè)再認(rèn)識　　■浦祖?。ㄉ虾Ｊ猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室主任）一般提及社區(qū)商業(yè)和居住區(qū)商業(yè)時將兩者等同起來，目前也有些提法將規(guī)劃分類中區(qū)域商業(yè)的這一層面也包含在內(nèi)。居住區(qū)商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在5萬人左右，街坊商業(yè)服務(wù)人口規(guī)模一般在4000人左右?！　∩鐓^(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不設(shè)置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè)?！　∩啼伈季滞庖啤　　鼋聡ㄉ虾Ｔ谛兄脴I(yè)咨詢公司總經(jīng)理）%。這一個百分點(diǎn)在物業(yè)總量增加和商鋪總量增加的雙重增長的前提下變得格外重要，從增長區(qū)域分布來看，主要增長分布在中心區(qū)域。在“一城九鎮(zhèn)”影響下，滬郊及兩環(huán)之間區(qū)域的商鋪將會有所增長，而中心城區(qū)的商業(yè)集聚因購買力擴(kuò)散而降低速度。由于商業(yè)用房的施工周期不長，12年就可以交付，屆時需要吸納大量商業(yè)資源，上海的市場空間很大，市場變化周期較長，有些狀況出現(xiàn)的時間比較長；市場空間較小，變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。交通上，除周邊有發(fā)達(dá)便利的公共交通，最好靠近高速公路、高架路、快速交通（輕軌、地鐵）。　　另外，隨著私家車的發(fā)展，大型購物中心必須具備大型停車場，地面交通必須解決人流、車流、貨流三分離。▲Top甲級辦公樓行情俏 新聞晚報 2004331 2004年上海辦公樓市場最新調(diào)查報告表明，2005年前上海寫字樓市場呈現(xiàn)緊俏行情，供略低于求，目前上海辦公樓租金呈現(xiàn)上升趨勢，專家預(yù)計(jì)，下一波寫字樓供應(yīng)高峰至少在2005年之后?！熬盼濉币詠磙k公房空置情況從1998年頂峰的180萬平方米降到2002年100萬平方米，從28%降到15%；2003年第三季度，上海甲級寫字樓市場需求呈現(xiàn)回升跡象，%。　　有關(guān)部門表示，國民經(jīng)濟(jì)的快速增長、第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、國內(nèi)外資本匯集、國際化大都市的地位逐步確立，形成了對上海辦公房市場的“推力”，而2003年至2004年甲級辦公樓的新增供應(yīng)量很小，市場行情緊俏?！鳷op 上海港匯商務(wù)樓昨封頂 明年“雙塔”耀申城 20040402　　上海首座空中雙塔——港匯雙塔商務(wù)樓昨晚(3月31日)結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計(jì)2005年5月交付使用。　昨晚，位于徐家匯的港匯雙塔商務(wù)樓成功澆筑1200立方混凝土，實(shí)現(xiàn)了OT1—47層主樓(高187米)的封頂(OT2—47層已在3月24日晚封頂)，以超過上海實(shí)業(yè)大廈(高148米)而成為徐家匯地區(qū)的第一高樓。在這上面，還將安裝高43米高的鋼結(jié)構(gòu)巨型燈塔，使整座雙塔的高度達(dá)到230米，將成為申城又一標(biāo)志性建筑。由于是在原已建成并營業(yè)多年的“港匯廣場”上再建雙塔，為在施工過程中不影響原有商場的營業(yè)，上海建工以“施工不誤營業(yè)、施工不擾行人”的理念，精心優(yōu)化施工方案，確保施工安全，使工程形象進(jìn)度不斷加快，保持了7天一層的施工進(jìn)度?！鳷op開發(fā)/產(chǎn)品構(gòu)筑遠(yuǎn)東國際采購中心 南匯打造五角世貿(mào)商城 房地產(chǎn)時報20040329正在進(jìn)行臨港經(jīng)濟(jì)建設(shè)的南匯熱土上，即將誕生一個全新的超大型國際商貿(mào)展示交易平臺——上海五角世貿(mào)商城。借鑒美國五角大樓建筑形態(tài)，設(shè)計(jì)為五邊五圈環(huán)狀建筑，中心為功能性生態(tài)廣場，融餐飲、娛樂、文化、休閑于一體。綠地率為30％，配備3500 個汽車泊位。五角世商城建有組合商鋪等各類交易服務(wù)用房六千余套，商務(wù)辦公用房500套。加上物流、配送、金融、教育、文化、旅游、餐飲、居住等社區(qū)服務(wù)體系，該項(xiàng)目總共可提供十余萬就業(yè)崗位?！鳷op“超級品牌”現(xiàn)身陸家嘴 房地產(chǎn)時報20040329持續(xù)升溫的上海房地產(chǎn)市場吸引了越來越多的境外著名集團(tuán)前來投資。　　陳永栽集團(tuán)在菲律賓主要經(jīng)營煙草、啤酒、銀行、航空、房地產(chǎn)、酒店、化工、畜牧、旅游、建筑和學(xué)校等各類行業(yè)，并在東南亞各國和美國、加拿大、英國、中國以及香港等地?fù)碛邪儆嗉移髽I(yè)和物業(yè)，總資產(chǎn)近百億美元。裕景國際位于浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，緊貼施工中的明珠二號線浦東大道站點(diǎn)和大連路隧道，基地周邊以寫字樓、酒店及高檔住宅區(qū)為主，將成為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)又一個新的地標(biāo)性建筑。在萬頃波濤中，它們仿佛是一對依偎著的孿生姐妹。隨著上海國際航運(yùn)中心的崛起，小洋山島居民已全部移居大洋山島和南匯，在大洋山島上，作為深水港配套項(xiàng)目之一的洋山濱海新城，也掀起了“蓋頭”。行走在洋山鎮(zhèn)區(qū)，大開放大開發(fā)前的“臨戰(zhàn)”氣息撲面而來：新建的三層、四層小樓滿目皆是，或開賓館、飯店，或設(shè)旅社、商場。新建的云鵝小區(qū)中400套住宅將安置從小洋山動遷過來的居民。千百年來以捕撈為生的漁民長年闖蕩在大海大洋，僅大洋山島就擁有拖蝦船68條、拖網(wǎng)船38對。這里的花崗石也很出名，儲量達(dá)十億立方米以上，大理石板、石料、石塊多年來一直暢銷上海的長興、橫沙等地。工程總投資將達(dá)幾百億元，力爭“五年初具規(guī)模，十年出形象”。在上海洋山深水港總體規(guī)劃指導(dǎo)下制訂的新城總體規(guī)劃，已通過了專家評審。島上還將建設(shè)人工沙灘、海洋公園及高檔住宅區(qū)等。這樣，從蘆潮港經(jīng)東海大橋到小洋山，可直達(dá)大洋山島，洋山新城也將成了“半島城市”。在大岙，在大洋碼頭，石料堆壘的圍海大堤正在延伸?！　∫粋€充滿商機(jī)的港口新城正在大洋山島崛起。然而，從行政區(qū)劃分析，靜安區(qū)該塊內(nèi)的面積并不大，向南只到延安路北側(cè)為界，因此，靜安南塊其實(shí)就是南京西路商業(yè)商務(wù)區(qū)的兩側(cè)界域。　　靜安南塊在上海中心城區(qū)的地位十分特殊，南塊界內(nèi)有著上海最高檔、著名的“梅泰恒”商業(yè)群，也有著高檔商務(wù)樓宇和五星級大酒店，居民區(qū)分布著眾多的保護(hù)建筑?！　∮捎陟o安南塊前幾年曾一直沒有新建住宅，所以也就沒有很實(shí)際的一手房價格。尤其是國際麗都城，它在地域上距南京西路最近，且原址為原英國式新里洋房建筑群──麗都花園。　　與其它中心城改造相比，靜安南塊改造有著整體規(guī)模大、開發(fā)完整度高與進(jìn)度也快的特點(diǎn)，也就是說，該區(qū)域的居住氛圍已經(jīng)逐步形成，房價盤整期也經(jīng)歷得較為徹底。而軸心樓盤國際麗都城4月份一期交房在即，市場需求處于極度供不應(yīng)求狀態(tài)。就在這一天，房產(chǎn)界名聲卓著的上海萬科房地產(chǎn)公司在這里開工建設(shè)本市第一個生態(tài)型小區(qū)——萬科　　筆者所以走訪這一新開工小區(qū)，原因是早在一年前，就聽市房地資源管理局住宅產(chǎn)業(yè)處李娟娟處長介紹過這一小區(qū)的設(shè)計(jì)?！　±钐庨L的介紹，一直讓筆者記憶于心，日前恰逢其開工建設(shè)，決定前往探視?！　≌媸遣宦牪恢?，聽后方知生態(tài)住宅小區(qū)的確值得推廣。還有雨水收集、中水回用，減少后期物管費(fèi)用。　　至于設(shè)計(jì)，都讓人耳目一新。變壓式止逆煙道防止竄煙和竄味?！　∮蒙虾Ｈf科房地產(chǎn)公司董事長丁長峰話說，新的生態(tài)住宅小區(qū)，將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，業(yè)主的環(huán)保、節(jié)能和綜合利用的理念大大增強(qiáng)。這一政府引導(dǎo)、專業(yè)機(jī)構(gòu)支持、企業(yè)推動的建設(shè)新型生態(tài)型住宅小區(qū)之路，將會越走越寬廣，上海人民居住水平也將隨之邁上更新臺階。稀有的地段以稀缺性見俏，而“空中會所”這一獨(dú)特賣點(diǎn)，更是吸引消費(fèi)者的亮點(diǎn)之一。空中會所的設(shè)置將游泳池上升至海拔60米，將健身房規(guī)劃在22層，外立面為純玻璃，讓業(yè)主在全透明觀景式健身房中，能夠欣賞到城市景色。目前在上海房產(chǎn)市場中占有相當(dāng)比例的外資企業(yè)，引進(jìn)了很多先進(jìn)的國際開發(fā)理念，對上海高端市場的開發(fā)起到了積極作用。該項(xiàng)目空中會所的規(guī)劃雖然犧牲了部分收益，但我們獲得了業(yè)主的好評，這也是我們的價值所在。小區(qū)總建筑面積約14萬平方米，由11幢樓宇組成，；；；；地下二層提供充足的私家及公眾車位。景觀設(shè)計(jì)突出綠色的長廊、寧靜的庭院、動感的水流、獨(dú)特的雕塑，令社區(qū)生態(tài)花園達(dá)至親切和諧的境界。 ，特聘香港廖宜康國際有限公司承擔(dān)總設(shè)計(jì)。自1993年起進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場，在徐家匯中心地區(qū)參與了外資首批舊區(qū)改造項(xiàng)目。 ▲Top普陀區(qū)內(nèi)環(huán)：仍可上升 升幅趨緩 本期關(guān)注內(nèi)環(huán)線內(nèi)的普陀區(qū)域，長風(fēng)地區(qū)因其與內(nèi)普陀聯(lián)系緊密，也歸入本期分析。 長風(fēng)板塊 ——規(guī)劃方面，該板塊目標(biāo)是集旅游娛樂、商貿(mào)辦公、中高檔住宅“三大板塊”為一體的大型國際生態(tài)社區(qū)。 ——目前板塊內(nèi)樓盤不多，風(fēng)華水岸報價7000元/平方米左右，武寧路、中寧路口的小戶型樓盤景港星苑1月成交均價為7008元/平方米，二期報價為均價7500元/平方米；憑借成熟的配套，未來板塊價格還有一定上行空間。圣驪澳門苑1月成交均價為8138元/平方米，較去年12月有600多元的升幅；沙田大廈和蘇堤春曉名苑成交均價都接近8000元/平方米；音樂廣場為9241元/平方米；目前樓盤報價多在8000－10000元/平方米，從成交看有穩(wěn)中漸升的趨勢。目前大眾河濱與綠地世家的成交均價都在9300元/平方米左右，圣天地超過11400元/平方米；隨著產(chǎn)品豐富和向其他板塊擴(kuò)展，小戶型的價格走勢將趨向平穩(wěn)。 內(nèi)環(huán)線與蘇州河之間地區(qū) ——軌道交通與濱河景觀使該板塊房價成為普陀區(qū)最高，并且高于更接近市中心的長壽路板塊，該板塊主要由南北兩部分組成。前者代表樓盤大華清水灣二期成交均價已將近萬元，最新報價10000－16000元/平方米創(chuàng)出普陀新高，價格已近飽和但物有所值；公寓代表江南名廬1月成交均價近7300元/平方米，良好的成交態(tài)勢顯示該類物業(yè)有一定升值空間。15 / 15