房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財稅知識-閱讀頁
2025-05-26 12:04本頁面
【正文】 ? 收到的工程履約保證金、房屋租賃保證金等； ? 開盤前認籌收到的“誠意訂金”，可以在開盤時選擇轉(zhuǎn)為房款（即“預(yù)收賬款”科目）；若放棄選房，則直接退款。 ? 房屋竣工交付后，業(yè)主前來辦理交房手續(xù)，將收據(jù)換開成發(fā)票，并辦理面積誤差的收、退，最終簽署“交房流轉(zhuǎn)表”，財務(wù)方能據(jù)此將該房屋由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。 ? 房屋竣工后，將“土地征用及補償費”等科目結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”，即屬于產(chǎn)成品，依然反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。 ? 由于尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，因此該部分房款對應(yīng)的營業(yè)稅金在待攤費用核算。 開發(fā)產(chǎn)品如何結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營成本 ? 根據(jù)“土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用”計算出總成本，除以可售面積，得出單位成本。將“開發(fā)成品”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”。共計銷售 1500㎡ ，并收房款 980萬元。 可售面積 2022㎡ =5000元 / ㎡ 應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本：交房面積 1500 ㎡ 5000元 / ㎡ 借：經(jīng)營成本 7500萬元 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7500萬元 結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅金及附加共計 %（其中營業(yè)稅金及附加 %，土地增值稅預(yù)征 2%） 經(jīng)營收入 980萬元 %=755580元。 開發(fā)產(chǎn)品的余額 ? 開發(fā)產(chǎn)品核算的是已竣工交付物業(yè)的成本，余額包括以下兩部分： ? 未銷售的物業(yè)的成本； ? 已售但未交付給業(yè)主的物業(yè)的成本。例如小區(qū)剩余未銷售的地下車位等。 ④拿建委施工許可證 開工，付預(yù)付款及進度款 ；工程達預(yù)售條件；面積測繪；報監(jiān)管資料，開設(shè)專戶。上述科目均是開發(fā)成本的子目，也就是在建開發(fā)產(chǎn)品。 ? 項目竣工交付前，所有的房款收入、開發(fā)成本僅在資產(chǎn)負債表體現(xiàn) （收入反映在負債“預(yù)收賬款”，成本反映在資產(chǎn)“在建開發(fā)產(chǎn)品”，營業(yè)稅金計入“待攤費用”），并沒有實現(xiàn)利潤。具體為將收入從“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”；成本從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”再轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)成本”；營業(yè)稅金從“待攤費用”轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加”。 其他日常賬務(wù)處理事項 ? 日常發(fā)生的工資、辦公費、折舊費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、利息收入等直接計入“管理費用”、“營銷費用”、“財務(wù)費用”，進入當期損益。各施工單位、供貨單位的往來賬是財務(wù)重點。會計準則規(guī)定，借款費用應(yīng)予資本化的資產(chǎn)范圍是固定資產(chǎn)，只有生在固定資產(chǎn)購臵或建造過程中的借款費用，才能在符合條件的情況下予以資本化。 但是在土地增值稅清算時需要將利息成本剔除。 時點 靜態(tài) 負債 反映企業(yè)的 （資產(chǎn)負債表） （日期） → 要素 → 所有者權(quán)益 → 財務(wù)狀況 20XX年 X月 X日 收入 時期 動態(tài) 費用 反映企業(yè)的 （損益表） （期間） → 要素 → 利潤 → 經(jīng)營成果 20XX年 X月 ? 一般來說，房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款需要經(jīng)過兩年以上方能轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入，造成資產(chǎn)負債率偏高。現(xiàn)金流量 = 經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量 + 籌資活動現(xiàn)金凈流量 + 投資活動現(xiàn)金凈流量。 ? 上述三類會計報表只是大的框架，若要更深層次分析企業(yè)的實際經(jīng)營業(yè)績，需要更多細致的表格分析，例如資金收支明細表、存量房價值表、項目投資及回籠一覽表等。 預(yù)付賬款和應(yīng)付賬款：一般財務(wù)會進行重分類，預(yù)付賬款核算未開發(fā)票的工程款、設(shè)備款，應(yīng)付賬款核算先開發(fā)票，款未支付的工程款、設(shè)備款。 重點關(guān)注存貨：要求提供開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品的明細，其中開發(fā)產(chǎn)品與預(yù)收賬款有一定的勾稽關(guān)系，表現(xiàn)在已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售回籠在“預(yù)收賬款”余額反映；已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的成本在“開發(fā)產(chǎn)品”余額反映。 如何分析利潤表 項 目 本年累計數(shù) 一、經(jīng)營收入 減：經(jīng)營成本 銷售費用 經(jīng)營稅金及附加 二、主營業(yè)務(wù)利潤 加：其他業(yè)務(wù)利潤 減：管理費用 財務(wù)費用 三、營業(yè)利潤 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 減：所得稅 五、凈利潤 利潤表勾稽關(guān)系以及重點關(guān)注 用經(jīng)營收入 247。 經(jīng)營稅金及附加一般等于經(jīng)營收入 *7%（包括土地增值稅預(yù)征）。一般固定資產(chǎn)處臵凈收益、凈損失 ，或者罰款滯納金在此處反映。在企業(yè)經(jīng)營正常、購銷平衡的情況下，二者比較是有意義的。 將本期經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與上期比較，增長率越高，說明企業(yè)成長性越好。 現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)負債表、利潤表的勾稽關(guān)系 現(xiàn)金流量表是連接資產(chǎn)負債表、利潤表的橋梁，幾乎每項金額都與前兩張表有關(guān)聯(lián)。 現(xiàn)金流量表的附表與凈利潤的關(guān)系 附表就是由利潤表的“凈利潤”進行調(diào)整，最終得出經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 凈利潤 加：資產(chǎn)減值準備、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、預(yù)提費用增加、待攤費用減少 … 減：未確認投資損失 等于：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 說明 ? 以上僅是我公司的核算流程，并不能代表整個行業(yè)的財務(wù)規(guī)
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