【正文】 夜，保證房屋正常的使用功能。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài)將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。一、治安管理小區(qū)實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定保安人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障小區(qū)安全。早班4人：門崗2人，監(jiān)控1人，巡邏1人；中班3人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏1人；晚班3人：門崗1人，監(jiān)控1人；巡邏1人。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)楸０踩藛T的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)；二、消防管理對(duì)保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國(guó)家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立保安員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行1－2次實(shí)地消防方案預(yù)演。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。管理處將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保小區(qū)公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到98％以上。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為早7：00－下午17：00。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡，墻身有光澤，踢腳線干凈、無灰塵。標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；不銹鋼表面無污跡。墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。小區(qū)外道路、綠地?zé)o雜物等。加強(qiáng)接壤部位的保潔力度地上無明顯的雜物、煙蒂，道路清潔暢通。樓梯、走廊無煙蒂、紙屑，扶手無灰塵，玻璃窗時(shí)凈無灰塵，清衛(wèi)工包干。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長(zhǎng)速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木缺株在1％以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于6次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜二、人員配置小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局有一定的研究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長(zhǎng)情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。第七章 小區(qū)、文化活動(dòng)建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)小區(qū)活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。二、與社區(qū)居委會(huì)的合作與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國(guó)家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。不在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭(zhēng)。支持和配合物業(yè)管理處做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。（三）特色服務(wù)依托我公司建立的“慈溪租房網(wǎng)”，提供空置房出租和代管服務(wù)；依托我公司即將成立的家政服務(wù)公司，提供家政服務(wù)。由此，業(yè)主委員會(huì)的籌建工作是我公司中標(biāo)后一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，我公司將采取以下措施：根據(jù)寧波市《貫徹落實(shí)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達(dá)50％以上時(shí)，應(yīng)該成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)籌委會(huì)公告舉行業(yè)主代表大會(huì)成立大會(huì)，在第一次業(yè)主代表大會(huì)中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)委員。物業(yè)公司接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督并定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作。第五部分　前期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章　前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。一、前期介入的主要內(nèi)容（一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系、希望。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。二、人員安排按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。小區(qū)綜合驗(yàn)收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。三、前期管理及監(jiān)督管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計(jì)劃；治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；車輛管理：設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。第二章　入住管理一、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。第三章 裝修管理一、裝修控制流程業(yè)主辦理入住手續(xù)；對(duì)業(yè)主和裝修公司進(jìn)行裝修講解；對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向政府職能部門反映，以取得行政上的支持。三、裝修備案根據(jù)寧波市《貫徹落實(shí)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電等管線。裝修材料符合防火規(guī)定。通過現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。五、違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改要求。對(duì)違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。小區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。（一）治安隊(duì)伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動(dòng)向門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。（三）加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。二、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，制定以下財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度。三、收入及支出測(cè)算