【正文】 居住價值：容積率僅為 ，建有可 循環(huán)人工濕地系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 品類細分 ? 郊區(qū)住宅類（ TOWN系列）細分 品類 項目價值 土地屬性 客戶需求價值 * 容積率 主力細分客戶構(gòu)成 主力戶型 （平方米） 客戶選擇 客戶細分 價值排序 比例 家庭生命周期 年齡 (購買力 ) 購買動機 T1 郊區(qū)棲居 低價格 (工作 )地較遠 ,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有 ，依賴小區(qū)內(nèi)部解決 (水電路 )，居住價值不高 價格務(wù)實 50％ 青年之家 2535歲 棲居 二房 7585 20％ 小小太陽 2530歲 棲居 二房 7585 10％ 青年持家 2530歲 棲居 三房 90110 10％ 孩子三代 2530歲 棲居 三房 90110 10％ 老年一代 45歲以上 空巢 二房 7585 T2 郊區(qū)享受 舒適居住 (第二居所 ) ，但有快速道路可達 ，但地塊周邊有休閑配套 (或有條件做到 ) 3. 有自然資源，居住環(huán)境可塑性高 舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑 至左右 1 50％ 孩子三代 3545歲 空巢 三房 200240 2 50％ 后小太陽 3545歲 改善 一房 /二房 5090 – 共性： 位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠，且周邊配套設(shè)施較少或基本沒有 – 特性： 以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以 120方以下的多層或小高層為主，享受類則會出現(xiàn) 200方以上的別墅物業(yè) *注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考 本報告是嚴格保密的。 郊區(qū)住宅案例 ?東海岸 – 規(guī)劃定位 ? 城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū) – 設(shè)計理念 ? 規(guī)劃上，采用熱帶簡約（ Tropical Modern）的設(shè)計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進行社區(qū)規(guī)劃 ? 景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構(gòu)筑了鄰水生活的情趣和意境 – 項目配套 ? 生態(tài)公園：小區(qū)內(nèi)外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園 ? 康體休閑：區(qū)內(nèi)建有泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球、足球場、室內(nèi)籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設(shè)施 ? 商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約 5800平米，已建設(shè)海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑? 本報告是嚴格保密的。 郊區(qū)住宅案例 ?清林徑 – T2郊區(qū)享受 ——與自然交融的養(yǎng)生居所 – 基本信息 ? 位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側(cè)山腳 ? 總占地面積：約 202200m178。 ? 容積率：約 ? 商業(yè)配套： – 一期基本信息 ? 建筑面積： 48760平方米 ? 物業(yè)組成： 80套 260300平方米別墅， 2棟 32層 75150平方米洋房及部分 6590平方米商業(yè)公寓 本報告是嚴格保密的。 品類細分 ?高檔住宅（ TOP系列） —— 墅庭 .高尚生活 獨占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所 – 未隨著城市居住空間的不斷擴展，高端人群對居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉(zhuǎn)而追求精神的高貴，建立在不可復(fù)制的空間，獨占型的稀缺自然資源上的那些獨具創(chuàng)造力的個性居所，成為新時代頂級生活方式的象征 – 萬科 TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，以智慧，意志和知識，在物質(zhì)與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質(zhì)與品位結(jié)合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間 ? 2022年深圳 TOP系列產(chǎn)品 – 蘭喬圣菲（推廣名） ——城市豪宅 – 棠樾（推廣名） ——郊區(qū)豪宅 本報告是嚴格保密的。 高檔住宅案例 ?蘭喬圣菲 – TOP1城市豪宅 ——富于異域風情的家族式大宅 ? 項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 – 基本信息 ? 總占地面積：約 72500平方米 ? 總建筑面積：約 43500平方米 ? 容積率：約 ? 綠化率：約 % ? 建筑覆蓋率：約 30% ? 物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅 ? 總戶數(shù)： 94戶 – 設(shè)計定位 ? 項目著重強調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 ? 在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地 本報告是嚴格保密的。 高檔住宅案例 ?棠樾 – TOP2郊區(qū)豪宅 ——低密度的山水田園居所 – 基本信息 ? 位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南 ? 總占地面積：約 60萬平方米 ? 建筑面積：約 40萬平方米 ? 容積率： （一期 ，二期 ） – 一期基本信息 ? 規(guī)劃總用地：約 110000m178。 ? 住宅面積：約 30000m178。 高檔住宅案例 ?棠樾 – 設(shè)計理念 ? 布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水 ? 戶型方面，采用多層次院落設(shè)計，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味 TOP2 品類特征 棠 樾 客戶需求價值 銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上 尚未開盤（一期容積率 ，共 124戶） 土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 緊鄰塘廈 “ 生態(tài)綠洲 ” 近 2700平方米國家 一級森林公園 ，方圓 1公里內(nèi)密布 3個湖泊水庫，所在區(qū)域 空氣質(zhì)量 A級 本報告是嚴格保密的。 相近品類區(qū)分 ?T2類與 TOP2類在土地價值方面的比較 項目案例 位置 交通 資源 環(huán)境及配套 清林徑 (T2郊區(qū)享受 ) 清林徑森林公園南側(cè)山腳 有高速路或干道連接 清林徑森林公園 /水庫 商業(yè)街 /會所 /公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 生活滿足 棠 樾 (TOP2郊區(qū)豪宅 ) 林坪大道以南 有高速路或干道連接 一級森林公園 /湖泊密布 高爾夫球會 /酒店 /國家一級森林公園 郊 區(qū) 可 達 優(yōu) 秀 休閑度假滿足 – 由分類比較可得， T2與 TOP2系列在 地塊條件方面有差異，但不大 – 通過案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面 項目案例 項目資源價值 物業(yè)資源價值 對應(yīng)人群 物業(yè)組成 品類研判 清林徑 有，但不稀缺 隨物業(yè)布局而有差異 養(yǎng)老或有休閑需要 別墅 /高層 /商業(yè)公寓 郊區(qū)享受 棠 樾 有，且稀缺 戶戶有景，均好性優(yōu) 高收入人士，彰顯社會 地位 別墅 郊區(qū)豪宅 ? 結(jié)論： T2類與 TOP2類具有可識別性，但必須與項目所處的具體環(huán)境、目標人群及打造的產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)合判斷 本報告是嚴格保密