【正文】 、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。什么是物業(yè)管理：物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托,依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。新房的購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2—3％的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。該部分基金屬售房單位所有。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。共用部位：共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。承租權(quán)交易：下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、被房屋行政管理部門(mén)認(rèn)定的危險(xiǎn)房、違章建筑以及公房承租權(quán)交易主管機(jī)關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。這說(shuō)明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。所以開(kāi)發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。立法的規(guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對(duì)“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。當(dāng)然，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，開(kāi)發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時(shí)，既要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。1房屋使用、管理、維修公約：業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，一般要與發(fā)展商或其指定的物業(yè)管理公司簽訂《房屋使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱公約），這是國(guó)家規(guī)定在購(gòu)房過(guò)程中必須簽署的一個(gè)文件。究其本質(zhì)而言，是一種業(yè)主與管理者就特定物業(yè)的管理、使用、有償服務(wù)等問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。公約的主要內(nèi)容包括：公約中有關(guān)概念的定義；業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理分別享有的權(quán)利和義務(wù)；對(duì)物業(yè)公共部分及公用設(shè)施的管理、管理費(fèi)用的規(guī)定；相關(guān)法律責(zé)任；業(yè)主大會(huì)及業(yè)主管理委員會(huì)的設(shè)立及其權(quán)利、義務(wù)等。但在業(yè)主入住達(dá)到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權(quán)指定臨時(shí)的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報(bào)準(zhǔn)、備案。在房產(chǎn)交付使用且業(yè)主入住達(dá)50％后，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。1委托管理合同：委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。其實(shí)事情并不是這么簡(jiǎn)單。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)的文件。委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)討論研究，最后做出決議。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開(kāi)雙方的聯(lián)合會(huì)議，在聯(lián)合會(huì)議上乙方向甲方報(bào)告并討論重大的物業(yè)管理問(wèn)題。委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭(zhēng)議的解決等問(wèn)題。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。1業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。(1)業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(2)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；(3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。這種公約(或稱契約)的性質(zhì)是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準(zhǔn)則。具體在下面幾個(gè)方面：1．對(duì)公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境使用和維護(hù)方面的規(guī)定。2．房屋裝飾；裝修、改建的有關(guān)規(guī)定。3．對(duì)物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂(lè)性場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的有關(guān)規(guī)定。 第五部分 土地知識(shí)居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第十條，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。拍賣(mài)又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。土地使用權(quán)劃撥：所謂土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：（1）具有一定的強(qiáng)制性。（3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。土地所有制：北京現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和私人所有。土地使用權(quán)有償出讓：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征用土地的原則：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則。（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。（5）依法征地的原則。土地價(jià)格：由于我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權(quán)，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權(quán)價(jià)格”。土地估價(jià)的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價(jià)法。征地各費(fèi)：因國(guó)家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費(fèi)：。各費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加的批準(zhǔn)權(quán)歸省級(jí)政府。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費(fèi)范圍。其計(jì)算公式與征地價(jià)格計(jì)算公式相同。土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地價(jià)格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素。1二級(jí)土地市場(chǎng):土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。1一級(jí)土地市場(chǎng):土地所有者轉(zhuǎn)出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。1土地市場(chǎng):進(jìn)行土地交易的場(chǎng)所。轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的市場(chǎng)，正在開(kāi)放中。1土地審批權(quán)限:根據(jù)《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用直轄市行政區(qū)城內(nèi)的土地，由直轄市政府批準(zhǔn)；其區(qū)政府和縣政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由直轄市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。被征用土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)。1土地檔案:記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書(shū)、行政文書(shū)及其他有保存價(jià)值的歷史記錄。土地荒蕪費(fèi):部分地方立法或政府規(guī)章確定的對(duì)造成土地荒蕪者征收的罰款。在房地產(chǎn)司法實(shí)踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。2土地使用權(quán)期滿的法律后果:土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)現(xiàn)取得。2土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓:土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。但土地使用者在使用期滿時(shí)中請(qǐng)續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。2土地附屬物：地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。2戶地圖：又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。3地丘冊(cè)：按土地構(gòu)屬人名稱編造的地籍管理冊(cè)。是確認(rèn)、審查土地構(gòu)屬的主要依據(jù)。3城市公共建筑用地：按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地。3土地級(jí)差收益：因土地等級(jí)差所帶來(lái)的收益，是確定基礎(chǔ)準(zhǔn)地價(jià)的根據(jù)之一。3土地買(mǎi)賣(mài)：土地買(mǎi)賣(mài)人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買(mǎi)受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為?；鶞?zhǔn)地價(jià)：指由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收和供求狀況等因至少而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。易地安置：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過(guò)程。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。過(guò)渡房：通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。拆遷:把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用土項(xiàng)目付諸實(shí)施，而將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為用地項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。房地市場(chǎng)價(jià):指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成交的價(jià)格。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門(mén)代表政府，按規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)及后果的審查和確認(rèn)。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒(méi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。銷售費(fèi)用：是指在銷售房屋的過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。稅費(fèi)：稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類：供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。 理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。國(guó)際因素：主要指國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對(duì)立情況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。納稅人：凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。課稅對(duì)象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。客稅依據(jù)：對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。納稅地點(diǎn)和納稅期限：房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅稅率：契稅的稅率為1%—3%。計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。 教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門(mén)用于教育的一種特別目的稅。 印花稅：是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書(shū)立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。36 /