房地產(chǎn)價(jià)格策略ppt課件-閱讀頁
2025-05-27 08:13本頁面
【正文】 元，最高價(jià) 4000元，均價(jià) 3500元推入市場(chǎng)。 案例一 ? 第二期售價(jià)雖然比第一期稍貴，但仍低于比較價(jià)格與心理價(jià)格，加上第一期銷售勢(shì)能尚未完全釋放完畢，因此第二期推出后，再次產(chǎn)生強(qiáng)烈的市場(chǎng)效應(yīng)，不但在正式發(fā)售日一口氣將 256套現(xiàn)樓售賣一空，而且使金碧花園的市場(chǎng)地位空前牢固、強(qiáng)大。此時(shí)，金碧花園已聚集了很旺的人氣，形成了強(qiáng)大的品牌影響力，并在消費(fèi)者中形成了一個(gè)忠實(shí)的 “ 追捧群 ” 。 案例一 ? 由這個(gè)案例可以分析出，系統(tǒng)地有節(jié)奏地規(guī)劃價(jià)格策略，特別是以 “ 突破心理價(jià)位 ” 障礙為主導(dǎo)的策略運(yùn)用，即便是在大市看跌、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情形下，也能形成強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，創(chuàng)造非凡的銷售業(yè)績(jī)。這兩種價(jià)格策略同樣是在實(shí)際售價(jià)與心理價(jià)格之間的差距上做文章，與前面的做法有異曲同工之妙。 ? 競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀態(tài)下，巧妙運(yùn)用價(jià)格策略，提升銷售速度，以快打慢，做好資金回籠工作便成為地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。幾度發(fā)售，錦城花園都引來了滾滾 “ 買家潮 ” ，銷售熱浪一波強(qiáng)過一波，在整個(gè)大勢(shì)趨于疲軟的狀態(tài)下，取得了令無數(shù)發(fā)展商眼紅心熱的銷售業(yè)績(jī)。 ? 錦城花園推入市場(chǎng)的時(shí)侯，別墅豪宅一類的樓盤銷售正處于一片蕭條的困境，偏偏錦城花園又是作為新一代的豪宅推向市場(chǎng)的，其銷售阻力可想而知。 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷售水到渠成 ? 發(fā)展商確定了以上述的價(jià)格策略作為營(yíng)銷指引后，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃配套和推廣手法上下了很多功夫，力圖由此抬高錦城花園在消費(fèi)者心目中的心理價(jià)位，然后以遠(yuǎn)低于心理價(jià)格的實(shí)際售價(jià)推出，以形成巨大的銷售勢(shì)能，從而使銷售水到渠成。小區(qū)內(nèi)商場(chǎng)、小學(xué)、生活?yuàn)蕵吩O(shè)施一應(yīng)俱全； 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷售水到渠成 ? 第三，現(xiàn)代化的物業(yè)管理，使小區(qū)內(nèi)不但提供完備的硬件保障設(shè)施，而且擁有一支現(xiàn)代化、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為業(yè)主提供全方位、全天侯服務(wù)； ? 第四，品牌形象包裝上，力圖使小區(qū)成為 21世紀(jì)都市家居生活的典范，在買家心中形成良好的印象。 案例二：積聚價(jià)格勢(shì)能，銷售水到渠成 ? 不料，就在大家沒有一點(diǎn)思想準(zhǔn)備的情形下，發(fā)展商冷不防拋出一個(gè)每平方米7500元均價(jià)的低價(jià)位，與心理價(jià)格之間的差距達(dá)到 3000元以上。盡管后來錦城花園幾次提價(jià)，但銷售業(yè)績(jī)一直獨(dú)占鰲頭。但這對(duì)發(fā)展商的實(shí)力與耐心，也是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，畢竟，為提升消費(fèi)者心理價(jià)位所做的努力和資源投入，不是每個(gè)發(fā)展商都能承擔(dān)的。消費(fèi)群對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的心理定位，是一道發(fā)展商們必須要突破的障礙。 ? 但運(yùn)作的核心是一定要記住的，那就是不管走哪條路，都應(yīng)將心理價(jià)位與現(xiàn)實(shí)價(jià)位的距離盡量拉大，以形成強(qiáng)大的銷售價(jià)格勢(shì)能，然后通過配套建設(shè)、品牌推廣等舉措保證其釋放的安全性，再行引爆，便能形成巨大的銷售推動(dòng)力。在附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤中，唯有御僑居地素質(zhì)與檔次最接近瑞心苑項(xiàng)目。 比較素質(zhì) 瑞心苑與御僑居的比較差價(jià) （元 /平方米） 地理位置 +50 規(guī) 模 +50 工程形象 150 配套設(shè)施 +50 交通方便程度 +50 生活方便程度 50 空氣環(huán)境情況 0 戶型面積 +50 間隔設(shè)計(jì) +50 裝修標(biāo)準(zhǔn) 0 綜合素質(zhì) +100 第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價(jià)差 ? 所謂垂直價(jià)差，是指同一幢建筑物中間同一朝向不同樓層之間的價(jià)格差距，通常以每平方米的單價(jià)差額來表示。 頂樓之所以價(jià)格最高 ，主要在于私密性 、 采光 、 通風(fēng) 、 視野等較佳 ，而且樓層越多 ， 頂樓的價(jià)格也越高 。其他樓層即可根據(jù)基準(zhǔn)層做正負(fù)差價(jià)的制定。如 14層的小高層可選擇 7樓或 8樓作為基準(zhǔn)層等。 ? 多層住宅 (7層 )高度較低 ， 各樓層的采光 、通風(fēng)等條件基本相同 ， 因此樓層的價(jià)格差距一般在 50100平方米左右 。 二、影響垂直價(jià)差幅度的因素 ? 除了樓層之外 ， 市場(chǎng)狀況以及目標(biāo)客戶的購房習(xí)性也會(huì)影響價(jià)差幅度的大?。? ? ， 價(jià)差幅度大；當(dāng)時(shí)狀況不佳時(shí) ， 價(jià)差幅度小 。 ? ， 大多無法接受差異大的價(jià)格 ， 因此價(jià)差的幅度不宜過大 。 倍數(shù)的大小受以下因素影響： ? ， 商業(yè)氣氛已經(jīng)形成 ，則價(jià)差的倍數(shù)大；開店率低 ， 商業(yè)氣氛還未形成 ， 則價(jià)差的倍數(shù)就小 。 ? ， 則價(jià)差倍數(shù)就大 。 二、影響水平價(jià)差的因素 ? ? 朝向通常是指客廳的朝向 ， 一般住宅朝向“ 東南向最好 ， 西北向最差 ” 。 ? 2） 單價(jià)高時(shí) ， 調(diào)整幅度較大；單價(jià)低時(shí) ，調(diào)幅較小 。 ? 4)風(fēng)向與朝向不同時(shí) ， 調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時(shí) ， 調(diào)幅較小 。 ? 若以單面采光者為零 ， 再以同樓層作比較 ，則無采光的暗房單價(jià)可減 100200元；兩面采光者可比單面采光多加 100200元；三面采光可由兩面采光價(jià)格加 50150元；四面采光及以上的 ， 每增加一個(gè)采光面 ， 每平方米加 50100元 。 ? 1） 同一樓層戶數(shù)較少時(shí) ， 調(diào)整幅度較大； ? 2） 大樓管理品質(zhì)較佳者 ， 調(diào)整幅度較大 ，大樓較復(fù)雜難以管理的 ， 調(diào)幅較?。? ? 3） 大門距電梯口距離較大的 ， 調(diào)整幅度較大 。 ? 1） 面臨道路寬敞 ， 調(diào)幅較大 ? 2） 面臨學(xué)校 、 公園或自然景觀 、 永久綠地的 ， 調(diào)幅較大 ? 3） 面臨環(huán)境污染較重的 ， 負(fù)價(jià)差的調(diào)整較大 。 二、銀行按揭 ?銀行按揭最高為八成，即首期購樓者至少須付足
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